TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02746 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73JU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet GERARD SAFAR SAS sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE LANGLE (SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE), avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

Madame [W] [J] épouse [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

Délibéré au 19 février 2026, prorogé au 10 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02746 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73JU

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] sont propriétaires des lots n°509, 2847 et 2856 dans l’immeuble Ile de Frandre situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le Cabinet GERARD SAFAR, a assigné Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement solidaire des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  7857,19 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 2 avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  678 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1300 euros de dommages et intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 25 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a actualisé sa créance au titre des charges à la somme de 8814,15 euros, 4ème trimestre 2025 inclus, et a abaissé sa demande de dommages et intérêts à la somme de 500 euros.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] ne payaient pas leurs appels de charges depuis le mois de juillet 2024, ce qui créait pour lui des difficultés de gestion. Il a souligné la mauvaise foi des défendeurs, déjà condamnés pour le même motif, outre un protocole d’accord également conclu. Il s’est opposé à tout délais de paiement.

Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D], représentés par leur conseil, ont sollicité de :

— débouter le syndicat des copropriétaires au titre des frais, des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile,

— suspendre le paiement durant six mois avant des délais de paiement de 18 mois,

— écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont expliqué ne pas contester la somme demandée au titre des charges. Ils ont précisé rencontrer des difficultés financières et ne pas parvenir à vendre leurs biens. Ils ont contesté toute mauvaise foi de leur part. Ils ont souligné l’ancienneté de la première condamnation, qui en outre n’était pas versée aux débats, et que le protocole d’accord avait ensuite été respecté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 10 mars 2026.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°509, 2847 et 2856,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022, 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2023, 18 avril 2024 et 2 avril 2025, comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2023 et 2024,

o vote des travaux suivants : reprise dalle/poutre, ascenseur, réalisation PPPT, rénovation détection incendie,

— les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte arrêté au 1er octobre 2025,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires la créance est établie à hauteur de la somme de 8814,15 euros selon décompte du 1er octobre 2025, portant sur la période du 1er janvier 2023 au 4ème trimestre 2025 inclus. Cette dette est reconnue par les défendeurs.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc fixée à la somme de 8814,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La condamnation Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] à payer cette somme sera prononcée solidairement au regard de la clause de solidarité prévue par l’état descriptif de division communiqué, conformément à l’article 1310 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 678 euros, décomposés comme suit :

—  270 euros de frais de transmission à avocat,

—  408 euros de frais de mise en demeure.

En l’espèce, s’agissant des frais de transmission avocat, une facture de 156 euros est communiquée, qui n’établit toutefois aucune diligence particulière et exceptionnelle.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune mise en demeure, la pièce 4 figurant au bordereau sous le nom « LRAR et lettres simples » correspondant en réalité à la facture de 156 euros du 9 janvier 2025 dont il vient d’être fait état.

Au regard de ces éléments, le demandeur sera débouté au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] n’ont pas payé leurs appels de charges depuis le mois de juillet 2024. Si la précédente condamnation n’a pas été produite, elle n’a pas été contestée, tout comme un protocole d’accord intervenu postérieurement. En outre, alors que les échéances des cinq crédits qu’ils ont contractés ont été suspendus durant 18 mois par décision du juge des contentieux de la protection en date du 5 juillet 2024, les défendeurs n’ont pas réglé, au moins partiellement, leurs appels de charges durant cette période.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de préjudice devant être indemnisé distinctement des intérêts moratoires. Il sera débouté de sa demande.

Sur le report et les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] sollicitent une suspension du paiement des sommes dus d’une durée de 6 mois avant mise en place d’un échéancier durant 18 mois.

Au regard des éléments présentés précédemment, il apparaît que les défendeurs ont déjà été condamnés au titre d’impayés de charges de copropriété en 2017. Un protocole d’accord a ensuite été établi en 2022. Ils ont de nouveau contracté une dette, objet de la présente procédure. Il ressort de la décision du juge des protection de juillet 2018 qu’ils communiquent que les crédits, qui datent de 2018, 2019 et 2021, ont été contractés pour assainir leur situation financière dégradée. Or, le premier mandat de vente des biens concernés par la présente procédure date de juin 2023, bien après le début de leurs difficultés. Ils ont bénéficié d’une suspension de leurs crédits durant 18 mois sans payer, de façon même minime, leurs charges de copropriété. Ils ne justifient pas être en capacité de respecter un échéancier ni qu’ils le seront dans 6 mois, leur bien étant en vente depuis 2 ans et demi. Ainsi, ni la suspension de la dette ni un échéancier ne semblent adaptés à leur situation, sinon pour retarder leur obligation de paiement.

Leurs demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la situation financière des défendeurs et sans aucun élément sur celle du demandeur, leur participation au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera limitée à la somme de 500 euros.

Ces condamnations seront prononcées in solidum.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GERARD SAFAR, la somme de 8814,15 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GERARD SAFAR de demandes au titre des frais nécessaires au recouvrement et des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] de leurs demandes de suspension et de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GERARD SAFAR, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [W] [J] épouse [D] et M. [L] [D] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02746 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73JU