TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [C] [E] [O]

M [Z] [M] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie FAURE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09680 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBERA

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (OHLE), dont le siège social est sis [Adresse 3]/FRANCE

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1190

DÉFENDEURS

Madame [C] [E] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [M] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09680 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBERA

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 23 juillet 2019, L’Office Hôtelier du Logement Etudiant ([Localité 4]) a loué à Mme [C] [E] [O], étudiante, un logement à usage d’habitation meublée situé [Adresse 6] avec caution solidaire de M. [Z] [M] [L].

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 8 avril 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [C] [E] [O] pour paiement d’un arriéré de 3388, 26 euros en principal sous deux mois, ainsi que pour justifier de son assurance locative sous un mois.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, L’OHLE a assigné Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [E] [O] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur,

— condamner solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] au paiement d’une somme de 2088, 65 € d’arriérés locatifs,

— condamner solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et de la clause pénale, et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner in solidum Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] au paiement d’une somme de 700 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais d’exécution.

L’assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 5] en date du 2 juillet 2025.

***

A l’audience du 13 octobre 2025, le conseil de L’OHLE a actualisé sa créance à hauteur de 3262, 57 € au 6 novembre 2025 et précisé que le dernier règlement datait d’ août 2025.

Il a précisé que l’engagement de caution de M. [Z] [M] [L] était limité à 2677, 74 €, son engagement ayant pris fin avant l’exigibilité des échéances suivantes.

Régulièrement assigné à étude, Mme [C] [E] [O] n’a pas comparu.

Régulièrement assigné à étude, M. [Z] [M] [L] n’a pas comparu

Le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11 avril 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 30 juin 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 8 avril 2025 est régulier, qui se référait à la clause résolutoire insérée au bail et aux dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Cet acte a été dénoncé à étude à M. [Z] [M] [L] en date du 22 avril 2025, en raison de son engagement de caution.

Mme [C] [E] [O] n’ayant pas réglé la dette de 3388, 26 euros en principal dans les six semaines du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 9 juin 2025.

Mme [C] [E] [O] est ainsi devenue à cette date occupante sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Mme [C] [E] [O], non comparante, n’a donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, elle n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de octobre 2025 à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais. Au surplus, il ne peut être que constaté un arrêt complet des paiements depuis septembre 2025 , alors même qu’elle avait fait des efforts depuis plusieurs mois pour apurer son arriéré, ceci ne pouvant toutefois être pris en considération pour suspendre l’effet de la clause résolutoire.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que la locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de Mme [C] [E] [O] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [C] [E] [O], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que lc compte locatif de Mme [C] [E] [O] est débiteur d’une somme de 3262, 57 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 6 novembre 2025.

L’engagement de caution solidaire du 23 juillet 2019 signé par M. [Z] [M] [L] et non contesté par ce dernier est régulier, comportant la mention manuscrite et valable pour une durée de six ans pour le paiement des sommes locatives dues par Mme [O].

M. [Z] [M] [L] est donc tenu solidairement du paiement des loyers, charges et frais dus par Mme [O] jusqu’au 23 juillet 2025, soit selon le décompte produit en pièce 8, à concurrence de la somme de 2677, 74 €, solde locatif en débit au 1er août 2025.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] au paiement à l’OHLE de cette somme de 2677, 74 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 avril 2025.

Il convient en sus de condamner Mme [C] [E] [O] au paiement à l’OHLE de la somme complémentaire de 584, 83 € pour les échéances postèrieures au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à la résiliation de plein droit du bail.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] au paiement de cette indemnité du 9 juin 2025 jusqu’au 23 juillet 2025.

Il convient en sus de condamner Mme [C] [E] [O] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération parfaite des lieux, volontaire ou par exécution forcée.

V. Sur la clause pénale

il est stipulé dans le contrat de location (article XV) la clause pénale suivante :

« - Tout retard dans le paiement de l’avis d’échéance mensuel, au-delà de trente jours d’exigibilité, entrainera une majoration de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le gestionnaire, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire en dérogation à l’article 1230 du code civil et indépendamment de tous dommages et intérêts. »

L’OHLE réclame donc la somme de 326, 25 €.

Il y a donc lieu de condamner les défendeurs à payer cette somme comme suit :

Il convient de condamner solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] au paiement à l’OHLE de la somme de 267,77 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient en sus de condamner Mme [C] [E] [O] au paiement à l’OHLE de la somme complémentaire de 58,48 € pour les échéances postèrieures au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] aux entiers dépens, y compris les frais d’exécution..

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] à payer à L’OHLE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe :

DECLARE L’Office Hôtelier du Logement Etudiant (L’OHLE) recevable à agir,

CONSTATE à compter du 9 juin 2025 la résiliation de plein droit du bail du 23 juillet 2019, courant entre les parties relativement à un logement à usage d’habitation meublée situé [Adresse 7],

DIT que Mme [C] [E] [O] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date,

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [C] [E] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] à payer à L’Office Hôtelier du Logement Etudiant une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 9 juin 2025 jusqu’au 23 juillet 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] au paiement à L’Office Hôtelier du Logement Etudiant de la somme de 2677, 74 € pour les arriérés de la pèriode locative jusqu’au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 avril 2025,

CONDAMNE Mme [C] [E] [O] à payer à L’Office Hôtelier du Logement Etudiant une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [C] [E] [O] à payer à L’Office Hôtelier du Logement Etudiant de la somme de 584, 83 € pour les arriérés de la pèriode locative postèrieure au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] au paiement L’Office Hôtelier du Logement Etudiant de la somme de 267,77 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [C] [E] [O] à payer à L’Office Hôtelier du Logement Etudiant la somme de 58,48 € au titre de la clause pénale pour les échéances postèrieures au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] aux dépens, y compris les frais d’exécution.

CONDAMNE in solidum Mme [C] [E] [O] et M. [Z] [M] [L] à payer à L’Office Hôtelier du Logement Etudiant la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT