Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge

[Adresse 4]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 24/06982

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6AS

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Apolline SCHMITT

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [L] [D]

— Monsieur [B] [D]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [V] [E]

né le 03 Août 1968 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 167

Madame [Y] [C] épouse [E]

née le 03 Octobre 1957 à ALLEMAGNE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 167

Madame [O] [E]

née le 21 Juillet 1992 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 167

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [D]

né le 03 Novembre 2002 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant

Monsieur [B] [D]

né le 05 Avril 1973 au CAMBODGE

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 février 2024 avec effet au 17 février 2024 pour une durée de deux ans M. [M] [E], usufruitier commun avec son épouse, née Mme [Y] [C], a donné à bail à M. [L] [D] un logement meublé à usage d’habitation [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 555 € outre un acompte sur charges de 140 € ;

M. [B] [D] s’est porté caution solidaire du locataire par acte du 4 février 2024.

Des loyers étant depuis demeurés impayés, M. [M] [E], Mme [Y] [C] épouse [E] et Mme [O] [E] ont fait signifier le 19 avril 2024 à M. [L] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 945 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 19 avril 2024 qui lui en a accusé réception.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 24 avril 2024.

Puis ils ont fait assigner M. [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024 pour constater ou obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 septembre 2024, les demandeurs, représentés, soulignent qu’il s’agit d’un logement étudiant et que le locataire n’a jamais payé ni fait de démarches auprès de la Caisse d’Allocations familiales.

Ils reprennent les termes de leur acte introductif d’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail ; d’ordonner l’expulsion de M. [L] [D] ; de supprimer le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution ; de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif de 2 640 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

MM [L] [D] et [B] [D] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés par acte délivré à étude.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour. Les parties comparantes ont été invitées à produire leurs observations sur la qualité à agir de Mme [O] [E].

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I.A SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES DE MME [O] [E]

Il résulte de l’article 125, alinéa 2 du Code de procédure civile que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité.

L’article 31 du Code de procédure civile précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1199 du Code civil que le contrat ne crée d’obligation qu’entre les parties, et que les tiers ne peuvent en demander l’exécution.

En l’espèce, l’action portée par M. [M] [E], Mme [Y] [C] épouse [E] et Mme [O] [E] a pour objet la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire du contrat de bail conclu le 4 février 2024 entre M. [M] [E] d’une part, et M. [L] [D] d’autre part. Mme [O] [E], en sa qualité de nu-propriétaire n’est pas partie audit contrat et ne peut dès lors pas solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qui en découlent.

Par conséquent, elle sera déclarée irrecevable en sa demande pour défaut de qualité à agir. Seuls M. [M] [E] en sa double qualité de bailleur et d’usufruitier et Mme [Y] [C] épouse [E], en sa qualité d’usufruitière, ont qualité pour agir dans le cadre de la présente action en acquisition d’une clause résolutoire.

I.B. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE M. [M] [E] ET DE MME [Y] [C] ÉPOUSE [E]

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé par notification de commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 19 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail d’habitation conclu le 4 février 2024 contient une clause résolutoire paragraphe J page 2 paragraphe IX « clause résolutoire » et un commandement visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mai 2024.

M. [L] [D], occupant sans droit ni titre, sera également condamné solidairement avec M. [B] [D], en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [L] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

III. SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI DE L’ARTICLE L.412-1 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Cette demande sera donc rejetée.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

Les bailleurs produisent un décompte arrêté à la date du 31 mai 2024 établissant que M. [L] [D] reste leur devoir à cette date la somme de 2 640 €.

M. [L] [D] absent lors de l’audience et non représenté, n’a pas justifié sa dette, n’a formé et justifié aucune demande.

Il sera par conséquent solidairement condamné avec M. [B] [D] au paiement de la somme de 2 640 €, avec les intérêts au taux légal à compter 4 avril 2024 sur la somme de 1 945 € et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [D] et M. [B] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner in solidum MM. [L] [D] et M. [B] [D] à payer la somme de 400 € à M. [M] [E] et Mme [Y] [C] épouse [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

DECLARE irrecevable l’action de Mme [O] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 4 février 2024 avec effet au 17 février 2024 entre M. [M] [E], usufruitier commun avec son épouse, née Mme [Y] [C] et M. [L] [D] portant sur un logement meublé à usage d’habitation [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [E] et Mme [Y] [C] épouse [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [D] et M. [B] [D] à verser à M. [M] [E] et Mme [Y] [C] épouse [E] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges en ce compris la majoration de surloyer de solidarité, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [D] et M. [B] [D] à verser à M. [M] [E] et Mme [Y] [C] épouse [E] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 640 €, avec les intérêts au taux légal à compter 4 avril 2024 sur la somme de 1 945 € et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [D] et M. [B] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [D] et M. [B] [D] à payer la somme de 400 € à M. [M] [E] et Mme [Y] [C] épouse [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le greffier Le Juge des contentieux et de la protection