TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/04232

N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Avril 2016

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. VILLAS PATARAS

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Maître Christophe LEENHARDT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1170

DÉFENDERESSES

S.A. ALLIANZ I.A.R.D., assureur de la S.A.R.L. DIAGNOSTIPRO

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.A.R.L. DIAGNOSTIPRO

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentées par Maître Jean-Marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P477

Madame [Z] [H] [E]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B1035

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/056258 du 22/12/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 13 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 30 avril 2015, Madame [Z] [E] a vendu à la SCI VILLAS PATARAS le lot de copropriété n°1 correspondant à un local d’habitation avec une véranda et deux jardins privatifs situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à Paris 18ème moyennant le prix de 315 000 euros.

L’acte de vente mentionnait pour le lot n°1 une superficie dite Carrez, au sens des articles 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de 35,25 m², selon attestation de superficie établie par la SARL DIAGNOSTIPRO le 23 mai 2014.

Le 21 janvier 2016, mandaté par le nouveau propriétaire, la cabinet MARMAGNE a procédé à un mesurage de la superficie de l’appartement et retenu une superficie de 32,33 m², soit un écart de 2,92 m² avec la surface mentionnée dans l’acte de vente.

Estimant avoir été lésée lors de l’acquisition de cet appartement et échouant à parvenir à un accord amiable avec la venderesse, la SCI VILLAS PATARAS a, par exploits introductifs d’instance des 19, 20 et 22 avril 2016, fait assigner Madame [Z] [E], la SARL DIAGNOSTIPRO et son assureur, la SA ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation au règlement de son préjudice financier lié à la moindre superficie du bien acquis.

Par jugement avant dire droit du 22 mai 2018, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise aux fins de procéder contradictoirement à l’évaluation de la superficie Carrez du lot n°1, commettant Monsieur [J] [L], expert, pour y procéder.

Par ordonnance du 29 janvier 2020, le juge de la mise en état a étendu la mission de l’expert afin qu’il donne son avis sur la valeur des jardins en jouissance privative après les avoir mesurés, ce afin de permettre la ventilation du prix global de la vente entre l’appartement et les biens « hors carrez » vendus concomitamment.

Le 7 avril 2021, Monsieur [J] [L] a déposé son rapport, au terme duquel il retient une superficie carrez de l’appartement de 32,50 m² au jour de la vente, soit un écart de 2,75 m² avec la mesure annoncée à l’acte de vente, valorise les jardins en jouissance privative, d’une surface de 62,80 m², à la somme de 81 500 euros, et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre à la somme de 4 600 euros.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 9 septembre 2022, la SCI VILLAS PATARAS demande au tribunal, sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

Condamner Madame [Z] [H] [E] à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€ en restitution,Condamner la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD à verser in solidum avec Madame [Z] [H] [E] à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€, et ce, avec intérêt légaux et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 ancien (applicable en l’espèce, article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 l’instance ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de l’article 1343-2 du code civil), à compter du 18 avril 2016, date de l’assignation,Condamner la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 25 000 € à titre de dommage et intérêts,Subsidiairement,

Condamner Madame [Z] [H] [E] à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€ en restitution, et ce, avec intérêt légaux et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 ancien (applicable en l’espèce, article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 l’instance ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de l’article 1343-2 du code civil), à compter du 18 avril 2016, date de l’assignation,Condamner la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 25 000 € à titre de dommage et intérêts,En tout état de cause,

Ordonner l’exécution provisoire,Condamner Madame [Z] [H] [E], la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD in solidum au paiement de la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont les frais d’expertise qui seront recouvrés par Maître Christophe LEENHARDT conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 20 septembre 2022, Madame [Z] [E] demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter la SCI PATARAS de l’ensemble de ses demandes, en toutes fins qu’elles comportent,A titre subsidiaire,

Réduire le préjudice allégué à de plus justes proportions, tenant notamment compte du prix des autres lots concernés (jardins et terrasses extérieures / surface inférieure à 1m80 / parties communes) et de l’achat en dessous du prix d’achat et du prix du marché,Juger que le montant de la restitution du prix ne saurait donc excéder une valeur comprise entre 14.969,44€ et 17.3622,37€, avant prise en compte des rangements et des parties communes,Juger qu’il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts légaux et de la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation du 18 avril 2016, compte tenu de la durée de la procédure uniquement imputable à la SCI VILLAS PATARAS,A titre reconventionnel,

Condamner la société DIAGNOSTIPRO et son assureur à garantir Madame [E] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et en tout état de cause à l’indemniser des préjudices subis du fait de la faute commise dans le mesurage,En conséquence,

Condamner la société DIAGNOSTIPRO et son assureur, in solidum, à payer à Madame [E] une somme de 18.182€ à titre de dommages & intérêts, outre les intérêts et frais y afférents, pour le préjudice financier subi,Condamner la société DIAGNOSTIPRO et son assureur, in solidum, à payer à Madame [E] une somme de 3.000€ en réparation du préjudice moral subi,En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire de plein droit compte tenu des conséquences manifestement excessives que cette dernière pourrait engendrer,Condamner la société DIAGNOSTIPRO et son assureur, in solidum, à payer à Madame [E] une somme de 4.000€ au titre de l’article 700,Condamner la société DIAGNOSTIPRO et son assureur, in solidum, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 30 septembre 2022, la SA ALLIANZ IARD et la SARL DIAGNOSTIPRO demandent au tribunal de :

Donner acte à la compagnie ALLIANZ de ce que sa dénomination sociale est ALLIANZ IARD et non ALLIANZ EUROCOURTAGE, Dire que seule la venderesse peut restituer le prix des m² manquants qu’elle a perçu sans cause, Dire que la restitution partielle du prix de vente par application de la loi Carrez ne peut donc pas être mise à la charge d’un tiers à la vente, Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

Dire que la SCI VILLAS PATARAS ne démontre pas que la faute alléguée à l’encontre de la société DIAGNOTIPRO lui aurait fait perdre une chance d’obtenir une réduction de prix au regard de la surface réelle de l’appartement litigieux, En conséquence,

Débouter la SCI VILLAS PATARAS et Madame [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées contre la société DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD, Subsidiairement,

Faire une juste évaluation du pourcentage de chance perdu par la SCI VILLAS PATARAS d’obtenir une réduction de prix si le bien avait été présenté à la vente avec 2,75 m² de moins, au regard des prix du marché à l’époque de la vente, Débouter la SCI VILLAS PATARAS de toutes ses demandes excédant ce juste pourcentage, Dire que la SA ALLIANZ IARD ne pourra être condamnée solidairement avec son assurée que dans les limites de la police d’assurance, c’est-à-dire franchise contractuelle déduite, laquelle s’élève à 1.000 €, Condamner Madame [E] à garantir la société DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elles, En tout état de cause,

Dire que la diminution de prix proportionnelle à la moindre surface ne saurait excéder la somme de 14.346,80 € ou celle de 16.960,28 €, selon l’hypothèse retenue, Débouter la SCI VILLAS PATARAS de ses demandes plus amples, Débouter Madame [E] de ses demandes formées contre la société DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD, Condamner la SCI VILLAS PATARAS ou à défaut Madame [E] à payer à la société ALLIANZ IARD et son assurée la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI VILLAS PATARAS ou tout succombant au paiement des entiers dépens, Dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [U] [C] pourra recouvrer directement les frais dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 octobre 2024.

A l’audience de plaidoiries, sur demande du tribunal, la SCI VILLAS PATARAS a précisé qu’elle ne formait, en dépit des termes de son dispositif, qu’une seule demande au titre de la restitution de la somme de 18 182 euros, à savoir la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à lui restituer cette somme au titre de la moindre mesure du bien acquis.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger », « donner acte » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de réduction de prix

Sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI VILLAS PATARAS soutient que la superficie de l’appartement qu’elle a acquis est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente dès lors que l’expert judiciairement désignée a retenu une superficie de 32,50 m². Reprenant les conclusions de l’expert, qui estime que la valeur du jardin est de 81 500 euros tandis que la valeur des surfaces inférieures à 1,80 mètre est de 4 600 euros, elle en déduit qu’elle a acquis la surface carrez du bien au prix de 228 900 euros. Elle sollicite donc la condamnation de la venderesse à lui restituer la somme de 18 182 euros (228 900/35,25 m² x 2,80 m²) au titre du supplément de prix indument versé.

En outre, après avoir rappelé que le diagnostiqueur engage sa responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur en cas d’insolvabilité du vendeur, la demanderesse relève qu’il y a un doute sur la résidence de la venderesse et sur la consistance de son patrimoine, celle-ci cumulant plus de deux années d’arriérés au moment de la vente de son bien et ayant été admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, de sorte que son insolvabilité oblige le diagnostiqueur à la garantir à son bénéfice. Si toutefois le tribunal estimait que le diagnostiqueur n’engage sa responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur qu’au titre de la perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur, la demanderesse estime qu’au cas d’espèce, la perte de chance peut être sensiblement égale à l’avantage qu’elle aurait procuré, à savoir la somme de 18 182 euros. La SCI VILLAS PATARAS sollicite donc la condamnation de la venderesse, de la société DIAGNOSTIPRO et de son assureur in solidum à lui verser cette somme.

A l’audience de plaidoirie, elle précise qu’elle ne forme en réalité qu’une seule demande de restitution de la somme de 18 182 euros dirigée à l’encontre de l’ensemble des défendeurs.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

Madame [Z] [E], après avoir rappelé qu’il est nécessaire de procéder à une ventilation du prix entre les divers lots vendus afin que la réduction éventuelle de ce prix ne porte que sur le lot ayant fait l’objet d’une erreur de mesurage, précise que le lot n°1 est constitué non seulement du local d’habitation mais aussi de 231/1000èmes des parties communes ainsi que de deux terrasses et jardin privatifs, lesquels ont été vendus pour le tout à 315 000 euros. Or l’expert judiciaire a commis plusieurs erreurs dans son calcul de la surface carrez du local d’habitation puisqu’il a appliqué indûment plusieurs coefficients de pondération qui n’avaient pas lieu de se cumuler et qu’il n’a pas été tenu compte des parties communes, de sorte que le montant de la restitution du prix ne saurait excéder une valeur comprise entre 14 969,44 et 17 362,37 euros selon elle.

La SARL DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD soutiennent que la SCI VILLAS PATARAS ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux pour pouvoir engager sa responsabilité extracontractuelle. Sur le préjudice allégué en demande, elles précisent qu’il n’est pas démontré que la SCI VILLAS PATARAS aurait forcément acquis le bien 18 000 euros moins cher si l’erreur de mesurage n’avait pas été commise, son préjudice consistant davantage en une perte de chance d’acquérir le bien moins cher qui ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Les défenderesses ajoutent que seul le vendeur peut être condamné à la restitution partielle du prix de vente en cas de déficit de superficie, que l’insolvabilité éventuelle de la défenderesse, qui n’est pas démontrée, ne saurait faire exception à ce principe, et que l’indemnisation par le diagnostiqueur du préjudice tiré de la perte de chance d’acquérir le bien moins cher n’est possible qu’en cas de prescription de l’action en réduction de prix à l’encontre du vendeur ou en cas de disparition de ce dernier, à supposer au préalable la démonstration de l’existence et du quantum de ce préjudice. En toute état de cause, elles estiment le calcul de la SCI VILLAS PATARAS erroné, lequel se fonde sur les conclusions de l’expert judiciaire elles-mêmes erronées en ce que ce dernier a appliqué deux fois un coefficient de pondération pour tenir compte de la nature des terrasses et jardin de parties communes de jouissance privative, de sorte qu’elles proposent subsidiairement de retenir une somme comprise entre 14 346,80 et 16 960,28 euros au titre du trop-perçu par Madame [Z] [E].

Sur ce,

Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 précise également que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

Lorsque le bien vendu comporte des surfaces exclues de la mesure Carrez en raison de leur qualité, le prix payé comprend nécessairement une part correspondant à ces surfaces et donc non susceptible de réduction et une part correspondant aux surfaces de qualité Carrez, seule soumise à la réduction.

Par suite, dans un tel cas, lorsqu’un prix global a été stipulé, le tribunal doit procéder à sa ventilation entre les surfaces de qualité Carrez et les autres.

En l’espèce et à titre liminaire, le tribunal relève qu’au regard des explications du conseil de la SCI VILLAS PATARAS à l’audience de plaidoiries du 2 octobre 2024 et de ses écritures, il convient d’interpréter ses demandes de :

Condamner Madame [Z] [H] [E] à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€ en restitution,Condamner la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD à verser in solidum avec Madame [Z] [H] [E] à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€, et ce, avec intérêt légaux et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 ancien (applicable en l’espèce, article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 l’instance ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de l’article 1343-2 du code civil), à compter du 18 avril 2016, date de l’assignation,En une seule demande de :

Condamner la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD à verser in solidum avec Madame [Z] [H] [E] à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€, et ce, avec intérêt légaux et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 ancien (applicable en l’espèce, article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 l’instance ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de l’article 1343-2 du code civil), à compter du 18 avril 2016, date de l’assignation.

Le tribunal relève également que les demandes subsidiaires de la SCI VILLAS PATARAS sont sensiblement les mêmes que ses demandes principales puisqu’elle demande, à titre subsidiaire au tribunal de :

Condamner Madame [Z] [H] [E] à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€ en restitution, et ce, avec intérêt légaux et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 ancien (applicable en l’espèce, article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 l’instance ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de l’article 1343-2 du code civil), à compter du 18 avril 2016, date de l’assignation, demande à laquelle il sera répondu dans le cadre de sa demande principale de condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à lui restituer la somme de 18 182 euros,Condamner la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 25 000 € à titre de dommage et intérêts, demande qui figure déjà dans ses demandes principales.

Il est également observé que la SCI VILLAS PATARAS ne s’exprime nullement dans ses écritures sur ces demandes subsidiaires, qui apparaissent ainsi redondantes et auxquelles il ne sera pas répondu dans le présent jugement.

L’acte de vente du 30 avril 2015 mentionnait pour le lot n°1 une surface de 35,25 m² selon certificat établi par la SARL DIAGNOSTIPRO du 23 mai 2014, lequel précise que la surface loi carrez du lot proposé à la vente est de 35,25 m² et que la surface hors carrez du lot est de 67,10 m² comprenant la terrasse n°1, la terrasse n°2 et deux celliers et une salle d’eau dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Dans son rapport d’expertise du 7 avril 2021, Monsieur [J] [L] retient une superficie carrez de 32,50 m² pour le lot n°1, qui n’est pas contestée en défense. En effet, si Madame [Z] [E], dans son dire du 21 janvier 2021, repris dans le rapport d’expertise, évoque des travaux réalisés par les acquéreurs tels que des coffrages et l’installation d’étagères dans la cuisine et le séjour, elle ne verse aucune pièce à ce sujet et n’indique pas quelle serait l’emprise de ces travaux sur la surface carrez retenue par l’expert. Les observations des défendeurs dans leurs écritures tiennent plutôt à la manière dont l’expert a fixé la valeur des surface hors carrez. Il convient dès lors de retenir une surface carrez pour le lot n°1 de 32,50 m².

L’écart entre la surface Carrez réelle au jour de la vente et la surface stipulée dans l’acte de vente du 30 avril 2015 est de 2,75 m2 (35,25– 32,50). Il n’y a pas lieu de l’arrondir à 2,80 m².

Elle est supérieure au vingtième de la surface stipulée qui est de 1,76 (35,25/20).

En application des dispositions précitées, Madame [Z] [E] doit donc supporter une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Le bien vendu comprend deux terrasses et des pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres, qui ne satisfont pas par définition aux critères Carrez mais qui, néanmoins, sont nécessairement entrées dans la composition du prix et ne peuvent représenter une valeur vénale nulle. Il n’y a en revanche pas lieu d’intégrer les parties communes, tel que proposé par Madame [Z] [E], dans la composition du prix au regard de leur nature.

Il convient donc de déterminer dans le prix global stipulé la part du prix correspondant à la surface Carrez stipulée afin de faire application de la formule de réduction proportionnelle suivante :

Prix de la surface Carrez stipulée

Ecart de surface Carrez constaté x ------------------------------

Surface Carrez stipulée

S’agissant des terrasses et jardin privatifs, l’expert a procédé au calcul de leur surface pondérée, qu’il a multipliée par le prix du marché dans le secteur de la villa Poissonnière pour des appartements de même surface. Il a ensuite comparé le prix payé par la SCI PATARAS, qui correspond à une valeur de 8 936 euros du m², au prix moyen du m² dans ce secteur pour des appartements de même nature, qui est de 6 482 euros, et retenu cette différence, appliquée à la surface pondérée, comme étant la plus-value apportée au bien par les terrasses et jardin privatifs. Il a ensuite procédé à la moyenne entre ces 2 valeurs, qui donne 81 500 euros.

Le tribunal relève que la seconde méthode employée par l’expert n’est pas pertinente dès lors qu’il n’est pas démontré d’une part, que les biens constituant le panel proposé par l’expert pour calculer le prix du marché dans le secteur de la villa poissonnière sont dépourvus de tous accessoires étant entrés dans la composition du prix, et que seul un bien de la liste proposée se situe villa poissonnière (la transaction du 16 septembre 2015). Il est en effet difficile de comparer des biens situés dans le quartier de la goutte d’or à un bien situé dans une allée privative et arborée de ce même quartier.

Il convient en conséquence de suivre la première méthode proposée par l’expert.

Les jardins se décomposent en deux espaces :

La zone A, d’une surface de 44,70 m², non contestée en défense, qui correspond au jardin et à la terrasse situés à l’avant du logement, du côté des pièces de vie,La zone B, d’une surface de 18,10 m², non contestée également, qui correspond à une terrasse aménagée à l’arrière du logement.

L’expert applique ensuite plusieurs coefficients de pondération à ces deux surfaces pour aboutir à une surface pondérée de 8,94 m² pour la zone A et de 2,9 m² pour la zone B.

Les coefficients de pondérations sont les suivants :

La nature du bien évalué, en l’espèce une terrasse non close et non couverte, dont l’essentiel de la valeur est apporté par les premiers mètres carrés qui apportent une réelle plus-value au lot qui en bénéficie par comparaison avec un lot identique qui n’en bénéficierait pas, les mètres carrés supplémentaires apportant un confort et une plus-value réelle nonobstant l’impact moindre sur la valeur du bien. Il retient un coefficient de 0,5 pour la zone A et de 0,4 pour la zone B, cette terrasse à l’arrière du logement apparaissant secondaire par rapport à la première. Le tribunal retient ces deux coefficients qui sont justifiés par la nature des zones évaluées.La qualité de la vue procurée par les terrasses et jardin privatif, que l’expert fixe à 1 pour chaque zone, coefficient que le tribunal retient également.

La composition des terrasses et jardin privatif, qui permettent un aménagement plus ou moins aisé et fonctionnel, que l’expert fixe également à 1 pour chaque zone, coefficient que le tribunal retient, étant précisé que l’aménagement qui a été réalisé par les nouveaux propriétaires justifie de fixer à 1 ce coefficient de pondération.

La valeur du droit de jouissance privative, que l’expert fixe à 0,8 pour chaque zone dans la mesure où le droit cédé de jouissance de ces zones n’est pas un droit de propriété pourvu de tous ses attributs. Ce coefficient apparaît justifié, si bien que le tribunal le retient.

L’abattement de convenance pour parties communes présentant un intérêt particulier, forfaitairement fixé par l’expert à 0,5 pour chaque zone. En réponse aux dires du diagnostiqueur du 25 janvier 2021, l’expert précise que la pondération de 0,8 précitée tient « au fait que ces espaces en jouissance privative ne sont pas la propriété pleine et entière du propriétaire, qui ne sera pas libre d’en user comme il l’entend. La pondération de 0,5 correspond à un abattement dit de convenance qui naît de l’absence d’intérêt pour d’autres acquéreurs potentiels, ce qui fausse la rencontre entre l’offre et la demande ». Ce dernier coefficient de pondération n’apparaît ni justifié ni pertinent dès lors que la présence de terrasses de telles superficies est nécessairement entrée dans le choix de la demanderesse d’acquérir le bien. Il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de 0,5 au motif qu’un autre acquéreur n’aurait pas présenté d’intérêt pour cet accessoire du bien puisqu’il n’aurait par conséquent pas acquis le bien à ce prix. Le tribunal écartera donc ce dernier coefficient de pondération.

Les surfaces pondérées sont donc les suivantes :

Zone A : 44,70 m² x 0,5 x 1 x 1 x 0,8 = 17,88 m² pondérés,Zone B : 18,10 m² x 0,4 x 1 x 1 x 0,8 = 5,80 m² pondérés,Soit une surface pondérée totale de 23,68 m² pour les terrasses et jardin privatifs.

S’agissant des pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, d’une surface au sol de 7,10 m², non contestée en défense, l’expert retient un coefficient de 0,1 au regard de la nature du bien évalué, les autres coefficients évoqués ci-dessus n’étant pas pertinents. Il convient donc de retenir une surface pondérée pour ces espaces de 7,10 x 0,1 = 0,71 m².

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

La surface pondérée de l’ensemble des surfaces hors carrez est donc de 23,68 + 0,71 = 24,39 m².

Si l’expert a ensuite multiplié la surface pondérée ainsi retenue par le prix du marché dans ce secteur de Paris, de 6 482,90 m², il convient plutôt de ventiler le prix librement fixé par les parties entre l’appartement et les surfaces hors carrez et non pas le prix moyen du marché à l’époque de la vente relatif à des biens dont le tribunal ne dispose d’aucune information sur leur particularité.

Il s’en déduit donc que la SCI VILLAS PATARAS a acquis 35,25 m² + 24,39 m² soit 59,64 m² au prix de 315 000 euros, soit un prix au m² de 5 281,69 euros.

Par suite, la part du prix de vente correspondant aux surfaces hors carrez s’élève à 24,39 m² x 5 281,69 = 128 820,42 euros.

La part du prix correspondant à la surface carrez est donc de 315 000 – 128 820,42 = 186 179,58 euros.

La réduction de prix est donc de 2,75 m² x 186 179,58 / 35,35 = 14 524,65 euros.

En conséquence, Madame [Z] [E] sera condamnée à restituer la somme de 14 969,44 euros, afin de ne pas statuer infra petita, à la SCI VILLAS PATARAS, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, lesquels seront capitalisés.

Si la demanderesse sollicite la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à lui restituer cette somme au titre de la moindre mesure du bien acquis, la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur ne peut être recherchée que sur le terrain extracontractuel, de sorte qu’il appartient à la SCI VILLAS PATARAS de faire la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Or le préjudice de la SCI VILLAS PATARAS découlant de l’erreur sur la surface stipulée dans l’acte de vente vient d’être réparé par la condamnation de la venderesse à lui restituer la somme de 14 969,44 euros.

La responsabilité du diagnostiqueur et par conséquent de son assureur ne peut être engagée.

Enfin, l’éventuelle insolvabilité de Madame [Z] [E] n’oblige en rien le diagnostiqueur et son assureur à la garantir au bénéfice de la SCI VILAS PATARAS, les arrêts versés en ce sens par cette dernière concernant seulement la garantie du notaire, tenu à un devoir d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur, devoir qui n’incombe aucunement au diagnostiqueur.

Dès lors que le diagnostiqueur et son assureur ne sont pas condamnés à la restitution du trop-perçu par la venderesse, il n’y a pas lieu d’examiner leur demande subsidiaire de garantie dirigée à l’encontre de cette dernière.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI VILLAS PATARAS sollicite la condamnation de la SARL DIAGNOSTIPRO et de la SA ALLIANZ IARD à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, rappelant que l’expert judiciaire précise dans son rapport qu’un appartement dans le même immeuble de la même superficie de 32,51 m² a été vendu 5 mois après l’acquisition de son bien au prix de 250 000 euros, de sorte qu’elle a perdu la chance d’acquérir ce bien 65 000 euros moins cher ou de négocier un prix moindre comparable aux valeurs de l’époque.

La SARL DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD n’ont pas formulé d’observations sur cette demande.

Sur ce,

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, si la SARL DIAGNOSTIPRO a manifestement commis une erreur de mesurage, le préjudice en découlant a déjà été indemnisé par la restitution au profit de la SCI VILLAS PATARAS de la somme de14 969,44 euros.

La SCI VILLAS PATARAS ne justifie d’aucun autre préjudice en lien direct et certain avec cette erreur de mesurage, la SARL DIAGNOSTIPRO ne pouvant être tenue pour responsable de la perte de chance d’acquérir cinq mois plus tard un appartement moins onéreux mais dont les caractéristiques sont parfaitement inconnues du tribunal (existence d’une terrasse, état de l’appartement) dans le même immeuble.

Par conséquent, la SCI VILLAS PATARAS sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [Z] [E] dirigées à l’encontre du diagnostiqueur et de son assureur

Madame [Z] [E] sollicite reconventionnellement la garantie de la SARL DIAGNOSTIPRO et de la SA ALLIANZ IARD de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, soulignant la faute du diagnostiqueur dans le mesurage de l’appartement vendu, qui lui a occasionné un préjudice, à savoir la perte de chance de vendre son bien immobilier au même prix pour une surface moindre, étant précisé qu’elle avait elle-même acheté le bien en 2011 pour une surface de 35,7 m², de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir vendu des mètres carrés qui n’existaient pas. Elle précise que l’acquéreur a eu un véritable coup de cœur pour ce bien situé dans une allée privée distribuant des petites maisons individuelles avec jardin, refait à neuf avec des matériaux de qualité et dont le prix avait été d’ores et déjà réduit de 35 000 euros, si bien qu’il l’aurait acquis au même prix, indifféremment de la surface. Elle sollicite ainsi la condamnation du diagnostiqueur et de son assureur à lui verser la somme de 18 182 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral.

La SARL DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD sollicitent le rejet de la demande de garantie formée à leur encontre dès lors qu’en l’absence de remboursement par le vendeur d’une partie du prix perçu, ce dernier bénéficierait d’un enrichissement sans cause. En toute hypothèse, elles estiment que la venderesse ne justifie pas de sa perte de chance de vendre son bien au même prix, ce d’autant plus que le calcul de restitution du trop-perçu tient compte de la valeur des jardins et terrasses comprises dans son lot de manière à ce que seul le prix de l’appartement « nu » soit réduit. Elles ajoutent enfin que toute condamnation prononcée à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD ne pourrait l’être que dans les limites de la police d’assurance, franchise contractuelle déduite, laquelle s’élève à 1 000 euros, précisant qu’aucun texte n’impose au diagnostiqueur d’être assuré au titre de sa responsabilité civile pour l’activité de métrage.

Sur ce,

Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie à l’encontre du mesureur, le vendeur peut en revanche se prévaloir, par application de l’article 1231-1 du code civil, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Il résulte des principes généraux de la réparation du préjudice que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

L’article L. 124-3 du code des assurances permet au tiers lésé d’agir directement à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, l’assureur étant en droit d’opposer au tiers lésé sa franchise et son plafond de garantie.

En l’espèce, le tribunal a condamné Madame [Z] [E] à restituer la fraction trop perçue du prix de vente.

Cette réduction de prix ne constitue pas un préjudice indemnisable pour le vendeur mais une restitution, de sorte qu’elle ne peut donner lieu à garantie du professionnel qui a procédé au mesurage.

La demande de garantie formée par Madame [Z] [E] doit donc être rejetée.

La venderesse est en revanche bien fondée à solliciter des dommages et intérêts de la part du métreur au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Aucune des parties ne fait état d’une faute de Madame [Z] [E] ayant contribué à l’erreur de mesurage de la SARL DIAGNOSTIPRO, outre qu’il est constant que lorsqu’elle a acquis ce bien par acte authentique du 22 septembre 2011, le certificat de mesurage annexé à l’acte de vente mentionnait une superficie de 35,7 m².

La société SARL DIAGNOSTIPRO sera donc déclarée seule responsable de la mention d’une surface inexacte dans son certificat du 30 avril 2015, étant rappelé qu’elle est tenue d’une obligation de résultat quant à la détermination de la surface privative au sens de la loi dite Carrez ayant été spécialement chargée d’établir le mesurage d’une telle superficie.

Il ressort des pièces versées aux débats que le bien acquis par Madame [Z] [E] se situe dans une ruelle privée distribuant des petites maisons individuelles, qu’il dispose de deux terrasses d’une surface conséquente, lesquelles peuvent être rares dans [Localité 10] intra-muros, et qu’il était au jour de la vente en parfait état, tel qu’il résulte des photographies versées aux débats par les parties.

Par ailleurs, si la SCI VILLAS PATARAS soutient dans ses écritures que « le bien a été acquis pour se loger. Ce n’est pas une propriété agricole. Ce qui a de la valeur, c’est l’appartement, un balcon ou une terrasse est un plus mais cela n’a pas de valeur en soi », il résulte des photographies avant/après des terrasses que celles-ci ont été très investies par la nouvelle propriétaire et constituaient le véritable atout du bien proposé à la vente au regard de leur surface rapportée à la surface carrez de l’appartement en lui-même, de sorte que leur existence comptait nécessairement dans la décision de la SCI VILLAS PATARAS d’acquérir cet appartement.

Les pièces versées aux débats par la demanderesse pour justifier de ventes dans le même immeuble d’appartement de même superficie au prix de 250 000 euros sont en cela inopérantes dès lors qu’il n’est pas précisé si ces biens disposaient de terrasses.

Il n’est pas ailleurs pas contesté par la SCI VILLAS PATARAS que le prix du lot litigieux était initialement proposé à la somme de 350 000 euros.

Il se déduit de ces éléments qu’il y avait 90% de chance pour Madame [Z] [R] de vendre son bien à la SCI VILLAS PATARAS au prix de 315 000 euros en annonçant une surface réelle inférieure de 2,75 m² à celle qu’elle a annoncée.

La SARL DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD, qui ne dénie pas sa garantie, seront donc condamnées in solidum à payer à Madame [Z] [E] la somme de 14 969,44 euros x 90% = 13 472,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du manquement contractuel de la SARL DIAGNOSTIPRO.

Il n’est pas contesté que dans le cadre du contrat liant la SARL DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD, une franchise contractuelle de 1.000 euros s’applique par sinistre au titre de la responsabilité civile professionnelle (Cf. tableau en page 2 du bulletin d’adhésion au contrat groupe produit par ces dernières). La SA ALLIANZ IARD sera donc déclarée fondée à opposer à Madame [Z] [E] comme à son assurée sa franchise de 1.000 euros.

Madame [Z] [E], qui ne justifie en revanche pas de son préjudice moral, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Décision du 13 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/04232 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT2F

Sur les demandes accessoires

Succombant, Madame [Z] [E], la SARL DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD seront condamnées in solidum aux dépens, dont les frais d’expertise, qui seront recouvrés par Maître Christophe LEENHARDT conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Madame [Z] [E] sera condamnée à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI VILLAS PATARAS et la SARL DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ seront de même condamnées in solidum à payer à Madame [Z] [E] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ancienneté du litige justifie de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

INTERPRÈTE les demandes de la SCI VILLAS PATARAS de :

Condamner Madame [Z] [H] [E] à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€ en restitution,Condamner la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD à verser in solidum avec Madame [Z] [H] [E] à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€, et ce, avec intérêt légaux et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 ancien (applicable en l’espèce, article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 l’instance ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de l’article 1343-2 du code civil), à compter du 18 avril 2016, date de l’assignation,En une seule demande de :

Condamner la société DIAGNOSTIC PRO et la société ALLIANZ IARD à verser in solidum avec Madame [Z] [H] [E] à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 18 182€, et ce, avec intérêt légaux et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 ancien (applicable en l’espèce, article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 l’instance ayant été introduite avant l’entrée en vigueur de l’article 1343-2 du code civil), à compter du 18 avril 2016, date de l’assignation,

CONDAMNE Madame [Z] [E] à verser à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 14 969,44 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de la diminution du prix d’acquisition du lot n°1 de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 18ème,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE la demande de la SCI VILLAS PATARAS de condamnation de la SARL DIAGNOSTIPRO et de la SA ALLIANZ IARD à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de Madame [Z] [E] en condamnation de la SARL DIAGNOSTIPRO et de la société ALLIANZ IARD à la relever et garantir des sommes qui pourraient être mise à sa charge dans le cadre de la présente procédure,

CONDAMNE in solidum la SARL DIAGNOSTIPRO et de la SA ALLIANZ IARD à payer à Madame [Z] [E] la somme de 13 472,50 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de Madame [Z] [R],

DIT fondée la SA ALLIANZ IARD à opposer à la Madame [Z] [E] et à la SARL DIAGNOSTIPRO sa franchise contractuelle de 1.000 euros,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [R], la SARL DIAGNOSTIPRO et la SA ALLIANZ IARD aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés par Maître Christophe LEENHARDT dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer à la SCI VILLAS PATARAS la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SARL DIAGNOSTIPRO et de la SA ALLIANZ IARD à payer à Madame [Z] [E] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI