TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/02565

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGFQ

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

22 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. EVESA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Baptiste PAYET GODEL de la SCP SCP d’Avocats PREEL, HECQUET, PAYET-GODEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0282

DÉFENDERESSE

S.A.S. BIG OPIUM

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0255

Décision du 04 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/02565 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGFQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025 .

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 4 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2021, la SAS Big Opium a consenti à la SAS Evesa, un bail intitulé “bail commercial pour des locaux d’activité sous condition résolutoire” portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6]), d’une superficie totale d’environ 8 000 m².

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

“- Bâtiments à usage de locaux d’activité/bureaux/ locaux sociaux pour un total d’environ 2900 m2 quote part des parties communes incluses,

— Partie de halle industrielle en brique d’une surface d’environ 1900 m2,

— Partie de bâtiment à usage d’atelier d’environ 300 m2,

— Bâtiment administratif en R+2 d’environ 700m2 comprenant un logement de gardien, dénommé ci-après“zone bureau.”

Les locaux loués sont destinés “à l’usage exclusif de locaux d’activité et bureaux pour une activité de maintenance/exploitation/travaux de réseaux électriques.”

Ce bail, conclu pour une durée de dix ans, onze mois et quinze jours, a pris effet rétroactivement au 15 janvier 2021 pour se terminer le 31 décembre 2031. Il a été consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 520 000 euros HT, outre les charges, taxes et prestations, exigible trimestriellement et d’avance, sous réserve d’un loyer réduit à 420 000 euros HT tant que se poursuivent les travaux de la zone de bureaux. Le contrat stipule en outre un dépôt de garantie de 130 000 euros, payable par le preneur.

Le bail comporte, à son article 40, une clause relative à une participation financière du bailleur aux travaux de rénovation réalisés par le preneur, dans la limite de 200 000 euros HT, sous réserve pour ce dernier de fournir, dans le délai d’un mois à compter de l’achèvement des travaux, les justificatifs de ceux-ci et de leur règlement.

À l’article 41, il prévoit également une condition résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-attribution à la société Evesa du marché d’éclairage public et de signalisation tricolore de la Ville de [Localité 8] auquel elle a candidaté le 21 décembre 2020, celle-ci peut mettre fin au bail au 31 décembre 2021, à charge pour elle d’en informer la bailleresse et de produire les justificatifs du rejet de son offre avant le 30 juin 2021.

Le 24 mars 2021, la Ville de [Localité 8] a informé la société Evesa du rejet de son offre, le marché ayant été attribué au groupement constitué par Citelum et Eiffage Énergie Systèmes, lequel a constitué la société Cielis.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 juin 2021, la société Evesa a notifié à la société Big Opium son congé pour le 31 décembre 2021, au visa de la clause résolutoire du bail, en joignant la décision de rejet et les documents justificatifs.

Postérieurement à ce congé, la société Evesa a procédé à la cession d’une partie de ses actifs à la société Cielis, nouvel attributaire du marché.

Par acte sous seing privé signé le 27 octobre 2021, les sociétés Evesa et Big Opium ont signé un protocole transactionnel de résiliation amiable du bail commercial, prévoyant que celui-ci prenait fin à cette date et stipulant, à son article 6, que l’apurement des comptes ferait l’objet de négociations complémentaires dans un délai de quinze jours, à défaut desquelles chacune des parties pourrait saisir le tribunal compétent aux fins de voir trancher le différend limité à l’apurement des comptes.

A la suite, par acte du 28 octobre 2021, la société Big Opium a conclu avec la société Cielis un nouveau bail commercial portant sur les mêmes locaux, en lui accordant une franchise de loyers de six mois.

Aucun accord n’étant intervenu sur l’apurement des comptes entre les parties dans le délai convenu aux termes du protocole d’accord, la société Evesa a, par acte d’huissier en date du 22 février 2022, assigné en paiement la société Big Opium devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 23 février 2024, la société Evesa demande au tribunal de :

— condamner la société Big Opium à lui payer la somme de 169 639.13 euros TTC avec “intérêts” à compter de l’assignation ;

— dire la société Big Opium mal fondée la débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— condamner la société Big Opium à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Jean-Baptiste Payet-Godel conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2024, la société Big Opium demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter la société Evesa de toute ses demandes dirigées à son encontre ;

A titre reconventionnel :

— condamner la société Evesa à lui verser la somme de 465 290 euros TTC, avec “intérêt” à compter du 21 juin 2022, date de signification des premières conclusions de la société Big Opium, avec capitalisation annuelle, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En tout état de cause :

— condamner la société Evesa à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Evesa aux entiers dépens, compris le coût des constats d’huissier, dont distraction au profit de Maître Caroline Fauvage de la SCP Forestier Hinfray, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes en paiement de la société Evesa

Sur le dépôt de garantie

Les parties s’accordent pour dire que la société Big Opium est redevable envers la société Evesa de la somme de 130 000 euros TTC au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les travaux réalisés par la société Evesa

La société Evesa réclame à ce titre l’allocation de la somme de 100 000 euros HT, soit 120 000 euros TTC.

Elle se prévaut des dispositions de l’article 40 du contrat de bail dont elle revendique l’application nonobstant l’opposition de la société Big Opium, faisant valoir en substance que:

— elle a bien donné congé en visant de façon explicite la clause résolutoire figurant à l’article 41 du bail, puisqu’elle se trouvait dans la situation prévue à cet article, à savoir le non-renouvellement de son contrat par la Ville de [Localité 8],

— le protocole du 27 octobre 2021 n’est qu’une simple convention aménageant son départ et ne dit rien sur l’article 40 qui reste applicable,

— il n’existe aucune corrélation entre le maintien du preneur dans les lieux loués et le financement des travaux.

Elle indique avoir effectué des travaux pour un montant total de 240 257,30 euros HT soit 288308,76 euros TTC, selon les factures qu’elle verse aux débats et qui selon elle ont suffisamment valeur probante.

La société Big Opium réplique que si l’article 40 prévoit un financement par le bailleur des travaux de rénovation réalisés par le preneur dans les locaux loués, au regard des termes de ladite clause, l’obligation du bailleur disparaît si le preneur restitue les lieux avant le terme du bail, le sort des travaux réalisés par le preneur obéissant alors au droit commun de l’accession.

Elle soutient à titre surabondant que pour pouvoir prétendre au remboursement des travaux, la société Evesa devait lui adresser une facture globale de ceux ci dans le mois suivant leur achèvement, avec une attestation de l’entreprise les ayant effectués, ce qu’elle n’a pas fait. Elle ajoute qu’il est impossible de rattacher les factures produites par la société Evesa aux travaux prévus expressément à l’article 40 du bail.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1188 du même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes ; lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Les articles 1189, 1190 et 1191 du code civil précisent que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier ; que lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci ; que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

L’article 40 du bail conclu entre les parties, intitulé “Participation financière aux travaux” stipule :

“Le Bailleur participera au financement (la “Participation Financière” des travaux de rénovation réalisé par le Preneur dans les Locaux Loués pour l’implantation de son activité et notamment:

— Bouchage de la fosse,

— Installation de fenêtres en plexiglass du bâtiment d’activité,

— Peinture à mi-hauteur et nettoyage au Karcher du bâtiment d’activité,

— Réfection des sanitaires de la zone bureaux,

— Distribution électrique de la zone bureau,

— Reprise en toiture des endroits non étanche des bâtiments d’activité.

“La mise en paiement de la Participation Financière devra respecter les termes de la présente clause, et le montant total de la Participation Financière ne pourra excéder le montant de 200000 € H.T. ; le Preneur devra dans le délai d’un mois à compter de l’achèvement des travaux et au plus tard au 31/12/2021 adresser au Bailleur une facture correspondant au montant de la Participation Financière utilisée, accompagnée des copies des factures émises par les entreprises décrivant les services et travaux réalisés ainsi qu’une attestation écrite que lesdites factures ont été dûment acquittées par le Preneur aux entreprises.

La propriété des Travaux Financés sera transférée au Bailleur à compter du versement de la Participation Financière au Preneur. Néanmoins, pendant la durée du Bail, le Preneur demeurera gardien des travaux financés qu’il a réalisés, en sera par conséquent seul responsable, procèdera à leur entretien, maintenance, réparation, remplacement et renouvellement, et l’assurera au titre des biens mis à sa disposition.

A l’échéance du bail, mais également en cas de résiliation du Bail à tout autre date pour quelque cause que ce soit, le Preneur restituera les locaux loués en l’état des travaux financés sans indemnité d’aucune sorte à la charge du Bailleur.

Dans le cas où la condition résolutoire définie à l’article 41 serait réalisée et que le bail prendrait fin au 31 décembre 2021, le Preneur sera redevable d’une indemnité compensatrice correspondant à la somme de 50% de la Participation Financière versées au Preneur. Ce montant devra être payé par le Preneur avant la restitution du Local au Bailleur.”

Il résulte de ces dispositions que les parties sont convenues d’une participation financière du bailleur aux travaux réalisés par le preneur lors de son entrée dans les lieux, dans la limite maximale de 200 000 euros HT. Elles ont également prévu le versement d’une indemnité compensatrice par le preneur au bailleur dans le cas où le bail prendrait fin au 31 décembre 2021 par l’effet de la réalisation de la clause résolutoire, prévue à l’article 41 du bail lequel dispose que le contrat reste soumis à la condition résolutoire de non-attribution au preneur du nouveau marché d’éclairage public de signalisation tricolore de la ville de [Localité 8], auquel cas le bail prendra fin le 31 décembre 2021, à charge pour le preneur d’en informer le bailleur et adresser les justificatifs dudit refus au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

Si la société Evesa a effectivement, dans un premier temps, par extrajudiciaire du 28 juin 2020, donné congé à la société Big Opium pour le 31 décembre 2021 en raison de la non-attribution du marché d’éclairage public susvisé, les parties se sont ensuite rapprochées pour conclure le protocole signé le 27 octobre 2021.

Outre que cet acte est expressément intitulé “protocole transactionnel de résiliation amiable du bail commercial du 20 janvier 2021", il mentionne expressément dans son exposé préalable que suite à la non-attribution du marché à la société Evesa par la Ville de [Localité 8], et après délivrance du congé délivré au preneur pour le 31 décembre 2021 en application de la clause résolutoire prévue au bail, la société Evesa a cédé une partie de ses actifs au nouvel attributaire du marché représenté par la société Cielis et que c’est dans ce contexte que “le Preneur s’est rapproché du Bailleur afin de convenir d’une résiliation amiable anticipée du bail commercial au 7 octobre 2021.

Le Bailleur a consenti à la demande de résiliation amiable anticipée du bail commercial du Preneur sous réserve du bon respect de diverses charges et conditions telles que prévues aux termes du présent protocole.

Les partie se sont donc rapprochées afin de convenir des modalités de résiliation du Bail commercial en date du 20 janvier 2021.”

Aux termes de l’article 1-Résiliation du bail, il est expressément stipulé :

“ Le Bailleur et le Preneur conviennent de résilier amiablement le Bail commercial du 20 janvier 2021.

Cette résiliation sera ffective le 27 octobre 2021 par le seul effet des présentes et sans qu’ils soit besoin d’un quelconque congé préalable.

Le Bailleur et le Preneur seront, en conséquence, à compter du 27 octobre 2021, libérés de toute obligation au titre du Bail.

Jusqu’à la date de résiliation, le Bail commercial du 20 janvier 2021 sera exécuté par les parties.”

L’article 5 du protocole intitulé “Transaction” stipule quant à lui que “Les parties renoncent donc réciproquement, l’une à l’encontre de l’autre, à toute instance et action dont la conclusion, l’exécution, l’extinction ou la résiliation du Bail du 20 janvier 2021 constitueraient directement ou indirectement l’objet, la cause ou l’occasion, se réservant toutefois toute action tendant à l’exécution du présent protocole (…)

L’article 6 intitulé “Apurement des comptes entre les parties” prévoit enfin expressément la possibilité pour chaque partie de demander indemnisation en justice en contrepartie de la résiliation anticipée du bail commercial en date du 20 janvier 2021.

Il ressort de ces dispositions claires et précises que le protocole du 27 octobre 2021 a substitué une résiliation amiable à effet au 27octobre 2021 à celle prévue par l’article 41 du bail visant la clause résolutoire à effet au 31 décembre 2021. Au regard de ces stipulations dénuées d’ambiguïté, c’est vainement que la société Evesa expose que le protocole avait pour seul but d’organiser la sortie effective et l’entrée dans les lieux de la société Cielis dès le 28 octobre 2021.

Pour autant, contrairement à ce que fait soutenir la société Big Opium, il ne ressort pas des termes de l’article 40 du contrat de bail que la participation financière du bailleur ne serait pas due en cas de résiliation du bail en dehors du jeu de la clause dite “résolutoire”.

En effet, eu égard aux règles légales d’interprétation d’un contrat ci dessus rappelées, il ne peut être considéré en l’espèce que les parties ont entendu subordonner la participation financière du bailleur aux travaux réalisés par le preneur au maintien dans les lieux de ce dernier jusqu’à l’échéance du bail ; pas plus il ne résulte des dispositions de l’article 40 en litige que le bailleur ne serait pas redevable de la participation financière contractuellement prévue en cas de résiliation anticipée du contrat sur un fondement autre que la condition résolutoire prévue à l’article 41 du contrat. A ce titre, la société Big Opium ne peut valablement se prévaloir de la clause d’accession prévue à l’article 38 du contrat de bail et mentionnée à l’avant dernier paragraphe de l’article 40 ; en effet, cette clause qui vise dans l’article 40 “les travaux financés” ne peut se comprendre que comme excluant toute indemnité mise à la charge du bailleur, autre que la participation financière en litige.

Dès lors, la société Evesa est fondée à invoquer l’article 40 du contrat de bail, et au titre de l’apurement des comptes prévu dans le protocole, à réclamer à la société Big Opium le paiement de la participation financière contractuellement prévue, déduction faite de l’indemnité de 50 %, sous réserve de justifier des travaux effectivement réalisés et d’avoir à respecter les conditions contractuelles susvisées.

A ce titre, la société Evesa verse aux débats treize factures dont douze établies par la société Casa Bella entre le 27 janvier 2020 et le 14 avril 2021 pour un montant global de 193 870,30 euros HT, et une émanant de la société SITCF le 9 avril 2021 d’un montant de 46 387 euros HT, une attestation de la directrice financière de la société faisant valoir que ces factures ont été acquittées et un procès verbal de réception de travaux de la société Casa Bella avec réserves daté du 31 mars 2021 et avec levée des réserves daté du 30 avril 2021.

Il ressort de ces pièces que les travaux confiés aux sociétés Casa Bella et SITCF ont été terminés respectivement le 14 avril 2021 (facturation à terminaison des travaux à hauteur de 95 % et solde de 5% un mois après pour les réserves) et le 9 avril 2021.

Le coût de ces travaux a bien été acquitté par la société Evesa comme en justifient l’attestation susvisée, celle établie par la société Casa Bella Design le 14 septembre 2022, aux termes de laquelle elle indique que “la société Big Opium n’a réglé aucun travaux de rénovation pour le [Adresse 3]. La société Evesa a entièrement réglé l’ensemble des travaux commandés”et les neufs avis de virements communiqués, représentant un montant total de 291831,85 euros.

Il est également versé aux débats, en annexe de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la société Evesa à la société Big Opium (pièce n°12) un procès verbal de constat des lieux contradictoire après travaux daté du 30 avril 2021 détaillant la nature de ceux-ci et les devis détaillés établis par les sociétés Casa Bella et SITCF.

A la suite, la société Evesa a adressé à la société Big Opium une facture correspondant à la participation financière réclamée, à hauteur de 200 000 euros HT, émise le 21 mai 2021.

Au regard de ces pièces, la société Big Opium n’est pas fondée à soutenir qu’il n’est pas possible de relier les factures aux travaux contractuellement prévus alors que ceux-ci ont consisté à la rénovation de l’intégralité de la zone bureaux, que si l’article 40 du contrat de bail vise certains travaux, la liste qu’il contient n’est pas exhaustive ainsi qu’en atteste le terme introductif “notamment”, que les factures sont détaillées et correspondant aux devis produits.

En outre, la société Evesa s’est conformée aux dispositions contractuelles en adressant à la société Big Opium la facture du 21 mai 2021 correspondant à la participation financière due par la société Big Opium. S’agissant de l’attestation confirmant le règlement des travaux enfin, la société Big Opium ne peut valablement invoquer le caractère unilatéral de l’attestation produite pour s’exonérer de son obligation à paiement, étant entendu qu’il est établi que la société Evesa a bien réglé l’ensemble des travaux et que les dispositions contractuelles ne précisent pas de qui doit nécessairement émaner l’attestation écrite, ni ne prévoient de sanction à une justification de paiement tardive.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société Evesa est fondée à réclamer la condamnation de la société Big Opium à lui payer la somme de 100 000 euros HT, soit 120 000 euros TTC.

Sur les loyers et charges restant dus par la société Evesa

La société Evesa reconnaît devoir à la société Big Opium la somme de 80 360,87 euros TTC au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 27 octobre 2021, soit la somme de 30 000 euros TTC au titre du solde des loyers et charges du 3ème trimestre 2021 et la somme globale de 50 360,87 euros TTC au titre ses loyers et charges du 4ème trimestre 2021 arrêtés au 21 octobre 2021.

La société Big Opium réclame en outre la condamnation de la société Evesa à lui payer la somme de 10 000 euros TTC au titre du solde des loyers et charges du 2ème trimestre 2021.

Elle fait valoir que la société Evesa aurait dû régler la somme de 171 600 euros TTC au titre des loyers et charges du 2ème trimestre 2021 et qu’elle n’a réglé que la somme de 161 600 euros TTC.

La société Evesa s’oppose à cette demande, revendiquant l’application de l’article 34 du contrat de bail ramenant le loyer annuel à 420 000 euros hors charges pendant la durée des travaux d’aménagement dans les locaux loués, sans limitation dans le temps, et soutenant que ceux-ci ont été achevés à la fin du mois d’avril 2021.

La société Big Opium réplique que le preneur est à l’origine de l’allongement du délai de réalisation des travaux, comme en atteste la société Casa Bella qui a réalisé ceux-ci, et que l’absence de délai de réalisation des travaux de l’article 34 ne dispense pas la société Evesa, qui a commandé d’autres travaux à la société Casa Bella, de se montrer de bonne foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Le dernier alinéa de l’article 34 du contrat de bail stipule qu’à “titre exceptionnel, le Bailleur portera le loyer en principal à la somme de 420 000 € HT et HC pendant la durée des travaux qu’il réalisera dans la Zone Bureau tels que décrits à l’article 38 B.”

L’article 38 B stipule notamment :

“ Il est expressément convenu entre les parties que le Bailleur s’engage dans les trois (3) mois suivant la prise d’effet des présentes à :

— S’assurer de l’étanchéité de la toiture et des murs du bâtiment en zone bureau,

— Réaliser les travaux de réfection des vitreries cassées ou défectueuses du bâtiment sans bureau,

— Réaliser les travaux de réfection des sols, hors carrelage en état d’usage,

— Démolir les cloisons non porteuses du dernier étage pour en faire un espace ouvert.

Un état des lieux contradictoire avant travaux sera réalisé par le bailleur qui mandatera un huissier aux frais du Preneur lors de la prise d’effet du Bail conformément aux conditions générales. Postérieurement à la réalisation des travaux, un état des lieux contradictoire sera à nouveau réalisé par le bailleur qui mandatera un huissier aux frais du preneur (…)”

En l’espèce, il est établi et non contesté qu’au 31 mars 2021, les travaux confiés à la société Casa Bella Design n’étaient pas achevés, comme l’atteste cette dernière qui indique à cette date dans un courrier adressé à la société Big Opium intitulé “Objet : Réserves relative au chantier de [Localité 10] [Adresse 5]” :

“Tous les produits nécessaires pour l’exécution des travaux dans vos bureaux et [Localité 9] hangar de Vitry [Adresse 5], relatif au devis du 27 01 2021, sont livrées au chantier,

Il reste à terminer la pose du sol du deuxième étage, les peintures correspondantes et des petites finitions car la société Evesa il nous à confié des travaux à exécuter dans le même site que ils ont empêchée la réalisation des travaux mentionnées en haut dans le délai établis.” (Sic)

Il est établi et non contesté que les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 31 mars 2021 et définitivement réceptionnés, après levée desdites réserves, le 30 avril 2021.

Les dispositions contractuelles ne fixant pas de délai concernant la durée des travaux, la société Evesa est fondée à solliciter le bénéfice de la franchise jusqu’au 30 avril 2021, date où elle a pu effectivement prendre possession des bureaux. Etant entendu que la seule attestation de la société Casa Bella dont se prévaut la société Big Opium ne permet pas, à défaut d’autres éléments objectifs, d’affirmer que la société Evesa était effectivement responsable, en tout ou partie, de la persistance des travaux résiduels prévus à l’article 38B, ni à caractériser son absence de bonne foi telle qu’alléguée par la bailleresse.

Dès lors la demande de la société Big Opium en paiement de la somme de 10 000 euros TTC au titre du solde des loyers et charges du 2ème trimestre 2021 sera rejetée.

Sur la demande de la société Big Opium formée au titre de la clause pénale

La société Big Opium réclame la condamnation de la société Evesa à lui payer la somme de 9036 euros TTC au titre de la pénalité de 10 % prévue à l’article 37 du contrat de bail [(80 360,87 euros + 10 000 euros) x 10 %]

La société Evesa oppose à juste titre à cette demande la créance qu’elle détient au titre de la participation financière de la bailleresse, exigible antérieurement à la créance de loyer dont se prévaut cette dernière. Elle est ainsi fondée à invoquer la compensation entre les créances réciproques détenues par les parties, compensation qu’elle a au demeurant proposée à la société Big Opium par lettre du 22 juillet 2021.

La société Big Opium sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de la société Big Opium en paiement de la somme de 12 000 euros TTC au titre des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie

La société Big Opium fait valoir que la société Evesa est responsable des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, au visa des dispositions de l’article 1732 du code civil et qu’elle s’est en outre engagée à prendre en charge celles-ci dans un courrier daté du 26 novembre 2021.

Elle indique qu’il appartient à la société Evesa de rapporter la preuve qu’elle n’est pas responsable des dégradations en cause.

La société Evesa réplique avoir accepté le principe de la retenue opérée par la bailleresse uniquement dans un souci de conciliation et que, contrainte de saisir le tribunal pour recouvrer les sommes qui lui sont dues, rien ne justifie qu’elle supporte aujourd’hui le coût de ces dégradations aucunement justifiées.

Sur la portée du courrier du 26 novembre 2021

Aux termes du courrier adressé à la société Big Opium le 26 novembre 2021, la société Evesa indique qu’elle doit à la société Big Opium la somme de 12000 euros TTC “au titre des prétendues dégradations mais qu'(elle) accepte néanmoins de supporter afin de montrer sa bonne volonté.”

Ce courrier s’inscrit clairement dans le cadre des négociations menées entre les parties, au vu des propositions de décompte faites par la société Evesa à la société Big Opium. Contrairement à ce que soutient cette dernière, il ne peut être considéré comme un acquiescement non équivoque à la demande en paiement, compte tenu de la réserve émise par la société Evesa quant au principe même des dégradations.

Le moyen soulevé de ce chef par la société Big Opium sera donc rejeté.

Sur la réalité des dégradations et leur imputabilité

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si en application des dispositions de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, contrairement à ce que fait soutenir la société Big Opium, il lui appartient de démontrer l’existence des désordres qu’elle invoque et leur imputabilité à la société Evesa.

Or en l’espèce, la société Big Opium ne justifie ni même n’explicite sa demande dans ses conclusions.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de la société Big Opium de remboursement des travaux

La société Big Opium réclame la condamnation de la société Evesa à lui payer la somme de 168314 euros TTC au titre des travaux qu’elle a réalisés en cours de bail s’entendant notamment:

— de la rénovation des bureaux et la création du mur de séparation dans le hangar à hauteur de 120000 euros TTC,

— du ravalement de la façade du hangar (lavage au Karcher, réparation de fissures, peinture) à hauteur de 48 314,40 euros.

Elle soutient que ces travaux, qui ne peuvent être considérés ni comme relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil ni comme des travaux de mise en conformité, doivent être intégralement remboursés au bailleur. Elle ajoute que ces travaux ne relèvent pas des dispositions de l’article 38 B du contrat de bail que le bailleur s’est engagé à réaliser.

La société Evesa s’oppose à cette demande, faisant soutenir en substance d’une part que la société Big Opium ne justifie pas du paiement effectif de ces travaux à la société Casa Bella et d’autre part que la bailleresse s’est expressément engagée à faire effectuer lesdits travaux aux termes de l’article 38 du contrat de bail. Elle précise que ces travaux, indispensables à son installation, ont consisté pour la plus grande partie à la division des surfaces du site dès lors que les locaux loués ne représentaient pas la totalité de ceux appartement à la société Big Opium.

Aux termes du bail, la société Evesa est tenue de toutes les réparations, hormis celles relevant de l’article 606 du code civil. Cependant, l’article 38 b précité stipule que la société Big Opium s’est engagée à réaliser à ses frais certains travaux, notamment ceux visant à s’assurer de l’étanchéité de la toiture et des murs du bâtiment en zone bureau, ceux portant sur les travaux de réfection des sols, hors carrelage en état d’usage, et sur la démolition des cloisons non porteuses du dernier étage pour en faire un espace ouvert.

Or la société Big Opium, demanderesse aux dommages et intérêts et sur laquelle pèse la charge de la preuve, allègue mais ne prouve par aucun élément objectif versé aux débats que les travaux litigieux ne concernent pas ceux listés à l’article 38 du contrat de bail, les seules factures communiquées, qui visent des “travaux pour la rénovation des bureaux et la création d’un mur de séparation dans le hangar” ainsi que “des travaux de ravalement de façade”, ne permettant pas d’affirmer le contraire.

La demande de la société Big Opium formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Big Opium au titre de la résiliation anticipée du contrat de bail

La société Big Opium sollicite la condamnation de la société Evesa à lui payer la somme de 315579,78 euros à titre de dommages et intérêts pour résiliation anticipée du bail.

Elle fait soutenir que si elle a accepté de conclure la résiliation anticipée du bail, c’est d’une part en raison de la clause d’accession qui la décharge du remboursement du coût des travaux “en cas de résiliation du bail”, et d’autre part du dernier paragraphe de l’article 6 du protocole d’accord du 37 octobre 2021 réservant aux parties le droit de solliciter des dommages et intérêts en contrepartie de la résiliation anticipée du bail commercial en date du 20 janvier 2021 en cas d’action de l’une contre l’autre.

Elle estime que la résiliation a été planifiée par la société Evesa en lien avec la cession d’actifs à la société Cielis et qu’elle n’a servi qu’à favoriser l’entrée rapide de ce successeur, à son détriment.

Elle expose enfin que la résiliation anticipée du bail l’a privée de la perception de l’intégralité des loyers, qu’elle a consenti une franchise de loyers à la société Cielis et qu’elle a versé en pure perte la somme de 25 200 euros au commercialisateur CBRE afin de faire signer la société Evesa.

La société Evesa réplique qu’elle n’a jamais imposé la résiliation anticipée du bail à la société Big Opium, laquelle sécurisait l’entrée dans les lieux de la société Cielis.

Elle ajoute que l’article 6 du protocole ne traite que de l’apurement des comptes entre les parties et ne permet pas à celles-ci de solliciter des dommages et intérêts ; que l’article 5 du même protocole interdit à la société Big Opium d’exercer toute action autre que celles tendant à l’exécution de celui-ci.

Elle expose enfin que la société Big Opium ne caractérise pas de préjudice puisqu’elle a trouvé un successeur à la société Evesa dès le 28 octobre 2021 et que la franchise de loyer qu’elle a librement consentie au nouveau preneur est probablement la contrepartie d’un engagement de cette dernière sur une durée ferme de 10 ans.

Il est constant que trois conditions cumulatives conditionnent la mise en œuvre de la responsabilité civile, à savoir une faute, un dommage et un lien de causalité ; que c’est à la victime d’un dommage de démontrer que ces trois conditions sont remplies pour obtenir réparation de son préjudice, conformément à l’article 1353 du code civil tel qu’applicable aux faits de l’espèce et à l’article 9 du code de procédure civile.

Or nonobstant le point de savoir si le protocole signé par les parties interdisait ou non à celles-ci de solliciter des dommages et intérêts, la société Big Opium allègue mais ne démontre nullement un quelconque manquement commis par la société Evesa du fait de la résiliation anticipée du contrat de bail, laquelle a été librement discutée entre les parties dans le cadre du protocole signé le 27 octobre 2021.

Au regard de ce seul motif, suffisant en l’espèce, la société Big Opium sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la compensation et les comptes entre les parties

Au regard de ce qui précède, la société Evesa est fondée à réclamer la condamnation de la société Big Opium à lui payer la somme de 169 639,13 euros TTC selon le décompte suivant :

* dépôt de garantie : 130 000,00 euros TTC

* participation financière : 120 000,00 euros TTC

* sous déduction de l’arriéré locatif : – 80 360,87 euros TTC

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les autres demandes

La société Big Opium qui succombe supportera la charge des dépens, dont distraction au profit de Maître Jean Baptiste Payet Godel, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Evesa la somme de 3500 euros.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Condamne la SAS Big Opium à payer à la SAS Evesa la somme de 169 639,13 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute la SAS Big Opium de ses demandes en paiement dirigées contre la SAS Evesa,

Condamne la SAS Big Opium à payer à la SAS Evesa la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Big Opium aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean Baptiste Payet Godel, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 04 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME