TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/11120

N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZL

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [U] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2004

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet DEGUELDRE

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZL

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [U] [A] est propriétaire du lot n° 92 constitué d’un appartement situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 2 juin 2015, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 22.1, ainsi libellée : « L’assemblée générale, après avoir :

— pris connaissance des conditions essentielles des devis notifiés (étude cabinet [R]),

— entendu l’avis du conseil syndical,

— et délibéré,

Décide la réalisation des travaux de réfection de la verrière de l’appartement de M. [A] et le ravalement de la courette attenante pour cause d’infiltrations et retient la proposition des moins-disants suivant étude de M. [C] du cabinet [R], s’élevant à la somme TTC de 158.176,70 euros.

Par ailleurs, l’assemblée générale autorise à M. [A] la prise en charge de la modification de la verrière sous réserve que ce projet soit validé et suivi par l’architecte en charge du dossier : [J] [C], cabinet [M] [R] et que son projet privatif ne retarde pas le dossier de la copropriété.

Il est demandé concernant la verrière de la trémie ascenseur et escalier du dernier étage de fermer la verrière de la trémie et de diminuer la verrière de l’escalier ou de ne pas la refaire. La moins-value sera chiffrée et présentée au conseil syndical pour validation. Il est demandé de profiter des travaux pour refaire la verrière et la couverture du couloir d’accès à la salle de bain de M. [X] dissimulée au plafond de ce couloir par la trappe d’un compteur.

L’assemblée générale décide de programmer ces travaux en octobre 2015, la durée des travaux est de 3 mois.

L’assemblée générale vote pour financer ces travaux un budget prévisionnel de 196.125,70 € se décomposant comme suit : (…).

L’assemblée générale autorise M. [A], propriétaire du lot n° 92, à modifier la verrière en prenant à sa charge la plus-value et à végétaliser les façades de la courette ravalée à sa charge et en prenant à la charge de son lot et des ayants-droits dudit lot l’entretien, les servitudes d’accès et les conséquences dommageables de cette installation pour l’immeuble. Le lot n° 92 prendra à sa charge le modificatif au règlement de copropriété à faire afférent à ces nouvelles obligations et le fera soumettre à la prochaine assemblée générale.

Ces travaux seront effectués sous examen de conformité par l’architecte de l’immeuble chargé du suivi des travaux votés à la présente résolution.

Si un supplément d’assurance dommage ouvrage est à prendre en charge ou d’honoraire architecte ou d’honoraire du syndic, ces suppléments seront à la charge du lot n° 92.

M. [A], propriétaire du lot n° 92 s’engage à informer le syndic et l’architecte avant la fin juillet 2015 de ses intentions de faire ces travaux ou non. En l’absence d’information, le syndic passera commande de la verrière tel que prévu par l’architecte de l’immeuble. L’architecte, en cas de non suivi de ces travaux, facturera uniquement l’examen de conformité privativement à M. [A] ou au propriétaire du lot n° 92.

Conformément aux indications contenues dans le règlement de copropriété, ces frais seront répartis entre les copropriétaires en charges communes générales.

Compte tenu de la programmation de ces travaux en janvier 2016, l’assemblée générale décide de valider le calendrier des appels de fonds suivant : (…) ».

Les résolutions subséquentes n° 22.2, 22.3 et 22.4 ont voté la désignation d’un maître d’œuvre, d’un coordinateur de sécurité SPS, la souscription d’une assurance dommages- ouvrage, les honoraires du syndic.

Lors de l’assemblée générale du 3 juin 2024, à laquelle M. [A] n’a pas participé, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 20 dans les termes suivants : « l’assemblée générale du 2 juin 2015 à la résolution 22 avait accordé à Monsieur [A] [U] de réaliser les travaux de réfection de la verrière au-dessus de son appartement, et aussi de réaliser le ravalement de la courette. Il y a eu relance lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019 à la résolution 4 pour qu’il réalise les travaux, or à ce jour, les travaux n’ont jamais été terminés. L’assemblée générale décide d’annuler la décision prise en assemblée générale du 2 juin 2015 à la résolution 22 concernant les travaux de réfection de la verrière au-dessus de l’appartement de Monsieur [A] et le ravalement de la courette ».

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2024, Monsieur [U] [A] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 16ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de demander :

Vu les droits acquis par le requérant, vu l’exécution des travaux,

Prononcer la nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 9 juillet 2024,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,

Juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [A] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

Ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], bien que régulièrement assigné à tiers présent à domicile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 12 février 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 février 2026, a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal relève que la demande principale formée par M. [A] comporte une erreur matérielle manifeste en ce que la date de l’assemblée générale visée est celle du 9 juillet 2024, alors que cette date correspond à celle du courrier du syndic accompagnant la notification de l’assemblée générale du 3 juin 2024 et que les moyens contenus dans l’assignation de M. [A] se réfèrent sans équivoque aucune à l’assemblée générale du 3 juin 2024.

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 3 juin 2024

Monsieur [U] [A] soutient que :

— la résolution critiquée doit être annulée pour être fondée sur des motifs erronés, dès lors que, contrairement à qu’elle mentionne : i) la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juin 2015 a voté la réalisation de travaux de réfection de la verrière et de ravalement de la courette par le syndicat des copropriétaires et aux frais de tous les copropriétaires, et non par et aux frais de M. [A], lequel ne devait prendre en charge que « la plus-value engendrée par la modification esthétique de la verrière qui lui a été accordée » ; ii) l’ensemble des travaux de « réfection » (à la charge du syndicat des copropriétaires) et de « modification » (à sa charge) de la verrière ainsi que les travaux de ravalement étaient achevés avant l’assemblée générale critiquée, comme cela ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 26 septembre 2024 ;

— la résolution critiquée doit être annulée en ce qu’elle porte atteinte à ses droits acquis en application de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juin 2015 (droit acquis consistant à ce que « la verrière soit rénovée pour mettre fin aux infiltrations et selon les modifications esthétiques qui ont été validées »), alors que ladite résolution avait été exécutée avant l’assemblée générale de juillet 2024 ;

— la résolution critiquée a été adoptée par abus de majorité dès lors que : i) la présentation erronée des faits dans le préambule de la résolution démontre une volonté manifeste de lui nuire ; ii) la résolution annulée était conforme à l’intérêt général car elle avait pour objet de mettre un terme à des infiltrations dont le syndicat des copropriétaires était de plein droit responsable en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la résolution critiquée est absurde puisqu’une résolution ne vaut que pour l’avenir et que les travaux ont été exécutés.

***

Si l’assemblée générale peut revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l’intérêt collectif (ex. Civ. 3ème, 7 juillet 2010, n° 09-15.373), c’est sous réserve :

— qu’elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu d’une précédente décision (nota. Civ. 3ème, 30 mars 1994, pourvoi n° 92-15.921, s’agissant du droit acquis en vertu des résolutions d’une précédente assemblée générale valant ratification par la copropriété d’aménagements opérés par le copropriétaire sur une terrasse ; Civ. 3ème 12 avril 2005, n° 04-10.507, s’agissant du droit acquis à un échange de numéro d’emplacement de stationnement),

— et que la première décision n’ait pas déjà été exécutée (ex. travaux réalisés).

En l’espèce, s’agissant du moyen tiré de la violation d’un droit acquis, M. [A] se contente de produire :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2015 (pièce n° 1 de M. [A]), sans verser aux débats les annexes à la convocation de ladite assemblée qui auraient permis au tribunal d’identifier, d’une part, les travaux de « réfection » de la verrière votés par le syndicat des copropriétaires selon le devis du cabinet [R] et financés en charges communes générales, d’autre part, les travaux de « modification », esthétiques selon M. [A], de ladite verrière, autorisés à ce dernier par l’assemblée générale sous réserves d’ « informer le syndic et l’architecte avant la fin juillet 2015 de ses intentions de faire ces travaux ou non » et de faire valider et suivre lesdits travaux par l’architecte en charge du dossier et ce, à condition que « son projet privatif ne retarde pas le dossier de la copropriété » et, enfin, les travaux de « végétalisation des façades de la courette ravalée » ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juin 2024 (pièce n° 2 de M. [A]), sans verser aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2019 et en particulier la résolution n° 4 évoquée par la résolution critiquée, alors que cette pièce aurait éclairé les termes du débat,

— un procès-verbal de commissaire de justice (pièce n° 3 de M. [A]), constatant que « l’appartement (de M. [A]) est en parfait état », que « la verrière est finalisée », et que, dans la cour, « le ravalement des façades et mur pignon est finalisé », « la verrière est finalisée » et « l’étanchéité au sol est réalisé », ledit procès-verbal étant réalisé le 6 septembre 2024, soit postérieurement à l’assemblée générale critiquée, de sorte qu’il ne démontre pas que les travaux litigieux avaient été réalisés avant ladite assemblée, étant au surplus relevé que, si les photographies annexées audit constat attestent d’une verrière récente en bon état, il ne peut être déduit de celles-ci que la verrière photographiée correspondrait au résultat des travaux conjugués du syndicat des copropriétaires (réfection) et de M. [A] (modification).

M. [A] ne produit aucune pièce relative à la partie « esthétique » des travaux qu’il aurait pris à sa charge (échanges avec le syndic, devis, factures).

Néanmoins, la résolution critiquée mentionne le fait que « les travaux (visés formellement comme étant ceux qui auraient fait l’objet d’une autorisation de travaux à M. [A]) n’ont jamais été terminés ». Ce faisant, elle acte un commencement d’exécution, qui fait obstacle à l’annulation décidée, en application de la jurisprudence précitée. En outre, elle ne fait état d’aucun motif d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juin 2015 visant l’intérêt collectif des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires, qui a choisi de ne pas constitué avocat, n’a pas entendu faire valoir un quelconque intérêt collectif.

Surtout, M. [U] [A], qui soutient que la résolution critiquée est fondée sur des motifs erronés, fait à juste titre valoir qu’elle contient des erreurs majeures s’agissant du rappel de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juin 2015. Elle expose ainsi que « l’assemblée générale du 2 juin 2015 à la résolution 22 avait accordé à Monsieur [A] [U] de réaliser les travaux de réfection de la verrière au-dessus de son appartement, et aussi de réaliser le ravalement de la courette », et se fonde sur le fait que ces « travaux n’ont jamais été terminés » pour « annuler la décision prise en assemblée générale du 2 juin 2015 à la résolution 22 concernant les travaux de réfection de la verrière au-dessus de l’appartement de Monsieur [A] et le ravalement de la courette ». Or, comme le relève à juste titre M. [A], la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 2 juin 2015 n’a jamais autorisé M. [A] à réaliser le ravalement de la courette attenante à la verrière. En outre, elle a voté le principe et le financement, en charges communes générales, des travaux de « réfection » de la verrière, en autorisant par ailleurs M. [A] à « prendre en charge la modification de la verrière » sous les réserves précitées.

En pointant cette présentation erronée, M. [A] soulève implicitement la question de l’imprécision de la résolution inscrite à l’ordre du jour et le motif d’annulation tiré d’une violation des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. En outre, le tribunal relève que le sens même de la résolution adoptée, et en particulier les contours de l’annulation votée, n’est pas clairement déterminable (annulation de l’ensemble de la résolution n° 22, c’est-à-dire des résolutions n° 22.1 à 22.5, ou annulation de la seule résolution n° 22.1 ou annulation des seules parties de la résolution n° 22.1 « concernant les travaux de réfection de la verrière au-dessus de l’appartement de Monsieur [A] et le ravalement de la courette » à l’exception des travaux de végétalisation). Compte tenu de son libellée, la question ne permettait pas aux copropriétaires de voter de façon éclairée.

Par conséquent, il convient d’annuler la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 3 juin 2024.

2 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer la somme de 2.000 euros à M. [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, l’article 1231-7 du code civil (ancien article 1153-1 du code civil) étant applicable aux sommes dues au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile (Civ. 3ème, 31 oct. 2007, no 06-19.128). M. [A] sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

M. [A] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 10 juillet 1965.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] qui s’est tenue le 3 juin 2024,

Dispense M. [U] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 10 juillet 1965,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] à payer à M. [U] [A] la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute M. [U] [A] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 30 Avril 2026

La Greffière Le Président