TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Grégory LEPROUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Baudouin HOCHART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05154 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76AB

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. RATP HABITAT anciennement dénommée LOGIS TRANSPORTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2303

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection

assistée de Anaïs RICCI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 février 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffière

[E] du 20 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05154 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76AB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2005, la SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE « LOGIS TRANSPORTS » désormais dénommée RATP HABITAT a donné à bail d’habitation à Mme [O] [C] un logement de trois pièces situé [Adresse 3] (5e étage, n° 503, une cave n°503).

Mme [O] [C] est décédée de 3 décembre 2023.

Par courrier en date du 28 février 2024, la société bailleresse RATP HABITAT a informé M. [J] [C], fils de la défunte locataire, de son impossibilité de prétendre à un transfert de bail à son profit, ne remplissant pas les conditions requises concernant ses ressources.

M. [J] [C] ne quittant pas les lieux, une sommation interpellative d’avoir à quitter les lieux a été délivrée à la requête du bailleur par commissaire de justice le 11 juillet 2024. A l’occasion de la délivrance de l’acte, la société RATP HABITAT a eu connaissance de ce que sa femme, Mme [A] [P], vivait également dans le logement.

Faute de solution amiable trouvée dans ce litige, par acte de Commissaire de Justice en date du 20 mai 2025, la société bailleresse RATP HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— Constater la résiliation du bail à la suite du décès de Mme [O] [C] survenu le 3 décembre 2023,

— Fixer à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du décès de la locataire en titre correspondant au montant de l’indemnité mensuelle en cours outre les charges et jusqu’à la remise des clés et état des lieux et condamner M. [J] [C] à payer ladite indemnité d’occupation,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [J] [C] et de toutes personnes dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du commissaire de police s’il y a lieu,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tel garde meubles qui plaira au Tribunal de désigner et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues à la RATP HABITAT,

— Ordonner l’expulsion de tous occupants des locaux donnés à bail en la forme accoutumée et avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si besoin,

— Condamner M. [J] [C] à payer à la RATP HABITAT la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Appelée à l’audience du 4 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre la mise en état de l’affaire par les parties, pour être finalement retenue à l’audience du 12 décembre 2025.

A l’audience du 12 décembre 2025, RATP HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes, sollicite la résiliation du bail suite au décès de Mme [O] [C] en actualisant ses demandes, et notamment en sollicitant la condamnation de M. [J] [C] à une indemnité d’occupation à hauteur de 439,50 euros par mois et sollicite le paiement d’une dette locative de 9 335,68 euros (en date du 9 décembre 2025, terme du mois de mois de novembre 2025 inclus) et, enfin, s’oppose à la demande d’écarter l’exécution provisoire ainsi qu’à la demande de délais pour s’acquitter des sommes dues.

La société bailleresse expose que M. [J] [C] ne veut pas quitter les lieux tout en étant conscient de l’illégalité de sa situation. La société RATP HABITAT dit que le transfert de bail n’est pas possible car le fils de la défunte locataire n’entre pas dans les conditions de ressources.

En réponse, M. [J] [C], représenté par son conseil, sollicite, à titre principal, de débouter la RATP HABITAT de l’ensemble de ses demandes, déduire des sommes dues la somme de 605,58 euros payée selon virement en date du 9 décembre 2025 et juger que le bail en date du 22 décembre 2005 a été transféré au nom de M. [J] [C]. Il sollicite que lui soit accordé un délai de paiement de 24 mois avec des échéances mensuelle de 300 euros le solde de la dette étant réglé au terme de la dernière échéance.

A titre de demande subsidiaire, il sollicite que soit ordonné le transfert de bail en cotitularité au profit de M. [J] [C] et Mme [N] [C], sa sœur, ou à défaut, sa compagne Mme [A] [P] et accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter du reliquat des sommes dues en plus du loyer courant.

A titre très subsidiaire, il sollicite que lui soit accordé un délai de 18 mois pour quitter les lieux loués et ordonner à la société bailleresse RATP HABITAT de reloger M. [J] [C] dans un logement plus petit au titre de l’article 40 de la loi de 1989.

En tout état de cause, condamner la RATP HABITAT à payer à M. [J] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et écarter l’exécution provisoire de la décision intervenir.

M. [J] [C] expose avoir été sous la curatelle de sa défunte mère et ne plus être placé sous régime de protection depuis son décès. L’occupant sans titre souhaite le transfert du bail concernant le logement dans lequel il réside depuis un an avec sa mère. M. [J] [C] indique qu’il perçoit le RSA, vit avec sa compagne et reçoit de l’aide financière de sa sœur. Il dit s’engager à régler la dette et sollicite à ce titre un délai de paiement pour solder la dette locative et sollicite une cotitularité du bail si possible.

Il sera référé à la note d’audience et aux conclusions visées par les parties à l’audience par le greffe.

La décision a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert de bail

En droit, en application combinée des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du locataire portant sur un local d’habitation appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, son descendant bénéficie d’un droit au transfert du bail s’il vivait dans le local depuis plus d’un an à la date du décès et à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Toutefois, ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Il est par ailleurs constant que les conditions de transfert s’apprécient à la date du décès.

En l’espèce, il convient donc d’apprécier dans un premier temps si M. [J] [C] résidait bien depuis plus d’un an dans les lieux loués à la date du décès de sa mère soit le 3 décembre 2023.

Sur le critère de la communauté de vie un an avant le décès

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

— Sur le lien de filiation

Le lien de filiation de M. [J] [C] le caractérisant comme descendant de la défunte locataire Mme [O] [C] est établi dès lors qu’il n’est pas contesté par le demandeur.

— Sur la communauté de vie un an avant le décès

Mme [O] [C] est décédée le 3 décembre 2003 d’après son acte de décès.

La société bailleresse ne conteste pas la communauté de vie de M. [J] [C] avec sa mère. De plus, sont versés aux débats le relevé de compte bancaire du défendeur (en date de l’année 2020-2021), une attestation de paiement de la CAF (de juin 2025) et un compte rendu d’hospitalisation (de juillet 2019) démontrant sa domiciliation dans les lieux loués.

La condition tenant à la vie commune du descendant avec la locataire défunte est de ce fait considérée comme étant remplie concernant M. [J] [C].

Sur le critère de la taille du logement et la composition du ménage

— Sur la condition de ressources

M. [J] [C] doit justifier remplir les conditions de ressources et d’adaptation de la taille du logement étant rappelé que la condition d’antériorité supérieure à un an de la communauté de vie a été jugée comme remplie.

L’article 40 précité de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des règles supplémentaires pour obtenir le transfert du bail dans une résidence [J] gérée par un bailleur social, le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat doit pouvoir remplir les conditions d’attribution, c’est-à-dire qu’il doit être éligible à un logement social au regard de ses ressources qui ne doivent pas dépasser le plafond requis par le bailleur social.

Les articles 2 et 4, ainsi que l’annexe 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987, dans sa version applicable au litige, fixent les plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré. Ainsi, ils précisent que le montant des ressources à prendre en considération correspond à la somme des revenus fiscaux de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Au titre l’année 2023, année du décès de Mme [O] [C], le plafond de ressources pour une personne à [Localité 1] est de 25 165 euros.

Les déclarations de revenu de [J] [C] versées aux débats indiquent un revenu fiscal de référence de 0 euro pour l’année 2023 et de 0 euro pour l’année 2024.

Ne dépassant pas le plafond de ressources fixé dans la ville de [Localité 1] afin de bénéficier d’un logement social, M. [J] [C] remplit la condition de ressources fixée par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

— Sur la notion de ménage et la taille du logement :

Concernant la taille du logement, le contrat de bail indique que les locaux sont composés de trois pièces équivalent à un salon et deux chambres en plus de la salle de bain, cuisine et des WC. Le ménage ne comprend qu’une seule personne résidant dans les lieux depuis plus d’un an avant le décès de la locataire, M. [J] [C]. Le logement n’apparaît pas adapté à l’espace raisonnable dont un seul individu a besoin pour vivre décemment.

Toutefois, M. [J] [C] formule toutefois une demande subsidiaire de cotitularité du bail au profit de sa compagne Mme [A] [P] énonçant que celle-ci vivrait avec lui dans les lieux. Or, l’occupation du logement par deux personnes ne permet pas de considérer la taille du logement adapté au ménage. Les lieux apparaîtrons encore trop grands pour deux personnes en couple lorsque l’appartement est composé de deux chambres.

M. [J] [C] formule une demande similaire au profit de sa sœur Mme [N] [C]. Or, aucun élément n’est versé aux débats attestant de sa présence dans les lieux loués.

[E] du 20 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05154 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76AB

La compagne de M. [J] [C] et sa sœur ne peuvent ainsi prétendre à être co-titulaires du bail.

Les conditions tentant à l’adaptation de la taille du logement demeurent non remplies.

Ainsi il ne pourra être procédé au transfert du bail au profit de M. [J] [C].

Sur la dette locative

La société RATP HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 décembre 2025, M. [J] [C] lui devait la somme de 9 335,68 euros.

M. [J] [C] remet en cause ce montant du fait d’un virement réalisé le 9 décembre 2025 d’une somme de 605,58 euros. Toutefois, il est constaté sur le décompte la présence de la somme ainsi déduite de la dette évoquée par le bailleur. Le virement ayant bien été pris en compte, la dette locative s’élève bien à la somme de 9 335,68 euros.

Ainsi, M. [J] [C] sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Conformément à l’article 1 343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Concernant ses sources de revenus, M. [J] [C] perçoit le RSA et des virements de la part de sa sœur. Eu égard à sa volonté de s’acquitter de la dette et de ses difficultés financières, et compte tenu de ses faibles revenus mensuels, il sera fait droit à des délais de paiement échelonnés sur 24 mois afin de permettre un apurement de la dette locative. Dès lors, M. [J] [C] sera condamné au paiement de 24 mensualités à hauteur de 389 euros chacune, la dernière échéance étant majorée du solde.

Sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

M. [J] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis le 3 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, le bailleur sollicite que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer et des charges et soit fixée à la somme de 439,50 euros. L’indemnité d’occupation sera par conséquent fixée au montant sollicité par le bailleur soit la somme de 439,50 euros, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [C] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société RATP HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, cette somme étant ramenée à de plus justes proportions compte tenu de la situation économique de M. [J] [C], et ce, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de la situation de désaccord datant de 2024, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 22 décembre 2005 entre la société RATP HABITAT, d’une part, et Mme [O] [C], concernant les locaux situés au [Adresse 3] (5e étage, n° 503, une cave n°503) est résilié depuis le 3 décembre 2023,

REJETTE la demande de transfert de bail formulée par M. [J] [C] sur les locaux situés [Adresse 3] (5e étage, porte 503, une cave n°503), liant Mme [O] [C] à la société bailleresse RATP HABITAT, à M. [J] [C] ;

CONSTATE que M. [J] [C] est occupant sans droit ni titre à compter du 3 décembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [J] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le transport des meubles laissés dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [C] à payer à la société RATP HABITAT la somme de 9 335,68 euros (neuf mille trois cents trente-cinq euros et soixante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus,

AUTORISE M. [J] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 389 euros (trois cent quatre-vingt-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [C] à compter du présent jugement, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 439,50 euros ;

CONDAMNE M. [J] [C] à payer à la bailleresse RATP HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date du présent jugement, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE M. [J] [C] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [J] [C] à payer à la société RATP HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge