TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédérique MORIN ; S.C.I. KADIMA

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C65M6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS CREDASSUR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024

DÉFENDERESSE

S.C.I. KADIMA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

Délibéré le 09 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C65M6

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière SCI KADIMA est propriétaire des lots n°4 (24/1027 tantièmes), 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46 et 49 (2/1027 tantièmes chacun) sis [Adresse 6], inscrits au cadastre en section AP [Cadastre 1] et soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société SAS CREDASSUR située [Adresse 3], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) la société civile immobilière SCI KADIMA par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de décret du 17 mars 1967 :

—  8 011,00 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 novembre 2024,

—  461,39 euros au titre des frais nécessaires dus au 15 novembre 2024,le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024 sur la somme de 9 936,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et anatocisme de l’article 1343-2 du code civil,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi lointain sur demande de syndicat des copropriétaires en raison des engagements d’apurement de la dette pris par la défenderesse.

A l’audience du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a par voie de conclusions dûment signifiées le 26 septembre 2025 actualisé sa créance.

Il sollicite désormais :

—  4 896,22 euros au titre des charges de copropriété dues au 17 septembre 2025,

—  461,39 euros au titre des frais nécessaires dus au 17 septembre 2025,le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024 sur la somme de 9 936,90 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 8 011,00 euros et des conclusions signifiées pour le surplus, outre l’anatocisme de l’article 1343-2 du code civil,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens de l’instance.

La société civile immobilière SCI KADIMA assignée à personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la société civile immobilière SCI KADIMA concernant les lots 4, 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46 et 49 indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra) ainsi que l’extrait Kbis de la défenderesse,le compte rendu de l’assemblée générale du 10 mars 2025 dans lequel en point 29 il est fait mention de l’engagement de la SCI KADIMA de solder sa dette dans un délai de 6 mois à compter de la présente assemblée générale,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclu), faisant apparaître les relevés de compte individuel, ainsi que les appels pour travaux et exceptionnels sur ladite période,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023,un état récapitulatif détaillé de la créance (pièce 22) mentionnant un solde débiteur au 18 septembre 2025 de 4 896,22 euros au titre des charges et ERGEFIELDfrais461,39 euros au titre des frais de recouvrement, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2023, 5 mars 2024 et 10 mars 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2022, 2023, 2024 et votant les budgets prévisionnels 2024, 2025, le fonds travaux ainsi que les travaux (confortation de la structure et ravalement des façades EST et SUD, diagnostic amiante, élévation d’un mur en façade SUD et EST, remplacement des fenêtres en façade EST, condamnation WC commun du 3ème étage sur entresol, purge et réfection ponctuelle des maçonneries en façade rue, reprise de la tablette béton souche de cheminée),les attestations de non recours concernant les trois procès-verbaux,la mise en demeure de payer la somme de 10 096,90 euros adressée le 26 janvier 2024 à la SCI KADIMA (accusé réception signé le 29 janvier 2024),un commandement de payer la somme de 9 936,90 euros délivré par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024,le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférents à leur local,le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 662,57 euros (4 896,22 euros moins la somme de 233,65 euros concernant des frais de procédure payables au 1er juin 2025 qui n’ont pas encore été ratifiés) portant sur la période allant du 1er avril 2023 au 16 septembre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 et les fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires faisant état d’un paiement de 1 000 euros effectué par la défenderesse le 30 septembre 2025 à déduire des sommes dues, il convient de condamner la société civile immobilière SCI KADIMA au paiement de la somme de 3 662,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 produit aux débats.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 461,39 euros qui se décompose comme suit :

—  48 euros au titre de la mise en demeure du 26 janvier 2024 produite, réceptionnée le 29 janvier 2024, alors que le caractère inhabituel de cette diligence n’est pas démontré,

—  240 euros de frais de contentieux facturés sans justification des diligences accomplies ni de leur caractère inhabituel,

—  173,39 euros au titre des frais du commandement de payer du 27 février 2024 qui relèvent des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de l’ensemble de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société civile immobilière SCI KADIMA présente, de manière récurrente depuis plus de deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux qu’elle ne conteste pas.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Si la société SCI KADIMA n’a pas honoré sa proposition de règlement de sa dette faite lors de l’assemblée générale du 10 mars 2025, un paiement de mille euros est intervenu en cours de procédure et la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires qui sera revue à plus justes proportions et accueillie à hauteur de la somme de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière SCI KADIMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société SAS CREDASSUR située [Adresse 3] :

— la somme de 3 662,57 euros portant sur la période allant du 1er avril 2023 au 16 septembre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 et les fonds de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la société civile immobilière SCI KADIMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société SAS CREDASSUR située [Adresse 3], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société civile immobilière SCI KADIMA aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.