TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Bruno TURBÉ

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00376

N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZL

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS HOMELAND, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00376 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZL

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [E] est propriétaire du lot de copropriété n° 19 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Par exploit d’huissier signifié le 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 10ème a fait assigner M. [T] [E] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 25 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de:

— condamner M. [T] [E] au paiement de la somme de 14.214,85 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 novembre 2023, 4ème appel de charge de l’année 2023 inclus ;

— condamner M. [T] [E] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [T] [E] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [T] [E] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions notifiées le 17 juillet 2024 par la voie électronique et signifiées au défendeur non comparant le 15 juillet 2024 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande principale en sollicitant la condamnation de M. [T] [E] au paiement de la somme de 23.922,72 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024, 3ème appel de l’année 2024 inclus, en maintenant le surplus de ses demandes.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

M. [T] [E] a été cité suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), l’huissier instrumentaire n’ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 3) que M. [T] [E] est propriétaire du lot de copropriété n° 19 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022 et 5 juillet 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 6 et 7);

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 8) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 9, 10, 12 et 13) ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024, provisions charges et fonds travaux du 3ème trimestre 2024 et 3ème appel de travaux relatif à la réfection de la cage d’escalier du 1er juillet 2024 inclus, mentionnant une dette de 16.156,06 (pièce n° 11).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [E], déduction faite d’une part, des frais de recouvrement et, d’autre part, des indemnités résultant de la précédente condamnation du 26 octobre 2022 et des frais relatifs à cette précédente procédure, est débiteur de 12.250,71 €.

M. [T] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, provisions charges et fonds travaux du 3ème trimestre 2024 et 3ème appel de travaux relatif à la réfection de la cage d’escalier du 1er juillet 2024 inclus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de produire la mise en demeure (et son accusé de réception) qui aurait été envoyée avant les lettres de relances dont il demande le remboursement (et dont il ne produit pas les accusés de réception), aucun frais de relance n’est justifié, conformément aux dispositions sus-rappelées.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’expose dans ses conclusions ni ne justifie par ses pièces du lien entre les frais d’honoraires d’huissier inscrits au décompte le 20 octobre 2023, le 5 décembre 2022 et le 22 novembre 2022, les frais intitulés « urgent SELARL LEGATHUISS -BICHON GABIN » inscrits au décompte le 22 novembre 2022, et la dette objet de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] [E] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [T] [E] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [T] [E] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du juge des contentieux de la protection en date du 26 octobre 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges arrêtés au 3 août 2022.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [T] [E] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [T] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. Le syndicat sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

M. [T] [E], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, M. [T] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] les sommes de :

—  12.250,71 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, provisions charges et fonds travaux du 3ème trimestre 2024 et 3ème appel de travaux relatif à la réfection de la cage d’escalier du 1er juillet 2024 inclus ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes formées au titre de l’arriéré de charges de copropriété, des dommages et intérêts et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 18 Septembre 2025

La Greffière La Présidente