TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e GARCIA

Copie exécutoire délivrée

à : M^e ZIMMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07879 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXQQ

N° MINUTE : 11/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 1] XII

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #E1623

DÉFENDERESSE

Madame [U] [W]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-75056-2025-025719 du 21/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 26 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07879 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXQQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, un bail d’habitation soumis au régime de la loi du 06 juillet 1989 a été consenti par les consorts [Z] à Mme [U] [W] à effet du 01 juin 2011 portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 2] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 300 euros.

Par acte authentique du 16 avril 2018, la société AKELIUS [Localité 1] XII a acheté l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] à la société MOODY STONE, elle-même venant aux droits des consorts [Z].

Faute d’indexation annuelle du loyer, le loyer s’élève toujours à 300 euros par mois.

Le contrat de bail ne prévoit pas le versement d’une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2022, la société AKELIUS [Localité 1] XII a fait signifier à Mme [U] [W] un commandement de payer en principal la somme de 1530,13 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés, et visant la clause résolutoire.

Mme [U] [W] a réglé, dans le délai de deux mois, la somme de 1000 euros.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [W] le 18 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la société AKELIUS [Localité 1] XII a fait assigner Mme [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-432 du 06 juillet 1989, articles 1728 et 1741 du code civil :

— Ordonner la résolution judiciaire du contrat de bail aux torts du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [U] [W] et de tous occupants de son chef ;

— Assortir cette expulsion d’une astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance prononçant l’expulsion ;

— Ordonner le séquestre des éventuels meubles et effets mobiliers trouvés dans l’appartement et n’appartenant pas à la société AKELIUS [Localité 1] XII dans un garde meubles ou dépôt au choix du demandeur, aux frais, risques et périls des expulsés ;

— Condamner Mme [U] [W] à lui payer la somme de 2124,65 euros majorée au taux légal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte actualisé au mois d’avril 2025 inclus ;

— Condamner Mme [U] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier montant mensuel du loyer majoré de la provision pour charges à compter de la date de résolution judicaire fixée par le tribunal ;

— Condamner Mme [U] [W] à lui payer la somme de 124,26 euros correspondant au coût du commandement de payer du 07 novembre 2022 ;

— Condamner Mme [U] [W] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [U] [W] aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

La société AKELIUS [Localité 1] XII, représentée par son conseil, a régularisé des conclusions. S’agissant des demandes, elle actualise sa créance à la somme de 2583,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées selon décompte actualisé au 08 décembre 2025 et sollicite les intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2022 sur la somme de 1530,13 euros. Elle demande également de débouter Mme [U] [W] de ses demandes.

Elle fait valoir que si le contrat de bail ne prévoit pas le versement d’une provision pour charges, il n’exonère pas pour autant le preneur de sa participation aux charges collectives. Elle expose que l’analyse du décompte montre que les impayés résultent essentiellement du non-paiement ponctuel de certains loyers et de l’absence totale de paiement des régularisations de charges depuis l’acquisition de l’immeuble alors qu’elle lui a notifié chaque année les courriers de régularisations de charges. Elle précise que depuis le mois d’octobre 2025 et afin de lisser les dépenses liées aux régularisations annuelles de charges, une provision pour charges de 31 euros est désormais facturée à la locataire. Elle s’oppose à la prescription triennale prévue à l’article 7-1 soulevée par la locataire s’agissant de la somme de 255,82 euros correspondant à la régularisation de charges de l’année 2018 compte tenu des règles d’imputation des paiements. S’agissant de la demande tendant au prononcé de la résiliation judicaire du contrat de bail, elle fait observer que la somme due correspond à 8 mois de loyers. Elle s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement formée par la locataire arguant de sa mauvaise foi dès lors que cette dernière perçoit l’APL à hauteur de 314 euros alors que le loyer s’élève à 300 euros.

Mme [U] [W], représentée par son conseil, a régularisé des conclusions et forme les demandes suivantes :

— Rejeter la demande de résolution judicaire du contrat et d’expulsion ;

— Fixer la dette locative au montant de 2 452,01 euros compte tenu de la prescription ;

— L’autoriser à s’acquitter de sa dette locative en payant des mensualités de 75 euros et le solde à la dernière échéance ;

A titre subsidiaire :

— Dire n’y avoir lieu à résolution judicaire du contrat et expulsion ;

— L’autoriser à s’acquitter de sa dette locative en payant des mensualités de 100 euros ;

— Débouter la bailleresse de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle explique que le contrat de bail ne prévoit pas de provisions sur charges et n’avoir compris qu’à l’occasion de la présente procédure, son obligation à participer aux charges collectives de l’immeuble. Elle argue de la prescription partielle des demandes du bailleur, à savoir celle afférente à la somme de 255,82 euros concernant la régularisation pour charges du 01/01/2018 au 31/12/2018. A cet égard, elle se prévaut de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et soutient que l’imputation des paiements qu’elle a réalisés doit s’opérer non pas sur les dettes les plus anciennes mais sur celles qu’elle avait le plus intérêt à régler soit le loyer courant.

S’agissant de la résolution du contrat, elle fait valoir le V de la l’article 24 de loi du 06 juillet 1989 dont il ressort que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Elle propose de régler 75 euros voire 100 euros par mois pour apurer la dette. Elle indique être âgée de 77 ans et percevoir une retraite de 877,02 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Il ressort du décompte arrêté au 08 décembre 2025 versé aux débats par la société AKELIUS [Localité 1] XII que Mme [U] [W] resterait lui devoir la somme de 2583,57 (déduction faite de la somme de 124,26 euros au titre du commandement de payer qui sera examiné infra) au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2025 inclus.

Pour mémoire, Mme [U] [W] ne conteste pas ledit décompte excepté s’agissant de la somme de 255,82 euros correspondant à la régularisation de charges de l’année 2018. Les parties divergent sur la question afférente à la prescription et plus particulièrement sur l’ordre de l’imputation des paiements.

Vu l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

Vu l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 4 mars 2021 n°20-11.106 dont il ressort que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription.

Il y a lieu de déduire la somme de 255,82 euros de sorte que Mme [U] [W] est redevable de la somme de 2 327,75 euros.

Mme [U] [W] est en conséquence condamnée à payer à la société AKELIUS [Localité 1] XII la somme de 2 327,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 08 décembre 2025, terme de décembre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2022 sur la somme de 1530,13 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judicaire du contrat de bail

Observations liminaires :

Le V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dont fait état la locataire n’a pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce car le bailleur ne sollicite pas la résiliation du bail par suite du constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; il sollicite le prononcé de la résiliation du bail au regard des manquements du locataire.

Le prononcé de la résiliation du bail est soumis à l’appréciation du juge au regard de la gravité des manquements (à différence de l’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire).

Le juge peut octroyer, au visa de l’article 1343-5 du code civil des délais de paiement mais seulement dans la limite de 24 mois. Par ailleurs, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas la résiliation si elle devait être prononcée.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celles de paiement des loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [U] [W] a manqué à cette obligation essentielle, le manquement est grave et pourrait justifier la résiliation du bail à ses torts.

Cependant, le contexte est particulier : le contrat de bail ne prévoit pas le versement d’une provision pour charges (sans pour autant exonérer le preneur de sa participation aux dépenses collectives) et, manifestement, les bailleurs ayant précédé la société AKELIUS [Localité 1] XII n’ont pas facturé les charges à Mme [U] [W] de sorte que cette dernière a pu, pendant un temps, se méprendre sur les sommes effectivement dues au bailleur. Il ressort d’ailleurs du décompte que l’arriéré locatif est constitué, pour plus de la moitié, des charges impayées.

Au regard de ces circonstances particulières, la résiliation du bail ne sera pas prononcée.

Sur le coût du commandement de payer

Mme [U] [W] est condamnée à payer à la société AKELIUS [Localité 1] XII la somme de 124,26 euros au titre du commandement de payer du 07 novembre 2022.

Sur la demande de délais de paiement

La mauvaise foi alléguée par la société AKELIUS [Localité 1] XII n’est pas avérée au regard des circonstances de la constitution de la dette exposées supra.

Vu l’article 1342-5 du code civil,

Vu la situation respective des parties,

Il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Mme [U] [W] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [W] sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Mme [U] [W] à payer à la société AKELIUS [Localité 1] XII la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société AKELIUS [Localité 1] XII de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail et de ses demandes subséquentes à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [U] [W] à payer à la société AKELIUS [Localité 1] XII la somme de 2 327,75 au titre des loyers et charges impayés au 08 décembre 2025, terme de décembre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2022 sur la somme de 1530,13 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

CONDAMNE Mme [U] [W] à payer à la société AKELIUS [Localité 1] XII la somme de 124,26 au titre du commandement de payer du 07 novembre 2022 ;

AUTORISE Mme [U] [W] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAME Mme [U] [W] à payer à la société AKELIUS [Localité 1] XII la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,