TRIBUNAL JUDICIAIRE

de TULLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 24/00108 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BCAQ

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

1 copie conforme à :

— M^e ETCHEVERRY

— M^e CRONNIER

1 copie exécutoire à :

— M^e ETCHEVERRY

1 copie dossier

JUGEMENT DU 12 Février 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [C] [B]

née le 21/07/1958 à [Localité 2] (94)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Lauranne ETCHEVERRY, avocat au barreau de BRIVE

ET :

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierrick CRONNIER, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 01 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé, à effet au 1er décembre 1984, la commune de [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [B] et à Monsieur [R] [V], portant sur des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 2] à [Localité 3] – ex-presbytère, moyennant un loyer mensuel initial de 500 francs.

Plusieurs avenants ont été établis, notamment pour réviser le montant mensuel du loyer.

Se plaignant de désordres, Madame [C] [B] a sollicité son assureur protection juridique et une expertise amiable a eu lieu le 15 février 2021.

Par ordonnance du juge des référés en date du 7 novembre 2022, il a été ordonné une expertise confiée à Monsieur [M] [S], expert judiciaire.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 22 mai 2023.

Par courrier en date du 6 juin 2023, adressé à Madame [C] [B], il a été mentionné que la commune de [Localité 3] ne pouvait assumer le coût des travaux préconisés par l’expert judiciaire et a proposé un relogement à la locataire.

Madame [C] [B] a refusé cette proposition.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, un congé a été délivré à personne, à Madame [C] [B] pour motifs légitimes et sérieux pour la date du 30 novembre 2024.

Par courrier en date du 22 juillet 2024, Madame [C] [B] a contesté ce congé.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, Madame [C] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour :

Juger que le congé donné n’est pas valide ni justifié, Juger que le bail d’habitation du 1er décembre 1984 régularisé entre elle et la commune continuera à s’appliquer et à produire ses effets, Condamner la commune de [Localité 3] à réaliser ou faire réaliser l’ensemble des travaux préconisés et détaillés par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 22 mai 2023 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à savoir : Travaux de toiture, Travaux d’électricité, Travaux de maçonnerie, Travaux de menuiseries extérieures, Travaux pour la pose d’une ventilation mécanique contrôlée, Travaux de plâtrerie-peinture, Travaux de chauffage,Condamner la commune de [Localité 3] à réaliser ou faire réaliser l’ensemble des travaux relatifs au conduit de cheminée et ce conformément au certificat de ramonage effectué par B3D19 le 8 décembre 2022 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, Juger que le loyer mensuel sera fixé à la somme de 100 euros pendant la totalité de la durée des travaux, Condamner la commune de [Localité 3] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi, Condamner la commune de [Localité 3] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris l’ensemble des frais d’expertise judiciaire et du constat d’huissier en date du 4 novembre 2021.

Après plusieurs demandes de renvois des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025. A cette audience, Madame [C] [B] représentée par son conseil, maintient ses demandes et argumentations initiales, en demandant le rejet des conclusions contraires ou autres.

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [B], représentée par son conseil, conteste le congé délivré par la bailleresse, mentionnant que cela ne constitue pas une réhabilitation globale de l’immeuble. Elle mentionne que les travaux ont été rendus nécessaires par le défaut d’entretien par la bailleresse du logement loué. Madame [C] [B], représentée par son conseil, souligne, par ailleurs, que la situation financière de la bailleresse lui permet de faire face aux travaux envisagés par le rapport d’expertise judiciaire. Elle fait part que le congé donné par la bailleresse pour réhabilitation globale du logement démontre sa capacité financière à assumer les travaux préconisés par l’expert judiciaire. Elle expose, en outre, qu’elle est âgée de 66 ans et bénéficie de revenus modestes, et qu’en application des dispositions de l’article 15-3 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions de l’article 15-1 de ladite loi. Madame [C] [B], représentée par son conseil, indique avoir à de nombreuses reprises, signalé à sa bailleresse les désordres affectant le logement, en vain. Elle affirme que les différents rapports, dont celui de l’expert judiciaire, constatent de nombreux désordres et que ceux-ci auraient pu être évités si des travaux avaient été régulièrement assumés par la bailleresse. Madame [C] [B], représentée par son conseil, mentionne y avoir également des difficultés liées au conduit de cheminée et réfute s’être opposée à la réalisation de travaux. Elle précise que le relogement proposé par la bailleresse ne saurait être une solution au litige, en ce qu’il ne correspond pas à son intérêt. Madame [C] [B], représentée par son conseil, ajoute que les travaux peuvent être réalisés par tranche et en sa présence et que rien ne démontre le contraire. Elle expose que l’ensemble des désordres ont été dénoncés depuis plusieurs années et que la bailleresse a refusé de les prendre en compte, lui causant ainsi un préjudice de jouissance.

La commune de [Localité 3], représentée par son conseil, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter Madame [C] [B] de l’ensemble de ses demandes, de dire le congé valide et justifié, de constater la résiliation du bail à la date du 30 novembre 2024, de juger que le bail d’habitation cessera de s’appliquer et de produire ses effets à cette date, d’ordonner à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, condamner Madame [C] [B] au versement d’une indemnité d’occupation de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 156,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dire que l’indemnité d’occupation est indexée selon les mêmes règles que l’indexation des loyers, la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entier dépens, en ceux compris l’ensemble des frais d’expertise judiciaire ainsi que les frais de notification du congé.

Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 3], représentée par son conseil, mentionne avoir délivré un congé pour réaliser une réhabilitation globale du logement ainsi que son incapacité à faire face à l’ampleur des travaux nécessaires en gardant la locataire dans le bien. Elle indique qu’il n’est pas financièrement possible de supporter un tel coût, en considération du loyer actuel de Madame [C] [B] (156,21 euros). La commune de [Localité 3], représentée par son conseil, indique avoir l’obligation de réaliser un investissement amortissable pour une durée raisonnable. Elle fait valoir que la locataire, si elle justifie de son âge, ne démontre pas disposer de revenus modestes. La commune de [Localité 3], représentée par son conseil, souligne avoir également proposé un relogement correspondant à ses besoins, à ses possibilités et dans les limites géographiques prévues par l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Elle mentionne avoir engagé toutes les démarches pour tenter de trouver une issue aux difficultés de la locataire. La commune de [Localité 3], représentée par son conseil, indique qu’en dépit des désordres constatés par l’expert, la locataire se porte volontaire pour continuer de les subir tout en sollicitant de souffrir également la réalisation des travaux. Elle indique que les travaux, qu’elle ne conteste pas, nécessite le départ de la locataire des lieux au vu de leur coût et de leur ampleur. La commune de [Localité 3], représentée par son conseil, souligne avoir proposé un relogement à la locataire, qu’elle a refusé. Elle souligne concernant le conduit de cheminée, que l’installation a eu lieu sans son autorisation et indique, par ailleurs, que le logement est vaste pour une personne seule.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, prorogée au 12 février 2026.

MOTIFS DE la dÉcision

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, «I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé :- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (…).

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. (.. )».

Les personnes morales peuvent donner congé pour motif sérieux et légitime (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 février 1996, n°93-20.135).

Le caractère légitime et sérieux du motif est apprécié souverainement par les juges du fond.

La justification d’un congé par un motif légitime et sérieux n’est pas limitée à l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations ; des travaux de rénovation prévus par le bailleur, comportant l’amélioration de la distribution des lieux ainsi que des éléments d’équipement et de confort et exigeant la libération de l’appartement constituent un tel motif (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 février 1996, n°94-14.339).

Le bailleur doit établir la preuve de son intention de réaliser des travaux ; le projet doit être sérieux et assorti de justifications concrètes (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 juillet 1997, n°95.19152).

Il est rappelé à cet effet qu’il faut, donc, que l’intention du bailleur de faire réaliser les travaux soit réelle et sérieuse, ce caractère se déduisant par tous moyens fournis par le bailleur. Il appartient, de ce fait, au bailleur de rapporter la preuve de la réalité de ses intentions. Cette justification pourra être apportée par divers documents de nature à vérifier la réalité du projet, comme la production du projet architectural, du projet de financement de l’opération. Il convient de rappeler que tous types de travaux peuvent justifier un congé pour motif légitime et sérieux. A titre d’illustration, des travaux peuvent être imposés par l’état de délabrement et de vétusté de l’immeuble qui nécessite une réhabilitation complète imposant une démolition de l’immeuble, comme ils peuvent être simplement souhaités par le propriétaire pour améliorer l’état de son bien, et par voie de conséquence, sa valeur et sa rentabilité. Force est de relever que cet objectif de gestion ne peut pas être reproché au bailleur.

La réalité du motif légitime et sérieux doit s’apprécier lors de la délivrance du congé (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 décembre 2012, n°11-23.803).

En l’espèce, la commune de [Localité 3] a fait délivrer dans les délais et conditions précitées, un congé pour motifs légitimes et sérieux par acte de commissaire de justice le 8 avril 2024 à personne, avec effet au 30 novembre 2024. Il est ainsi mentionné : «le présent congé est en effet justifié par les faits suivants : suivant le rapport d’expertise judiciaire contradictoire dressé le 22 mai 2023 les travaux de remise en état du logement occupé par Mme [B] sis [Adresse 2] représentent un budget global de 78 000 euros TTC détaillé ci-dessous : – travaux de toiture : 6 000 euros, travaux d’électricité : 5 400 euros, travaux de maçonnerie : 14 500 euros, travaux de menuiserie extérieure : 16 000 euros, travaux de pose d’une ventilation mécanique contrôlée : 1 900 euros, travaux de plâtrerie peinture : 14 000 euros, travaux de chauffage : 6 200 euros, aléas et imprévus : 6 000 euros, maitrise d’œuvre : 8 000 euros. En conséquence, le requérant souhaite engager une réhabilitation globale de l’immeuble sis [Adresse 2]».

Il n’est pas contesté que la locataire continue d’occuper les lieux.

Or, il n’est produit aucune pièce démontrant l’intention réelle de la bailleresse de réaliser les travaux au moment de la délivrance du congé, le 8 avril 2024, qui découle, plus, de la chronologie des faits, à savoir notamment du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 22 mai 2023. Ainsi, elle ne communique aucun élément formalisant sa volonté d’engager des travaux, ni projet de réhabilitation, ni délibération du conseil municipal, ni devis ou autre document, ne produisant uniquement que des factures de 2017, de 2019, de 2020 et de 2022, sans lien avec une volonté d’engager les travaux mentionnés dans le rapport d’expertise.

Ainsi, la bailleresse ne produit aucun élément technique, administratif ou financier justifiant de la réalité de son intention de réaliser des travaux. Au surplus, la demanderesse n’apporte pas davantage d’éléments permettant de justifier que l’ampleur des travaux serait incompatible avec le maintien de la locataire dans les lieux.

Dès lors si le motif est légitime, il n’est pas démontré qu’il soit sérieux.

Par ailleurs, le fait que la bailleresse ne puisse pas supporter un tel coût des travaux, qu’elle ne justifie, au demeurant, nullement et ainsi de réaliser un investissement amortissable dans des délais raisonnables, ne constitue pas un motif légitime et sérieux. Par ailleurs, elle ne peut soutenir avoir délivré un congé dans le but d’une réhabilitation globale du logement et dans le même temps, mentionner ne pouvoir en assumer le coût.

En tout état de cause, il convient de constater qu’à la date d’échéance du contrat, Madame [C] [B] était âgée de 66 ans (carte d’identité de la locataire, pour être née le 21 juillet 1958) et qu’elle ne disposait, à la date de notification du congé, que de ressources liées à la pension de retraite (relevé des mensualités de l’assurance retraite en date du 16 septembre 2024 : montant net payé : 832,74 euros, période de janvier à août 2024), à la rente accident du travail (attestation MSA en date du 4 mars 2025, d’un montant de 763,30 euros période du 1/01/2024 au 04/09/2024, soit 92.33 euros pour un mois à 30 jours), ainsi qu’à la retraite complémentaire (attestation GROUPE AGRICA en date du 4 mars 2025, montant mensuel de 92,07 euros, mois de janvier 2024 à septembre 2024). Les ressources s’élèvent ainsi à la somme totale de 1 017,14 euros.

Elle produit, par ailleurs, son avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023 avec un revenu fiscal de référence de 5 539 euros et celui 2025 sur les revenus 2024 avec un revenu fiscal de référence de 5 893 euros, soit un montant annuel de revenus de 9 654 euros.

Les plafonds de ressources résultent de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, révisé chaque année.

Il est constant que les dispositions du III de l’article 15 s’appliquent aux trois cas de reprise du logement par le bailleur, mentionnés au I du même texte, dont le motif légitime et sérieux.

Compte tenu de l’âge de la locataire à la date d’échéance du contrat et du montant de ses ressources, inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs, à la date de notification du congé, Madame [C] [B] peut prétendre aux dispositions protectrices instaurées par la loi ALUR interdisant au bailleur de s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et ce en l’absence de proposition de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi n°48 1360 du 1er septembre 1948, pendant la période de préavis (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 juin 2010, n°09-66.698). En effet, la seule proposition de relogement de la bailleresse qui a été faite est celle du courrier en date du 6 juin 2023, soit avant la délivrance du congé.

Il en résulte que le congé pour motifs légitimes et sérieux en date du 8 avril 2024 doit être déclaré nul.

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l’article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— «Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau (…),

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…),

— Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage (…),

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, «si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième, alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième, alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat».

L’article 1724 du code civil dispose que «si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail».

En l’espèce, il ressort notamment du rapport d’expertise amiable en date du 15 février 2021 que des traces d’humidité sont présentes, que les menuiseries sont vétustes et que des infiltrations sont présentes en couverture.

Le procès-verbal du commissaire de justice en date du 4 novembre 2021 dresse les éléments suivants :

«S’agissant des dégradations au rez-de-chaussée : au niveau de la porte située à l’arrière de la maison, je constate que deux verrous ont été installés, remplaçant la serrure initialement présente. La porte ne ferme pas hermétiquement. Ma requérante m’indique qu’en cas de pluie, l’eau rentre, De plus, je constate que le volet extérieur ne jointe pas correctement. Elle m’indique rentre par le haut de ce dernier. Il est à noter qu’il est dégradé en partie basse, Au niveau du mur de droite, je constate la présence d’une fissure, Au niveau du mur situé à droite de la fenêtre, je constate la présence d’une fissure dans le joint des pierres et en partie haute je constate des parties manquantes qui ont été colmatées avec de l’argile, Cuisine : je me transporte dans la cuisine. Là étant, je constate la présence d’une fenêtre tour bois double battants double vitrage. Je tente alors de l’ouvrir. Il est à noter que cette dernière force énormément. Ma requérante m’indique que lorsqu’il pleut, de l’eau rentre au niveau de l’angle droit du mur de droite en partie haute, Sous cette même fenêtre à gauche en partie basse, au passage de ma main, je constate que les pierres sont humides, Dans cette pièce, mon attention se porte sur le buffet deux corps en bois. Je constate que ce dernier présente des tâches de moisissures, A droite de l’évier, je constate que le plâtre du mur du mur de droite s’écaille fortement et est humide, A gauche de l’évier, je fais les mêmes constatations, Il est également à noter que le mur sous l’évier, se fend et s’écaille fortement, Il est de même pour le mur au-dessus de l’évier, Sous l’évier, je constate que le regard présent est scellé et que ce dernier ne peut pas être ouvert. Ma requérante m’indique qu’en cas de bouchon, elle ne pourra pas intervenir, Au sol, à droite de l’évier, je constate la présence d’un regard récoltant les eaux usées, je constate que ce dernier est scellé, il ne peut pas être ouvert. De plus, il est à noter que le gond de la porte droite du placard en partie basse est cassé, Dans la pièce attenante à la cuisine, je constate que l’angle du petit muret est fortement dégradé, S’agissant des dégradations à l’étage : je me transporte dans la chambre de ma requérante. Là étant, je constate la présence d’une fenêtre double battant tour bois simple vitrage. Le mur situé sous cette dernière, présente des traces d’humidité, ainsi que des fissures, S’agissant de l’ouverture et de la fermeture des volets, ma requérante m’indique qu’elle craint pour sa sécurité. En effet, je constate qu’il faut se pencher fortement pour les ouvrir et les fermer et que le rebord de la fenêtre est très bas, Au niveau du plafond, au-dessus du conduit de cheminée, je constate la présence d’auréoles, Au plafond, il est à noter la présence de fissures importantes, Je constate également la présence de fissures importantes sur le mur, Je constate que le conduit de cette cheminée est condamné par une planche de bois, Madame [B] m’indique que lors de fortes averses de pluies, l’eau rentre. Je constate en tirant cette planche, que cette dernière est tâchée, Palier : je constate que le mur sous la fenêtre est fortement abimé et qu’un trou est présent dans le plâtre, Sur les murs et au plafond, il est à noter la présence de nombreuses fissures, S’agissant du volet de la seconde fenêtre du palier, je constate qu’une latte du battant de droite est fendue, Chambre 2 : dans cette pièce, je constate que le mur sous la fenêtre est fortement abimé, en effet des trous sont présents, Les huisseries en bois sont également fortement dégradées, WC : au niveau de la fenêtre, je constate que l’un des carreaux est cassé, En partie haute, le plafond et le mur présentent une fissure importante, Salle de bain : au plafond, je constate que la peinture s’écaille fortement et que des fissures sont présentes, Au niveau du mur de droite en entrant, je constate la présence de traces de rebouchages inesthétiques, De plus, en tirant de l’eau dans le bidet, je constate que ce dernier est bouché, en effet l’eau ne s’évacue pas, Montée d’escalier du grenier : sur le mur de droite, je constate la présence d’une fissure importante, Grenier : au niveau du conduit de cheminée, je constate que les briques sont humides ».

Le rapport d’expertise judicaire déposé le 22 mai 2023 note les éléments suivants :

«Les désordres : de nombreuses traces d’humidité sont visibles, traces anciennes dues à des infiltrations passées, mais aussi des traces récentes d’humidité et de moisissures sont présentes. (..) des fissures sont aussi apparentes et ce au rez-de-chaussée comme à l’étage. Des luminaires sont mal fixés, ils sont suspendus aux fils et pas mécaniquement. Des «fiches douilles» doivent être fixées sur des boîtes d’encastrement avec des pitons de suspension de la lustrerie. Un d’entre eux dans l’entrée est maintenu par un domino ce qui n’est pas aux normes. Les photos 24 à 26 montrent aussi des installations électriques à reprendre. Des appareillages et des raccordements électriques ne respectent pas les normes en vigueur ! Par contre on peut voir sur les photos 27 et 28 que le tableau électrique a été refait (décembre 2019). Des ventilations naturelles ont été obstruées sur la façade arrière et fermées côté intérieur. Un manque de ventilation d’une maison favorise l’apparition d’humidité. La salle d’eau à l’étage en est hélas un bon témoin. Les menuiseries extérieures bois à simple vitrage ne sont pas entretenues. Les fenêtres reposent directement sur la pierre et ce, sans rejingot. Il n’y a pas de bavettes non plus et ces deux éléments font que les eaux de pluie s’évacuent mal et le pied des fenêtres en bois restent en contact avec l’eau. Les volets bois comme les avant toit méritent une préparation (ponçage) avant une mise en peinture, mais ne mettent pas question la pérennité ni le confort de l’habitation. En revanche, le volet de la porte fenêtre sud du séjour est dans un très mauvais état et n’assume plus son rôle d’occultation et d’anti-effraction. Une autre partie des volets mérite d’être remplacée. De l’eau rentre par les cheminées qui n’ont pas de coiffe. Il a été constaté la présence d’humidité à leur contact dans les combles, et ce pour les deux cheminées, comme devant la cheminée de la chambre 1 correspondant à la cheminée en pierre. Les deux réunions d’expertise des 31 janvier et 20 mars 2023 se sont déroulées par temps sec, ce qui n’a pas empêché de faire ce constat. La toiture en ardoises fixées aux clous sur une volige bois demande une nouvelle révision. Il n’a pas été constaté de problèmes de fuite en sous-toiture. Mais les fixations aux clous qui n’étaient pas en inox à l’époque connaissent des problèmes de rouille et deviennent fragiles. (…) Par contre les éléments en zinc sont neufs. Les seuils des portes extérieurs laissent passer l’eau sous les dallages, ce qui participe à l’apport d’humidité dans la bâtisse. La trappe au sol dans la cuisine est un regard EU-EV. Il est scellé pour empêcher les odeurs de passer. C’est un inconvénient en cas de visite mais sans réelle gravité. La porte entre la cuisine et la cave a souffert de l’humidité et mérite d’être remplacée. Des fissures dans la cave ainsi que le « ventre » que semble former le mur du pignon sud méritaient des investigations supplémentaires. (…) La photo 64 montre des traces d’humidité au pied de la porte d’entrée et les photos 65 à 69 montrent la présence d’humidité à l’arrière de la cuisine. Sur la photo 70 nous pouvons voir que cette humidité a aussi attaqué le pied du réfrigérateur positionné du côté avant de la pièce en provoquant de la rouille. L’absence de drains et le mauvais état des seuils des portes entrainent donc indirectement des problèmes de fissures mais aussi d’humidité au rez-de-chaussée. (..) De l’eau passe aussi par la tête du pignon sud en pierre. Ce pignon dépasse la toiture et n’est pas protégée en tête. De plus, il n’a pas été fait de véritables solins sur ce pignon ! L’eau s’infiltre et se pose sur la charpente. Un test d’humidité a été fait le 31 janvier 2023 sur ce pignon sud au niveau des combles et a montré une présence d’humidité.

L’expert conclut qu’il n’y a «guerre de manquements significatifs de la part de Madame [C] [B], locataire, depuis décembre 1984, même s’il a été noté que des ventilations en murs avaient été bouchées, cela ne peut être la cause directe des désordres constatés».

Il mentionne qu’il s’agit de travaux incombant à la bailleresse, dus notamment au vieillissement du logement et à des remises aux normes.

De plus, les photographies jointes aux différents rapports révèlent l’importance des traces d’humidité et de fissures affectant le logement, outre le fait que Monsieur [R] [V] indique la présence d’usure et de réparations à effectuer dès la conclusion du bail (attestation en date du 27 janvier 2025).

Il est rappelé que le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance.

Il convient de noter que la bailleresse ne conteste pas la nécessité de réaliser de tels travaux, aux termes de ses conclusions en page 8 («les travaux listés et prévus au rapport d’expertise judiciaire du 22 mai 2023 doivent être réalisés par la commune de [Localité 3]»).

Par ailleurs, par courrier en date du 16 février 2023, le conseil de Madame [C] [B] a fait part de difficultés liées au conduit de cheminée. Le certificat de ramonage effectué par le RAMONEUR CORREZIEN, en date du 8 décembre 2022 mentionne que l’installation n’est pas conforme aux normes du DTU 24.1 et 24.2, tout comme le rapport d’intervention de MEURANT ZAM en date du 6 décembre 2023 qui indique une installation non conforme, pouvant entrainer un risque d’intoxication et d’incendie.

Il ressort également des éléments versés aux débats que la locataire a fait installer un poêle à bois, d’une part, en sollicitant l’autorisation de la bailleresse (autorisation en date du 28 juillet 2008) et d’autre part, par le biais d’un professionnel (devis et facture MECAGRI en date respectivement du 25 juillet 2008 et du 31 décembre 2008). Dès lors, l’installation de cet élément de chauffe ne peut lui être reprochée.

Conformément à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Au vu de l’absence de volonté de la bailleresse d’effectuer les travaux depuis plusieurs années, comme développée précédemment, une astreinte provisoire sera prononcée.

Dès lors, il convient d’ordonner à la bailleresse de réaliser ou de faire réaliser les travaux dans le logement loué à Madame [C] [B], afin de remédier aux désordres constatés et qui lui sont imputables, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé un délai de huit mois, qui devra courir à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de trois mois :

Travaux de toiture, Travaux d’électricité, Travaux de maçonnerie, Travaux de menuiseries extérieures, Travaux pour la pose d’une ventilation mécanique contrôlée, Travaux de plâtrerie-peinture, Travaux de chauffage, Travaux relatifs au conduit de cheminée.

Ces travaux devront être réalisés conformément aux préconisations détaillées de l’expert et selon le degré de gravité des désordres, ainsi ceux entrainant des risques pour la sécurité de la locataire ou d’autrui devront être réalisés en priorité (notamment d’électricité et de conduit de cheminée).

Compte tenu du prononcé des travaux sous astreinte, du montant du loyer actuel (156,21 euros) et en l’absence de justification que la durée des travaux dits urgents soit supérieure à 21 jours, il n’y a pas lieu de réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution de ces travaux. La demande de Madame [C] [B] sera par conséquent rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

Au vu des développements précédents, le manquement objectif de la bailleresse à son obligation de remettre un logement décent et en bon état d’usage et de réparation est caractérisé. Elle sera tenue de réparer les préjudices en découlant.

Madame [C] [B] évalue son préjudice de jouissance à la somme de 5 000 euros.

Il s’ensuit que la locataire a, à plusieurs reprises, alerté sa bailleresse concernant l’état du logement, notamment par courriers en date du 14 octobre 2020 et du 26 janvier 2021, par mail en date du 30 novembre 2021, outre le courrier de son conseil en date du 13 septembre 2021.

Si la bailleresse fait état de factures, seule celle du 29 juin 2022 de la SAS BOUYGE PASCAL est postérieure, et concerne, en outre, le chauffe-eau.

Ainsi, en dépit des nombreuses relances de la locataire, la bailleresse n’a pas jugé utile de réaliser des travaux d’un logement qu’elle loue à Madame [C] [B] depuis décembre 1984, que si elle évoque un refus de cette dernière pour procéder aux travaux, elle ne procède que par affirmations, sans apporter le moindre élément probant.

Qu’en outre, si la bailleresse mentionne qu’elle ne peut supporter sur un seul exercice budgétaire de tels travaux, il convient de constater que depuis octobre 2020, date de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, elle n’a procédé à aucun travaux (hormis l’installation du chauffe-eau précédemment évoquée). Il en ressort que depuis 2020, elle avait tout loisir de budgéter les travaux notamment par tranche, ce qu’elle n’a pas fait.

Le fait que la locataire ait souhaité demeurer dans les lieux malgré les désordres et le congé délivré n’est pas de nature à remettre en cause l’existence de ce préjudice, cette décision pouvant s’expliquer par d’autres raisons légitimes, étant rappelé que Madame [C] [B] occupe les lieux depuis plus de 40 ans, et qu’elle pouvait raisonnablement espérer la réalisation des travaux par la bailleresse, commune de [Localité 3].

Au regard de la nature des désordres et de leur durée, des caractéristiques du logement, de la valeur locative, le trouble de jouissance sera justement réparé par le paiement d’une somme de 2 500 euros. Dès lors, la commune [Localité 3] sera condamnée à payer cette somme à Madame [C] [B].

Sur les autres demandes

La commune de [Localité 3] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, y compris les frais d’expertise judiciaire. Les frais de constat d’huissier du 4 novembre 2021, engagés d’initiative sans obligation de les accomplir, ne sont pas considérés comme des dépens, mais comme des frais irrépétibles.

Madame [C] [B] ayant dû engager des frais irrépétibles au titre de la présente instance, la commune de [Localité 3], sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par la commune de [Localité 3] à Madame [C] [B] par acte du commissaire de justice en date du 8 avril 2024 ;

DIT que le contrat de bail à effet au 1er décembre 1984 s’est reconduit le 30 novembre 2024 ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 3] de ses demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

ORDONNE à la commune de [Localité 3] de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans la maison louée à Madame [C] [B], située [Adresse 2] à [Localité 3] – ex-presbytère :

Travaux de toiture, Travaux d’électricité, Travaux de maçonnerie, Travaux de menuiseries extérieures, Travaux pour la pose d’une ventilation mécanique contrôlée, Travaux de plâtrerie-peinture, Travaux de chauffage, Travaux relatifs au conduit de cheminée,Et selon les préconisations détaillées du rapport d’expertise judiciaire déposé le 22 mai 2023 et du rapport d’intervention du 6 décembre 2023 concernant le conduit de cheminée ;

DIT qu’à défaut d’avoir réalisé les travaux susmentionnés dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent jugement, la commune de [Localité 3] devra s’acquitter d’une astreinte fixée provisoirement à la somme de 20 euros par jour de retard, et pour une durée de trois mois ;

DÉBOUTE Madame [C] [B] de sa demande de réduction du loyer jusqu’à l’exécution de ces travaux ;

CONDAMNE la commune de [Localité 3] à payer à Madame [C] [B] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) en réparation de son trouble de jouissance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE la commune de [Localité 3] aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire, sans y inclure les frais du constat d’huissier du 4 novembre 2021 ;

CONDAMNE la commune de [Localité 3] à payer à Madame [C] [B] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 3] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 12 février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge