27 Mars 2026

N° RG 26/00060 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PAON

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

S.A.R.L. [M] STATION

C/

S.C.I. [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

S.A.R.L. [M] STATION

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jacky ATTIAS, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, assisté de M^e Lorène CARDOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.C.I. [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame LEMAIRE, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 20 Février 2026 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 27 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la S.A.R.L. [M] STATION, anciennement S.A.R.L BEST FAST FOOD, a assigné la S.C.I. [J] à comparaitre devant le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir notamment prononcer in limine litis la nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 7 octobre 2025, à titre subsidiaire sa mainlevée, en tout état de cause et sur le fond, se voir accorder un délais de douze mois avant l’expulsion des locaux sis [Adresse 1] à ENGHIEN LES BIENS (95) et condamner la S.C.I. [J] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2026 à laquelle la S.A.R.L. [M] STATION a sollicité le renvoi de l’affaire et la S.C.I. [J] s’y est opposée.

Le juge de l’exécution a retenu le dossier.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement et visées à l’audience, la S.A.R.L. [M] STATION demande :

Sur l’exception de procédure :

Débouter la S.C.I. [J] de sa demande de nullité de l’assignation pour vice de forme,Au principal :

Déclarer recevable et fondée la demande de délais de grâce de la société [M] STATION et des occupants de son chef,[Etablissement 1] que le bail du 15 août 2019 constitue un bail unique incluant un local commercial et un local d’habitation à titre de résidence principale,[Etablissement 1] que la trêve hivernale (Article L. 412-6 du CPCE) est en cours et qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion jusqu’au 31 mars 2026 inclus ;En conséquence :

Accorder à la société [M] STATION un délai de grâce de douze mois pour quitter les lieux,Accorder aux occupants de l’appartement sur le fondement de l’article L. 412-3 du CPCE, un délai de douze mois pour leur permettre un relogement dans des conditions normales ;En tout état de cause :

Débouter la S.C.I. [J] de sa demande tendant à voir condamner la société [M] STATION au paiement d’une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice subi, au titre des procédures abusives et dilatoires de la demanderesse ;Débouter la S.C.I. [J] de sa demande tendant à voir condamner la société [M] STATION au versement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance,Condamner la S.C.I. [J] à payer à la société [M] STATION la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exception de procédure soulevée in limine litis par la S.C.I. [J], la demanderesse soutient, au visa de l’article 114 du code de procédure civile, que la mention erronée de la représentation par avocat obligatoire dans une procédure où elle est facultative constitue une nullité de forme qui ne peut être prononcée sans la preuve d’un grief réel qui n’est pas en l’espèce justifié par la S.C.I. [J]. Elle fait valoir également que cette dernière avait initialement envisagé de se défendre seule et qu’elle a ensuite librement choisi de mandater un conseil pour la représenter, de sorte que la mention litigieuse n’a ni trompé la S.C.I. [J] sur l’étendue de ses droits, ni entravé l’exercice de sa défense.

Elle soutient que les troubles de jouissances évoqués par la S.C.I. [J] sont anciens, ont déjà été débattus et que cette dernière ne démontre pas l’existence de troubles actuels. Elle rappelle que le commandement de quitter les lieux portant sur l’habitation n’a été signifié que le 26 décembre 2025, soit postérieurement à la saisine du juge de l’exécution. Elle expose que le bail commercial du 15 août 2019 comprend un appartement d’habitation de 27m², occupé par le frère du gérant de la société [M] STATION et un autre salarié, lesquels bénéficient des protections d’ordre public prévues par les articles L 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dont celle interdisant l’expulsion durant la trêve hivernale.

Au soutien de sa demande de délais avant expulsion, la société [M] STATION excipe que le juge de l’exécution peut accorder des délais avant l’expulsion de locaux commerciaux. Elle fait état des conséquences préjudiciables d’une expulsion rapide, notamment la destruction pure et simple de son fonds de commerce, laquelle apparait comme un préjudice manifestement disproportionné par rapport aux intérêts du bailleur. Elle ajoute qu’il lui est indispensable de bénéficier d’un délai pour rechercher et sécuriser un local de substitution dans la même zone de chalandise, éviter une perte sèche de stock des denrées périssables et sauvegarder les emplois de ses salariés. En outre, elle fait valoir qu’elle exécute ses obligations financières et s’acquitte des indemnités d’occupation malgré la dégradation de ses conditions d’exploitation et le manquement de la S.C.I. [J] à son obligation de délivrance. En effet, elle soutient que la bailleresse fait preuve d’une totale inertie malgré les différents signalements réalisés concernant un important dégât des eaux survenu dans le local commercial.

S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire, la société [M] STATION soutient que l’exercice d’une action en justice ou d’une voie de recours constitue un droit fondamental qui ne dégénère en abus que s’il est démontré une intention de nuire ou une mauvaise foi manifeste. Elle fait valoir que la saisine du juge de l’exécution était parfaitement légitime et nécessaire car le premier commandement de quitter les lieux ne laissait qu’un délai de 8 jours alors que le bail porte notamment sur un logement et que le bailleur a dû signifier un second commandement postérieurement à l’assignation pour régulariser ses manquements. Enfin, elle expose que la défenderesse ne justifie d’aucun préjudice financier, les indemnités d’occupation étant réglées.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement et visées à l’audience, la S.C.I. [J] demande au juge de l’exécution de :

In limine litis,

Prononcer la nullité pour vice de forme de l’exploit introductif d’instance signifié le 15 décembre 2025 à la S.C.I. [J],

A titre principal,

Débouter la société [M] STATION, anciennement BEST FAST FOOD, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux du 7 octobre 2025, à obtenir la mainlevée dudit commandement et à obtenir des délais de grâce pour quitter les lieux loués,Dire et juger que les commandements de quitter les lieux délivrés par la S.C.I. [J] les 7 octobre et 26 décembre 2025 sont réguliers,En tout état de cause,

Débouter la société [M] STATION de toute demande de délai pour quitter les lieux, Dire que les délais de grâce ne s’appliquent en tout état de cause que pour les familles, et non pour les locaux commerciaux,Condamner la société [M] STATION à verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice subi par la société [J] au titre des procédures abusives et dilatoires perpétrées par la société [M] STATION,Condamner la société [M] STATION à verser à la S.C.I. [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société [M] STATION aux entiers dépens de la présente instance.

In limine litis, la S.C.I. [J] soutient que les mentions obligatoires dans l’assignation ne sont pas correctes car les demandes relatives à l’expulsion ne nécessitent pas la représentation obligatoire par avocat contrairement à ce que précise l’exploit introductif d’instance du 15 décembre 2025. Elle soutient que ces erreurs dans le corps de l’assignation, dont les mentions sont prescrites à peine de nullité de l’acte, portent nécessairement griefs à la S.C.I. [J] car elle n’a pas été en mesure d’apprécier si elle pouvait ou non faire valoir sa défense seule.

La S.C.I. [J] s’oppose à l’octroi de délai en arguant de la mauvaise foi de la demanderesse. Elle fait état de la persistance des nuisances sonores et olfactives, de l’absence de jouissance paisible du local loué, du comportement agressif à l’égard des autres occupants de l’immeuble et du non-respect du règlement de copropriété. Elle soutient aussi que la société [M] STATION sous-loue l’appartement sans avoir jamais obtenu l’autorisation du bailleur à ce sujet. S’agissant des conséquences préjudiciables invoquées en réplique, elle fait valoir que la demanderesse n’apporte pas la preuve que la clientèle du local commercial est intrinsèquement liée à l’emplacement du local. En outre, elle rappelle que la société [M] STATION reste à devoir une somme de 950 euros au titre du reliquat de dette locative, la somme de 2.650 euros représentant le montant total des indemnités d’occupation arrêté au 08 avril 2025, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

S’agissant de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle expose que la société [M] STATION a multiplié les procédures pour se maintenir dans les locaux loués, notamment interjeté appel du jugement rendu le 15 janvier 2024 puis formé un pourvoi en cassation, s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre et a enfin saisi le juge de l’exécution alors qu’aucune mesure d’exécution forcée n’était engagée. Elle soutient que ce maintien dans les lieux s’effectue au détriment du droit de propriété de la S.C.I. [J] et du droit des autres copropriétaires de jouir paisiblement de leur bien. Elle prétend que cette situation lui cause un préjudice tant moral que financier qu’il convient de faire cesser.

Le juge de l’exécution a autorisé la S.C.I. [J] à communiquer en cours de délibéré la déclaration de sinistre pour le dégât des eaux évoqué à l’audience.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la note en délibéré :

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, les observations écrites ne peuvent être présentées après la clôture des débats que si le juge les a autorisées.

En l’espèce, le conseil de la S.C.I. [J] a produit en cours de délibéré, soit le 24 février 2026, un « constat amiable dégât des eaux » daté du 21/10/2025 ainsi qu’une note en délibéré contenant diverses observations.

Or, si la transmission en cours de délibéré de la déclaration du dégât des eaux a été accordée par le juge de l’exécution, aucune autorisation de note en délibéré n’a été donnée à la société [J] et l’examen de cette note obligerait à rouvrir les débats afin de recueillir les observations de la bailleresse sur les points évoqués par la défenderesse, qui ne visent d’ailleurs pas uniquement le dégât des eaux, de sorte que cette note en délibéré est irrecevable.

Sur la régularité de l’assignation :

L’article 56 du code de procédure civile dispose :

« L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

Elle vaut conclusions ».

Selon l’article L.121-4 du code des procédures civiles d’exécution :

« Les parties ont la faculté de se faire assister ou représenter devant le juge de l’exécution selon les règles applicables devant le tribunal judiciaire dans les matières où le ministère d’avocat n’est pas obligatoire devant celui-ci :

1° Lorsque la demande est relative à l’expulsion ;

2° Lorsqu’elle a pour origine une créance ou tend au paiement d’une somme qui n’excède pas un montant déterminé par décret en Conseil d’Etat (…) ».

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

En l’espèce, l’assignation introductive d’instance contient des demandes relatives à l’expulsion et indique, s’agissant des modalités de comparution des parties, que la représentation par avocat est obligatoire. Ces modalités de comparution ne sont donc pas conformes aux exigences des dispositions précitées.

En revanche, s’agissant d’une cause de nullité pour vice de forme, une assignation ne peut être annulée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Or, il résulte des pièces versées aux débats, notamment d’un courriel officiel de procédure en date du 17 février 2026 dans lequel le conseil de la défenderesse mentionne :

« J’ai été saisi de la défense des intérêts de la SCI [J].

La SCI [J] a initialement souhaité intervenir sans avocat. Finalement celle-ci m’a récemment mandaté pour la représenter. »

Il s’ensuit que la SCI [J] envisageait initialement d’intervenir sans avocat puis a constitué avocat afin de défendre ses intérêts dans le cadre de la présente procédure, de sorte qu’elle a été en mesure d’apprécier si elle pouvait ou non faire valoir sa défense seule, contrairement à ce qu’elle soutient. Il en résulte qu’elle a fait le choix libre d’être assistée par un conseil après réflexion et démontrer avoir été influée par les indications portées à l’assignation quant au mode de comparution devant la présente juridiction.

Dès lors, la SCI [J] ne démontre pas que l’irrégularité de forme de l’assignation introductive d’instance lui cause un grief et l’exception de procédure soulevée sera en conséquence rejetée.

Sur les délais avant expulsion :

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 15 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Pontoise, contradictoire, qui a :

— jugé que le bail applicable entre les parties est celui signé le 15 août 2019,

— jugé irrégulier le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 février 2021 comme fondé sur le bail du 1er septembre 2020,

— rejeté la demande de la SCI [J] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire,

— rejeté la demande de la SCI [J] en paiement d’arriérés de loyers et charges, la société BEST FAST FOOD n’ayant aucune dette locative,

— condamné la SCI [J] à verser à la SARL BEST FAST FOOD la somme de 6.200 euros au titre du trop-perçu de loyers et charges arrêté au 31 décembre 2022,

— ordonné à la SCI [J] de délivrer à la SARL BEST FAST FOOD des quittances de loyer révisées pour la période du 1er décembre 2019 au 31 décembre 2022 et pour les mois réglés par la suite,

— prononcé la résiliation du bail du 15 août 2019 à compter du présent jugement,

— ordonné à la SARL BEST FAST FOOD de quitter et rendre libres les lieux de sa personne et de tous occupants de son chef sous trois mois à compter de la résiliation intervenue, faute de quoi, elle pourra être expulsée et tous occupants de son chef, par toutes voies de droit et avec le concours de la force publique.

— condamné la société BEST FAST FOOD à régler à la SCI [J], pendant la période de préavis et jusqu’à libération complète des lieux, une indemnité d’occupation de 850 euros par mois,

— condamné la SCI [J] à restituer, lors du départ effectif du locataire, à la SARL BEST FAST FOOD le dépôt de garantie de 1.200 euros dans les conditions du bail du 15 août 2019,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

— condamné la SARL BEST FAST FOOD aux dépens.

Ce jugement a été signifié le 13 février 2024. Selon déclaration reçue le 12 mars 2024 et enregistrée le 26 mars 2024, la S.A.R.L BEST FAST FOOD, désormais dénommée la société [M] STATION, a interjeté appel à l’encontre de cette décision.

Par arrêt contradictoire en date du 04 septembre 2025, la Cour d’appel de [Localité 3] a :

— confirmé le jugement entrepris, sauf à préciser que la société [M] STATION est la nouvelle dénomination de la société BEST FAST FOOD,

— condamné la société [M] STATION, anciennement dénommée BEST FAST FOOD, à verser à la SCI [J] la somme de 2.650 euros représentant le montant total des indemnités d’occupation exigibles et impayées arrêtées au 08 avril 2025,

— condamné la société [M] STATION, anciennement dénommée BEST FAST FOOD, à verser à la SCI [J] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Cet arrêt a été signifié le 7 octobre 2025 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour pour le local commercial selon la bailleresse et laissant un délai de huit jours pour quitter les lieux. Un procès-verbal de tentative d’expulsion a été dressé le 16 octobre 2025. Un second commandement de quitter les lieux a été délivré le 26 décembre 2025. Selon la notification en date du 9 décembre 2025, la société [M] a formé pourvoi en cassation dans le cadre de cette affaire.

Sur la recevabilité, il résulte de la lecture combinée des articles précités que le juge de l’exécution a le pouvoir, d’accorder des délais de grâce à l’occupant d’un local à usage commercial pour lui permettre un relogement de son activité professionnelle.

De surcroit, le bail conclu entre les parties, porte également sur un « appartement à titre de logement ».

Dès lors, la demande de délais de la société [M] STATION doit être déclarée recevable.

Sur le fond, il y a lieu de rechercher si la situation la S.A.R.L. [M] STATION lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion. En effet, cette demande doit reposer sur des éléments sérieux relatifs à la bonne volonté de l’occupant et surtout à ses difficultés de relogement.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

La S.A.R.L. [M] STATION est immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 21 août 2019 selon l’extrait Kbis produit et a pour activités principales : restaurant rapide, vente de boissons sans alcool, pizza, livraison à domicile. Son siège social est situé à l’adresse des locaux loués, soit au [Adresse 3], et son gérant est [S] [G]. Son bilan sur les sociétés pour l’exercice 2024 mentionne un résultat d’exploitation de 23 120 euros, en hausse par rapport à l’exercice 2023 (17 706 euros).

La demanderesse justifie de sa masse salariale et produit :

Un contrat de travail à durée indéterminée en date du 1er octobre 2025 en qualité de cuisinier et un contrat d’hébergement à titre gratuit conclus avec M. [G] [F] [U],Un contrat de travail à durée déterminée à compter du 1er octobre 2025 en qualité de cuisinier pour faire face à un accroissement temporaire d’activité et un contrat d’hébergement à titre gratuit conclus le 1er octobre 2025 avec M. [Y] [G].

La société [M] STATION produit aussi une attestation de stock en date du 25 novembre 2025 qui mentionne des produits périssables, leur quantité et leur valeur ainsi qu’un échéancier émis par PREFILOC CAPITAL avec une mensualité de 254,19 euros, due en vertu d’un contrat de location (crédit-bail) pour du matériel informatique essentiellement.

Elle démontre également avoir procédé à plusieurs paiements : une somme de 850 euros le 15 octobre 2025, de 1.700 euros le 22 octobre 2025, de 850 euros le 10 novembre 2025, de 1.700 euros (2 x 850 euros) le 12 novembre 2025, de 850 euros le 4 décembre 2025, de 850 euros le 15 janvier 2026 et de 850 euros le 9 février 2026. Ainsi, l’indemnité d’occupation courante, qui s’élève à 850 euros, est payée et la bonne volonté de la demanderesse dans l’exécution de ses obligations est établie.

En revanche, il résulte du décompte produit par la bailleresse, que la société [M] STATION reste à devoir :

une somme de 950 euros au titre de la dette locative,une somme de 2.650 euros représentant le montant total des indemnités d’occupation exigibles et impayées arrêtées au 08 avril 2025,les dépens et frais irrépétibles de la procédure d’appel. Il s’ensuit qu’un arriéré locatif persiste et que la demanderesse n’a procédé à aucun paiement en sus, en vue de son apurement.

Elle fait état des manquements de bailleresse à son obligation de délivrance et notamment d’un sinistre pour lequel cette dernière n’aurait entrepris aucune démarche. Elle produit une photographie d’un plafond ainsi que des courriels échangés avec le syndic le 2 janvier 2026. En réponse, la bailleresse soutient que le dégât concerne les parties communes de l’immeuble et produit un constat amiable de dégât des eaux en date du 21 octobre 2025 entre la société [M] STATION et le SDC [Adresse 4] dont la cause identifiée est une infiltration par la toiture.

Par ailleurs, la S.C.I. [J] mentionne les difficultés générées par cette situation, notamment la persistance des troubles de jouissance. A ce titre, elle produit une attestation de Mme [R] [K] en date du 16 février 2026, « propriétaire dans la même copropriété », qui décrit les divers troubles causés par la locataire du local commercial depuis 2023, indique avoir mis son logement en location et que son locataire est « embêté par la présence de cette locataire et pas sa sous-location, qui continuent de provoquer des nuisances et des troubles ».

En réplique, la demanderesse produit deux « attestation individuelle de bon voisinage » en date du 28 octobre 2025 aux termes desquelles M. [N] [H] et M. [E] [Q] attestent, en leur qualité de résidents du bâtiment situé [Adresse 5], n’avoir constaté aucun trouble anormal lié à l’activité du local commercial sis au rez-de-chaussée, exploité sous l’enseigne [M] STATION, et que l’occupation actuelle des lieux ne porte atteinte ni à la tranquillité, ni à la jouissance normale de l’immeuble.

Il convient d’observer que les attestations produites par les deux parties ne respectent pas le formalisme des attestations sur l’honneur (cerfa 11527*03), ne sont étayées par aucune pièce ni circonstanciées sur la situation décrite et il n’est pas démontré que les attestants résident actuellement dans l’immeuble ou sont toujours copropriétaires s’agissant de Madame [K].

En conséquence, la persistance des troubles de jouissances et nuisances, postérieurement à l’arrêt rendu par la Cour d’appel de [Localité 3], n’est pas établie.

La demanderesse sollicite des délais de grâce pour rechercher et sécuriser un local de substitution dans la même zone mais n’a réalisé aucune recherche alors qu’elle sait depuis septembre 2025 qu’elle doit quitter les lieux. En ne produisant aucune pièce établissant qu’elle a tenté de trouver de nouveaux locaux, la société [M] STATION ne justifie pas de l’impossibilité dans laquelle elle se trouverait de se reloger à des conditions normales.

En outre, il ne peut être justifié un maintien durable dans les lieux au détriment du bailleur qui est en droit d’espérer la libre disposition de son logement et alors qu’une dette perdure à ce jour.

Toutefois, au regard du paiement régulier de l’indemnité d’occupation courante, de l’absence de démonstration d’une occupation actuelle non paisible des lieux, des conséquences dommageables pour la société et ses salariés en cas d’expulsion immédiate et de l’apparente bonne foi de la S.A.R.L. [M] STATION, il convient d’accorder un ultime délai de trois mois, soit jusqu’au 27 juin 2026, pour quitter les lieux.

A l’expiration de ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. (…). Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée (…).

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

La S.C.I. [J] sollicite la condamnation de la société [M] STATION à lui payer la somme de 3 000 euros pour procédure abusive et dilatoire en raison d’un préjudice moral et financier.

Si elle allègue que la société [M] STATION a saisi le juge de l’exécution en amont de toute mesure d’expulsion, alors qu’aucune exécution forcée n’était engagée, il convient de rappeler que la défenderesse avait déjà fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 7 octobre 2025 lequel conditionne à lui seul, la saisine du juge de l’exécution en vue de l’octroi de délai.

La S.C.I. [J] ne démontre pas non plus que le droit pour la société [M] STATION d’interjeté appel ou d’ester en justice pour faire valoir ce qu’elle estimait correspondre à ses droits serait constitutif d’une intention de nuire ou d’une faute équipollente au dol, le simple fait de voir sa demande rejetée n’étant pas à lui seul de nature à caractériser un abus.

De surcroit, la bailleresse ne rapporte pas la preuve du préjudice moral et financier dont elle se prévaut, en dehors d’avoir dû assurer sa défense en justice, ce qui est pris en compte au titre des frais irrépétibles, et ce d’autant que l’indemnité d’occupation courante est réglée.

En conséquence, sa demande indemnitaire pour procédure abusive ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de la S.A.R.L. [M] STATION et de la faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la S.C.I. [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Déclare irrecevable la note en délibéré en date du 24 février 2026 ;

Rejette l’exception de nullité soulevée par la S.C.I. [J] et dit que l’assignation délivrée par exploit de commissaire de justice le 15 décembre 2025 est régulière ;

Déclare recevable la demande de délais formée par la S.A.R.L. [M] STATION ;

Accorde à la S.A.R.L. [M] STATION un délai de trois mois, soit jusqu’au 27 juin 2026 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (95) ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Déboute la S.C.I. [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la S.A.R.L. [M] STATION aux dépens ;

Condamne la S.A.R.L. [M] STATION à payer à la S.C.I. [J] une somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 5], le 27 Mars 2026

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,