TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MAI 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00621 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4OC

Minute : n° 25/207

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Madame [O] [S],

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-marie CHABAUD, avocat au barreau de NIMES

DÉFENDEUR

S.A.R.L. EURO SAUMANE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Bénédicte NOEL, avocat au barreau de DAX

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 05 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :26/05/2025

exécutoire & expédition

à :M^e CHABAUD

expédition à :M^e GIUDICELLI

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 28 octobre 2024 par madame [S] [O] à l’encontre de la sarl Euro SAUMANE devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 5 mai 2024 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de madame [S] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions récapitulatives déposées lors de l’audience du 5 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la société Euro SAUMANE conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

Monsieur [H] [P] [E] et Madame [X] [M] ont acquis de la SCI [Adresse 5], en l’état futur d’achèvement, un des lots du programme dénommé PROVENCE COUNTRY CLUB, référence n°246, constitué d’un appartement T2 + chambre handicapée, pour une surface habitable de 52,90 m², sis [Adresse 6] (France).

La livraison du lot était prévue au 2 ème trimestre 2005.

Par acte en date du 10 août 2004, Monsieur [H] [P] [E] et Madame [X] [M] accordent à la société EURO SAUMANE un bail commercial, sur le local constituant le lot n°246 de la résidence PROVENCE COUNTRY CLUB moyennant un loyer annuel payable mensuellement à terme échu, avec plusieurs paliers :

• Année 1 : 2 675 € HT,

• Année 2 : 4 204 € HT,

• Année 3 : 4 969 € HT,

• Année 4 et suivantes : 6 115 € HT.

Le bail stipule clairement une clause d’indexation des loyers, laquelle s’exerce de « plein droit à la date d’anniversaire du 1 er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier connu à cette date, du coût de la construction publié par l’INSEE ».

Suivant acte authentique du 26 juillet 2023, Monsieur [H] [P] [E] et Madame [X] [M] vendent à Madame [O] [S], et à Monsieur [A] [U], le lot de copropriété n°102 de la RESIDENCE PROVENCE COUNTRY CLUB (référence n°246 du projet), comprenant un séjour, deux chambres une salle de bains avec WC un dégagement et la jouissance à titre exclusif d’une terrasse.

Un démembrement de propriété est stipulé, avec l’acquisition de la nue-propriété des biens objet de la vente par Monsieur [A] [U], et l’acquisition de l’usufruit desdits biens par Madame [O] [S].

En sa qualité d’usufruitière, Madame [O] [S], seule habilitée à exercer les actions en recouvrement de loyers, constate que les précédents propriétaires n’ont pas procédé à l’indexation des loyers conformément à clause stipulée dans le bail commercial cédé.

Par son conseil, Madame [O] [S] sollicite par courrier recommandé du 16 novembre 2023, en l’état de la clause d’indexation, le rattrapage des loyers dus sur les cinq dernières années, soit la somme de 4 197,75 €, ainsi que la fixation du loyer annuel à hauteur de 8 482,17 €.

Par courrier en date du 11 décembre 2023, la société EURO SAUMANE refuse toute exécution, au soutien de deux argumentations contradictoires :

• Aucune clause d’indexation ne serait stipulée, seulement une clause qui ferait un rappel des conditions de mise en œuvre de la révision légale,

• Ladite clause serait nulle car contraire à l’article L. 112-1 du Code Monétaire et Financier.

Suivant courrier recommandé en date du 23 avril 2024, le conseil de Madame [O] [S] met en demeure la société EURO SAUMANE sous huitaine :

• De régler la somme de 7 035 € au titre du différentiel résultant de l’indexation rétroactive,

• De modifier son ordre de paiement du loyer à compter de l’échéance de mai 2024, pour tenir compte que celui-ci s’établit désormais à 706,89 € HT/HC par mois.

Le 22 juillet 2024, Madame [S] en sa qualité de bailleresse, est contrainte de faire signifier à l’encontre de la société EURO SAUMANE, un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vue d’obtenir le paiement d’un montant total de 7 487,59 € suivant décompte annexé.

Aucun paiement n’intervient, et la dette locative continue de s’accroître en l’absence de règlement du différentiel.

Madame [O] [S] demande au juge des référés de :

A titre principal :

CONSTATER l’absence de contestation sérieuse sur les demandes formulées par Madame [O] [S],

JUGER que la société EURO SAUMANE n’a pas déféré au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai imparti d’un mois,

PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;

Par conséquent

CONDAMNER la société EURO SAUMANE à payer à Madame [O] [S], une provision d’un montant de 7 775,39 € au titre de l’indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024,

CONDAMNER la société EURO SAUMANE à régler à Madame [O] [S], une provision d’un montant de 2 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

ORDONNER l’expulsion de la société EURO SAUMANE ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, du local constituant le lot de copropriété n°102 de la RESIDENCE PROVENCE COUNTRY CLUB, sis [Adresse 7] (France),

ORDONNER le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse

CONDAMNER la société EURO SAUMANE au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 €), outre les charges jusqu’à complète restitution des lieux ;

A titre subsidiaire :

Vu l’article 837 du Code de procédure civile,

RENVOYER l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Avignon, statuant au fond, dans sa formation compétente pour connaître du présent litige, l’ordonnance de référé à intervenir emportant saisine de la juridiction.

CONSTATER que Madame [O] [S] fixe ses prétentions contre la société EURO SAUMANE devant le juge du fond conformément à celles évoquées à titre principal, et en tout état de cause, au présent dispositif,

En tout état de cause :

DÉBOUTER la société EURO SAUMANE de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNER la société EURO SAUMANE aux entiers dépens, outre 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La sarl Euro Saumane demande au juge des référés de :

Constater l’existence de contestations sérieuses,

Se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond

Subsidiairement,

Dire et juger que Madame [S] n’a pas qualité pour réclamer les loyers antérieurs au 26 juillet 2023,

Déclarer réputée non écrite la clause d’indexation figurant au bail liant les parties,

Très subsidiairement,

Condamner Madame [S] à rembourser à la Société EURO SAUMANE la somme de 8 951 € au titre des loyers trop versés depuis 2020.

A titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que la Société EURO SAUMANE pourra s’acquitter des sommes mises à sa charge dans un délai de 12 mois et de suspendre, de manière subséquente, les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause,

Débouter Madame [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Madame [S] à verser à la Société EURO SAUMANE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à assumer les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

— Sur la demande de provision présentée par madame [S] ;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” .

L’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant qu’en cas de mise en demeure de payer, le montant des loyers dus doit figurer au commandement. Un décompte des sommes réclamées doit permettre au preneur d’appréhender les causes exactes des créances alléguées.

De plus, la mention d’une somme supérieure à la dette véritable n’emporte pas la nullité du commandement. Ce dernier reste valable à due concurrence pour la partie qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur, et ce quelle que soit l’importance de la disproportion entre les sommes réclamées et réellement dues.

En l’espèce, il résulte du bail commercial signé entre les parties que le loyer sera révisé de plein droit à la date anniversaire du 1 er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier indice connu à cette date, du coût de la construction publiée par l’INSEE.

La sarl Euro Saumane soutient que la clause d’indexation des loyers est mal rédigée et inapplicable. Cependant, le preneur n’a pas contesté le commandement de payer délivré le 22 juillet 2024 alors qu’une indexation triennale de plein droit est stipulée de manière expresse à l’article 7 du bail commercial à la date anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier indice.

Il est constant qu’une clause d’indexation peut être retenue lorsque le contrat stipule une révision du loyer à condition que la révision soit automatique et que l’indice et la périodicité soient précisés. Comme l’indique le dispositif du jugement rendu le 22 janvier 2019 par le tribunal judiciaire de Nîmes produit par la défenderesse, le fait d’employer de plein droit dans le bail signifie que la révision interviendra automatiquement sans manifestation de volonté du bailleur ou du preneur. La seule utilisation du terme « révisé » au lieu du terme « indexé » rappelle la rédaction de l’article L145-38 du code de commerce relatif à la révision triennale légale n’est pas de nature contrairement à ce que soutient Euro Saumane à entretenir une confusion entre la révision légale triennale qui n’opère qu’à la demande des parties et la révision contractuelle triennale qui intervient automatiquement.

De plus, l’indice du coût de la construction est clairement stipulé dans le bail avec une révision « de plein droit » c’est à dire qu’il est automatiquement indexé chaque année. Une telle clause apparaît donc claire et suffisamment explicite pour ne pas être considérée comme une contestation sérieuse. Il n’est enfin pas contesté qu’une clause d’indexation est compatible avec une clause d’indexation dans un bail comportant des paliers de loyers. Il s’en suit que le moyen soulevé par la sarl Euro Saumane n’apparaît pas justifié et sera écarté.

Ainsi, madame [S] apparaît fondée à solliciter le calcul d’une indexation des loyers et le commandement de payer n’a pas été suivi d’un quelconque paiement. Madame [S] apparaît donc fondée à solliciter la condamnation de la sarl défenderesse à payer l’arriéré des loyers indexés dont les modalités de calcul ne sont pas contestés.

La sarl soutient également que madame [S] n’a pas qualité pour solliciter une condamnation pour des loyers antérieurs au 26 juillet 2023, c’est à dire la date d’acquisition du lot dépendant de l’ensemble immobilier « Residence Provence Country. »

Cependant, il est démontré que madame [S] a acquis l’usufruit du lot 102 alors que monsieur [T] [C] [U] en a acquis la nue- propriété. Madame [S] est donc fondée à agir en recouvrement des loyers qui constituent l’usufruit du bien acquis dès lors que sa demande n’est pas prescrite. Ce moyen sera donc écarté et l’action de madame [S] déclarée recevable.

Ainsi, compte tenu de l’absence de contestation sérieuse sur le montant de la dette et de l’absence de régularisation dans le délai d’un mois, il convient de condamner la société Euro Saumane à payer à Madame [O] [S], une provision d’un montant de 7 775,39 € au titre de l’indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024

Madame [S] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il est constant que si la caractérisation d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou mauvaise foi n’est plus nécessairement exigée pour condamner une partie sur le fondement de la résistance abusive, il n’en demeure pas moins que la demande de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive doit être rejetée lorsque, la partie qui la formule se borne à affirmer le caractère abusif de l’action. Madame [S] ne rapporte aucun élément propre à démontrer ce caractère abusive. Sa demande sera donc rejetée.

— Sur l’expulsion de la sarl Euro Saumane et les délais de paiement,

La société Euro Saumane sollicite des délais de paiement mais ne produit aucun élément propre à démontrer sa bonne foi en dépit de l’antériorité des demandes formées par madame [S]. Il convient donc de rejeter sa demande de délai et de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’expulsion de tout occupant des lieux sans titre sera ainsi ordonnée.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, que la sarl Euro Saumane sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 706,89 euros à titre provisionnel ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La sarl Euro Saumane qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à Mme [S], qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Déclarons recevable l’action de madame [O] [S] en recouvrement des loyers,

Constatons que la sarl Euro Saumane n’a pas déféré au commandement de payer du 221 juillet 2024 dans le délai d’un mois ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;

Par conséquent,

Condamnons la société EURO SAUMANE à payer à Madame [O] [S], une provision d’un montant de 7 775,39 € au titre de l’indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024

Rejetons la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par madame [S] ;

Ordonner l’expulsion de la société EURO SAUMANE ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, du local constituant le lot de copropriété n°102 de la RESIDENCE PROVENCE COUNTRY CLUB, sis [Adresse 7] (France),

Ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse

Condamner la société EURO SAUMANE au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 €), outre les charges jusqu’à complète restitution des lieux ;

Condamnons la sarl Euro SAUMANE à payer à madame [O] [S] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la sarl Euro Saumane aux entiers dépens,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT