TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [E] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07880 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXQS

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 03 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [E] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07880 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXQS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 mars 2014, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après RIVP) a donné un appartement sis [Adresse 2], en location à Mme [U] [I].

Mme [U] [I] est décédée le 2 juin 2024.

Par courrier du 24 mars 2025, M. [B] [E] [K] a adressé un dossier de candidature au transfert de bail, contenant divers justificatifs.

Par courrier en date du 28 mars 2025, adressé à l’adresse du bail litigieux, la RIVP a sollicité des héritiers de la succession de Mme [U] [I] la production de divers documents.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 1 juillet 2025, la RIVP a assigné M. [B] [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de:

A titre principal,

— constat de la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Mme [U] [I] au 2 juin 2024, date de son décès,

A titre subsidiaire,

— prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [B] [E] [K] pour manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux

En tout état de cause,

— expulsion de M. [B] [E] [K] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamnation de M. [B] [E] [K] au paiement de la somme de 1959,80 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation;

— condamnation de M. [B] [E] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer plus charges et taxes diverses et courantes;

— condamnation de M. [B] [E] [K] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025.

A l’audience du 19 décembre 2025, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande principale, la RIVP invoque les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, et soutient que les critères légaux de transfert du bail ne sont en l‘espèce pas satisfaits. Elle affirme qu‘il n‘est justifié ni du lien de parenté entre Mme [U] [I] et M. [B] [E] [K], ni de la condition de cohabitation entre M. [B] [E] [K] et la défunte. Elle ajoute que l‘occupant ne justifie pas remplir les conditions de l‘article R. 441-1 du code de la construction et de l‘habitation, soit être en possession d‘un tittre de séjour régulier, et de revenus ne dépassant pas les plafonds fixés par arrêté du 27 décembre 2022.

M. [B] [E] [K], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.

MOTIFS

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le transfert du bail

Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, aucune pièce ne permet d’établir le lien de parenté entre M. [B] [E] [K] et Mme [U] [I], le document intitulé « Bulletin de situation annuel Prémuny Accidents au 1/11/2018 » émanant de la Banque Postale, dont il résulte que Mme [U] [I] a désigné M. [B] [E] [K] en qualité de bénéficiaire, avec la mention suivante : « mon petit fils M. [B] [E] [K] » étant insuffisant à établir le lien de parenté.

Surtout, aucun élément ne permet de vérifier que la condition de cohabitation d’un an entre M. [B] [E] [K] et la locataire en titre, à la date du décès de cette dernière, est remplie. En effet, les pièces adressées par M. [B] [E] [K] et jointes à son dossier de candidature, au demeurant incomplet, ne permettent pas d’attester d’une cohabitation effective entre ce dernier et Mme [I] entre le 2 juin 2023 et le 2 juin 2024 :

— le contrat de travail du 19 juillet 2024 mentionne une adresse [Adresse 3] dans le [Localité 1],

— l’attestation d’hébergement rédigée par Mme [U] [I] le 1 avril 2022 est antérieure à ladite période,

— les bulletins de paie sont postérieurs à la date du décès,

— l’adresse figurant sur les avis d’impôt sur les revenus 2023 et 2024 est purement déclarative et doit être corroborée par des éléments extérieurs, en l’espèce absents, pour acquérir valeur probante.

Au surplus, la RIVP produit plusieurs attestations émanant de locataires de l’immeuble, Mme [Q] [S] ayant notamment attesté, le 8 avril 2025, du fait que Mme [I], sa voisine, avait reçu son petit fils durant quelques semaines il y a plus d’un an, mais que l’attitude de ce dernier l’avait obligée à le renvoyer en foyer. Mme [L] [G] indique en outre qu’un jeune homme est venu s’installer dans le logement de Mme [U] [I] postérieurement à son décès.

Seules les personnes limitativement énumérées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pouvant bénéficier du transfert de bail, à la condition qu’ils aient cohabité durant un an avec le locataire en titre durant un an à la date de son décès, les conditions du transfert du bail ne sont en l‘espèce pas réunies.

Le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à la date du décès du locataire, Mme [U] [I], soit le 2 juin 2024.

M. [B] [E] [K] étant depuis cette date occupant sans droit ni titre de ce logement, il y a lieu d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Il résulte en outre de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, puisqu’il n’est pas démontré que M. [B] [E] [K] serait de mauvaise foi ou entré dans les lieux par voie de fait. L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation

La RIVP verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il en ressort qu’au 31 mai 2025, la dette s’élevait à la somme de 1959,80 euros au titre des charges et indemnités d’occupation impayées (mai 2025 inclus).

M. [B] [E] [K] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois de juin 2025

Il est en l’espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les taxes et provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

En conséquence, M. [B] [E] [K] sera condamné à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des taxes et charges, à compter du loyer du mois de juin 2025 inclus jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, M. [B] [E] [K] partie succombante, sera condamné à supporter les entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à la RIVP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant Mme [U] [I] à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] relatif au logement sis [Adresse 2] à la date du décès de la locataire soit au 2 juin 2024;

CONSTATE que M. [B] [E] [K] en est occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de M. [B] [E] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués, faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d‘un serrurier ;

CONDAMNE M. [B] [E] [K] à payer à la RIVP la somme de 1959,80 € au titre des charges et indemnités d’occupation impayées au mois de mai 2025 inclus;

CONDAMNE M. [B] [E] [K] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de juin 2025 inclus et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. [B] [E] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [B] [E] [K] à payer à la RIVP la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection