TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

4ème chambre 1ère section

N° RG 19/14302

N° Portalis 352J-W-B7D-CRIRV

N° MINUTE :

Assignations des :

04 Décembre 2019

12 et 13 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [M] [O]

[Adresse 14]

[Localité 15] (SUISSE)

représenté par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDEURS

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE situé [Adresse 3] À [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0174

S.A. AXA FRANCE IARD MUTUELLE

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par M^e Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

S.C.I. NNSS [G]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Camille MOUSSALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1746

Décision du 20 Janvier 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 19/14302 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRIRV

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 16]

[Localité 13]

représentée par M^e Sylviane DUCORPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2181, et par M^e Paul BUISSON, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant, vestiaire

S.A. NATIO ASSURANCE

[Adresse 11]

[Localité 12]

représentée par M^e Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0420

Monsieur [X] [G]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Camille MOUSSALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1746

Madame [V] [E] [Y] [G]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Camille MOUSSALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1746

S.A. SOGESSUR

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par M^e Gwenaëlle RIBAULT-LABBÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0018

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame DETIENNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [O] est propriétaire d’un appartement au 1er étage de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 3] à [Localité 10] qui était assuré, jusqu’au 30 septembre 2021, par la SA Natio Assurance.

La SCI NNSS [G] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, assuré auprès de la société d’assurance mutuelle Axa France Iard Mutuelle.

Le 22 juin 2017, alors que des travaux de rénovation étaient en cours dans l’appartement de la SCI NNSS [G], un important dégât des eaux est survenu dans sa salle de bain et a provoqué un grave affaissement du plancher bas de l’appartement de M. [O].

L’appartement de la SCI NNSS [G] était alors occupé par M. [X] [G] et Mme [V] [G] (ci-après ensemble les consorts [G]) assurés auprès de la SA Sogessur.

Par ordonnance en date du 7 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI NNSS [G] et les consorts [G], a ordonné une mesure d’expertise et a désigné M. [D] [L] pour y procéder.

C’est dans ce contexte que M. [O] a, par acte extra-judiciaire du 4 décembre 2019, fait citer la société Natio Assurance devant ce tribunal.

L’expert a déposé son rapport le 3 octobre 2022.

Par exploits des 3, 12 et 13 avril 2023, M. [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] (ci-après le syndicat des copropriétaires), la SCI NNSS [G], les consorts [G], la SA Allianz Iard, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la société Axa France Iard Mutuelle et la société Sogessur.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 13 juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 mai 2024, M. [O] demande au tribunal de :

« RECEVOIR Monsieur [M] [O] en ses demandes et la déclarer bien fondé,

Vu les articles 331 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’artcile 544 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu les articles L.124-1 du code des assurances,

JUGER que la détérioration des planchers, ainsi que les désordres consécutifs trouvent entièrement leur origine, et de manière exclusive, dans les parties communes de l’immeuble ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] engage sa responsabilité de plein droit à l’égard de Monsieur [O],

JUGER que la garantie d’assurance responsabilité civile souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société ALLIANZ est pleinement applicable à l’espèce,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement à défaut in solidum, le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ au paiement de la somme de 61 285,45 €, au titre du préjudice matériel et de la perte financière subis par le demandeur, avec intérêt au taux légal à dater de la présente,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ à relever et garantir Monsieur [O] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de l’une quelconque des parties,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et/ou la société ALLIANZ à verser à Monsieur [O] une indemnité de 10 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance. ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2024, la société Natio Assurance demande au tribunal de :

« CONSTATER que Monsieur [O] ni aucun autre concluant ne forment de demandes à l’encontre de la société AVANSSUR ;

En conséquence :

— METTRE HORS DE CAUSE la société AVANSSUR ;

CONDAMNER Monsieur [O] ou toutes parties sucombant à verser à la société AVANSSUR, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Dire et juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] recevable et bien fondé en ses prétentions.

Dire et juger que la responsabilité des désordres n’est pas exclusivement imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] mais également à la SCI NNSS [G], les consorts [G] et Monsieur [M] [O].

Par conséquent,

Limiter la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de la quote-part retenue par le Tribunal.

En toute hypothèse,

Condamner la SA ALLIANZ IARD à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mai 2024, la société Allianz Iard demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces versées au débat,

— JUGER que la responsabilité des désordres est également imputable à la SCI NNS [G] ;

— JUGER que le préjudice financier de Monsieur [M] [O] se limite à la somme de 25.990 € ;

— JUGER que la garantie de la Compagnie ALLIANZ dans l’indemnisation des préjudices de Monsieur [M] [O] se limitera à la part de responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 10], soit la somme de 33.381,27 € ;

— DEBOUTER Monsieur [M] [O] du surplus de ses demandes à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ ;

— JUGER que la garantie de la Compagnie ALLIANZ dans l’indemnisation des préjudices de la SCI NNS [G] et de Monsieur [X] [G] et Madame [V] [G] se limitera à la part de responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 10], soit la somme de 22.085,57 € ;

— DEBOUTER la SCI NNS [G] et de Monsieur [X] [G] et Madame [V] [G] du surplus de leurs demandes à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ ;

— JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— CONDAMNER tout succombant à payer à la Compagnie ALLIANZ la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens ;».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 août 2024, la SCI NNSS [G] et les consorts [G] demandent au tribunal de :

« Revu les conclusions en réplique n°1 de M^e Philippe BENSUSSAN pour Monsieur [O]

Revu les conclusions n°2 du 6 mai 2024 de M^e Paul BUISSON pour la SA ALLIANZ I.A.R.D.

Revu les conclusions pour l’audience du 19 mars 2024 de M^e Philippe HERAL pour le syndicat des copropriétaires

Revu les conclusions du 5 janvier 2024 de M^e Florence ROSANO pour AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE

Revu les conclusions de M^e Gwennaëlle RIBAULT LABBE pour la société SOGESSUR

Revu les conclusions du 11 janvier 2024 de M^e Paul BUISSON pour la SA ALLIANZ I.A.R.D.

Revu l’assignation introductive d’instance

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 544 du Code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu l’article L 124-1 du Code des assurances,

Vu les pièces versées au débat.

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

(…)

— DIRE et JUGER que le syndicat des copropriétaires engage pleinement sa responsabilité dans la survenance des désordres de l’immeuble,

— DIRE et JUGER que la garantie d’assurance responsabilité civile souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société ALLIANZ est applicable,

— DEBOUTER la société ALLIANZ de l’intégralité de ses demandes,

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement, à défaut, in solidum, le syndicat des copropriétaires et la société ALLIANZ au paiement de la somme de 83.523,05 euros, au titre du préjudice matériel et du préjudice moral subis par la SCI NSS [G], Monsieur [X] [G] et Madame [V] [G],

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et/ou la société ALLIANZ à verser à la SCI NSS [G], Monsieur [X] [G] et Madame [V] [G] une indemnité de 10.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance. ».

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 5 janvier 2024, la société Axa France Iard Mutuelle demande au tribunal de :

« – Constater que Monsieur [O] ne formule aucune demande à l’encontre de la société AXA France IARD MUTUELLE ;

— Débouter Monsieur [O] et tout concluant de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société AXA France IARD MUTUELLE,

En conséquence :

— Mettre hors de cause la société AXA France IARD MUTUELLE ;

— condamner Monsieur [O] ou toutes parties succombantes à verser à la société AXA France IARD MUTUELLE, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître florence ROSANO conformément aux dispositions des articles 696 et s. du CPC. ».

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 1er octobre 2024, la Sogessur demande au tribunal de :

« – CONSTATER que Monsieur [O] et aucun autre concluant ne forment de demandes à l’encontre de la société SOGESSUR ;

En conséquence :

— METTRE HORS DE CAUSE la société SOGESSUR ;

— CONDAMNER Monsieur [O] à verser à la société SOGESSUR, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître RIBAULT-LABBÉ conformément aux dispositions des articles 696 et s. du CPC. »

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger », « juger » et « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il sera également relevé qu’aucune demande n’est formée à l’encontre des sociétés Natio Assurance, Axa France Iard Mutuelle et Sogessur de sorte que leur demande tendant à être mises hors de cause est sans objet et qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur la cause des désordres et les responsabilités

M. [O] prétend que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de la théorie des troubles anormaux de voisinage dès lors que les désordres trouvent leur origine dans la structure de l’immeuble (plancher et façade sur cour) et que compte tenu de leur ampleur, ils présentent un caractère anormal.

Il ajoute que l’expert judiciaire a conclu que la cause exclusive des désordres est l’existence d’infiltrations par la façade de l’immeuble, l’eau ayant ensuite ruisselé dans les murs et planchers dont l’état de vétusté avancé a été constaté, et que faute de rapporter la preuve d’infiltrations depuis son appartement, le syndicat des copropriétaires ne peut lui imputer une quelconque part de responsabilité.

S’il ne conteste pas que l’origine du sinistre est située dans les parties communes au niveau des poutres porteuses du plancher séparant les appartements du rez-de-chaussée et du 1er étage, le syndicat des copropriétaires soutient que l’expert judiciaire a mis en évidence d’autres causes consistant :

— d’une part, dans les installations sanitaires des pièces humides de l’appartement de M. [O] qui sont pour partie à l’origine de l’humidité relevée dans les poutres communes,

— d’autre part, dans un manque de vigilance de la SCI NNSS [G] lors de la réalisation des travaux effectués dans son bien en ce qu’elle a procédé à la suppression de cloisons intérieures sans vérifier au préalable l’état des structures porteuses de l’immeuble et ne l’a pas informé de ces travaux.

La société Allianz Iard développe des moyens identiques à ceux de son assuré et conclut à une responsabilité partagée entre le syndicat des copropriétaires et la SCI NNSS [G], à hauteur de 60 % pour le premier et de 40 % pour la seconde.

La SCI NNSS [G] et les consorts [G] font valoir que la cause exclusive des désordres réside dans les parties communes de l’immeuble, la dégradation des bois des murs et planchers ayant été provoquée par l’eau de pluie qui s’est infiltrée dans les fissures de la façade, dont le revêtement n’a en outre pas permis à l’humidité de s’évacuer, et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est de ce fait engagée sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Ils prétendent que l’expert judiciaire a écarté toute responsabilité de la SCI NNSS [G] du fait des travaux d’aménagement effectués dans son bien et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre ces travaux et les désordres constatés dans l’immeuble.

Sur ce,

Sur la cause des désordres

Lors de ses opérations, l’expert a notamment constaté :

« Les façades :

Les façades sont en enduits ciment. Ce revêtement est en mauvais état, il est fissuré, ce qui peut laisser pénétrer l’eau de pluie par action directe ou par ruissellement.

De plus, ce type d’enduit ne permet pas aux murs de « respirer » et confine l’humidité à l’intérieur du bâtiment. Ces désordres peuvent être à l’origine d’infiltrations qui ont contribuées à endommager les planchers en apportant une humidité à cette structure bois, et entrainant un pourrissement de cette dernière. ».

Il conclut dans les termes suivants :

« La structure porteuse de l’immeuble comporte deux façades porteuses et un mur de refend tous trois parallèles à la rue. Les planchers de chaque niveau sont constitués par deux travées, une côté rue, et une côté cour, dont les poutres portent perpendiculairement aux façades et au mur de refend. Sur ces poutres reposent des solives et le remplissage des planchers avec lambourdes ou chape.

Dans l’appartement de la SCI NNSS [G], les poutres porteuses de la travée cour sont celles qui présentaient des désordres. Les bois étaient vermoulus et ne jouaient plus leur rôle porteur. L’origine de ces désordres est des infiltrations d’eau existant depuis plusieurs années.

En effet, les bois ne peuvent se dégrader de la sorte en seulement quelques mois. Ces infiltrations ont pu se produire depuis l’appartement du dessus, et par la façade.

Ainsi, non seulement l’eau de pluie, en s’infiltrant par les fissures de la façade, a accentué la dégradation des bois des murs et des planchers mais le revêtement ciment, qui ne permet pas à la façade de respirer, n’a pas permis à l’humidité de s’évacuer et a accentué ce pourrissement.

Monsieur [O] m’avait informé par son conseil qu’il avait fait mettre en œuvre une étanchéité dans sa salle d’eau par l’entreprise GOMES DIAS en 2011 et se proposait de la mettre dans la cause. Ceci ne se justifiait pas. Cette entreprise n’a refait que l’étanchéité et le carrelage mural de la douche. Une mauvaise mise en œuvre de cette étanchéité sur les murs n’aurait pu entrainer une telle dégradation de la structure, et en si peu de temps.

De plus, d’autres sondages, réalisés sous la direction de Monsieur [S], avaient révélé des solivages métalliques en bon état aux 2ème, 3ème et 5ème étage, ce qui montre que des renforts avaient déjà été réalisés dans cet immeuble à structure bois d’origine, et au 4ème étage, un plancher en bois extrêmement dégradé au droit des poutres maitresses (rapport du 9 juillet 2018).

Tous ces désordres se situent côté cour, qui est la façade ouest, la plus aux vents. Il est donc probable que dans cet immeuble des infiltrations de longue date se sont produites depuis les pièces humides et que l’eau de pluie s’est régulièrement infiltrées par la façade cour. ».

Il ajoute :

« L’affaissement du plancher s’est produit dans l’appartement de la SCI NNSS [G] lors de la réalisation de travaux d’aménagement, et après que l’entreprise a eu supprimé les cloisons existantes de cet appartement.

A noter que même si le plancher porte de façade à refend, et même si les cloisons ne sont pas porteuses à l’origine, dans le cas de structure de planchers en bois, les cloisons peuvent – avec le temps – reprendre des charges ponctuelles des planchers. Cependant leur suppression ne peut être à l’origine d’un effondrement que si la structure porteuse principale est en mauvais état.

L’entreprise de la SCI NNSS [G] aurait dû prendre les précautions avant de démolir que les cloisons ne reprenaient pas de charges ponctuelles avec le temps. Cependant, l’état de la structure était tel que la suppression de ces cloisons n’est en aucun cas à l’origine des désordres qui est – ainsi que dit ci-dessus – la conséquence d’infiltrations de longue date depuis les pièces humides et que de l’eau de pluie s’est régulièrement infiltrée par la façade cour.

La preuve en est qu’aux 2ème, 3ème et 5ème étages, des renforts métalliques avaient précédemment été réalisés. Les planchers étant des parties communes, il est au syndicat des copropriétaires de faire réaliser ces travaux. ».

Il apparaît ainsi que la seule cause des désordres retenue par l’expert est l’existence d’infiltrations en provenance de la façade de l’immeuble qui ont provoqué la dégradation de sa structure porteuse. Contrairement à ce qui est soutenu en défense, l’expert n’impute aucun rôle causal à l’étanchéité des pièces humides de l’appartement de M. [O] et aux travaux effectués dans l’appartement de la SCI NNSS [G]. Les conclusions rappelées ci-avant viennent confirmer la réponse faite au dire du conseil de M. [O] aux termes de laquelle l’expert indique, d’une part, que « si l’entreprise GOMES avait mal fait l’étanchéité lors de son intervention, les désordres ne seraient pas apparus si rapidement, avec une telle gravité » et, d’autre part, que « Lorsqu’une cloison existante est devenue porteuse avec le temps, elle ne se substitue pas à la structure porteuse de l’immeuble, si celle-ci est en bon état. Des efforts peuvent être repris ponctuellement, mais cela ne crée pas de désordres autres que d’éventuelles fissures dans les planchers de l’étage supérieur. Dans le cas présent, nous sommes en présence d’un véritable effondrement. La suppression des cloisons a mis en évidence les désordres de la structure porteuse du plancher haut du rez-de-chaussée, puisqu’il a fallu étayer en urgence dans la hauteur de ce rez-de-chaussée. La démolition des cloisons n’a fait que mettre en évidence les défauts de la structure liés à la dégradation des bois, conséquence de l’humidité. Ce n’est donc pas la suppression des cloisons du rez-de-chaussée qui a causé l’effondrement du plancher haut de ce niveau. ».

Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements », notamment en causant à la propriété d’autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Un tel dommage oblige celui qui le cause à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait lui être reprochée.

En l’espèce, il ressort des développements ci-avant que les désordres subis par les appartements de M. [O] et de la SCI NNSS [G] trouvent leur cause dans les parties communes de l’immeuble. Il est par ailleurs incontestable que ces désordres excèdent les inconvénients normaux du voisinage, les logements étant devenus inhabitables tant que les travaux de remise en état n’avaient pas été réalisés. M. [O], la SCI NNSS [G] et les consorts [G] sont par conséquent bien fondés à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions précitées et celui-ci sera condamné in solidum avec la société Allianz Iard, qui ne conteste pas sa garantie, à les indemniser des préjudices en lien causal avec le sinistre survenu le 22 juin 2017.

Sur les demandes de M. [O]

Sur le préjudice matériel (29.645,45 euros)

La somme de 29.645,45 euros sollicitée à ce titre comprend le coût de travaux réalisés dans la douche, de frais de recherche de fuite, de travaux de réfection de l’appartement et les honoraires de maîtrise d’œuvre correspondant. Ces différents chefs de demande ont été considérés comme justifiés par l’expert et ne sont l’objet d’aucune contestation en défense. Il sera par conséquent fait droit à la demande de M. [O].

Sur la perte de loyers (31.640 euros)

M. [O] sollicite la somme de 31.640 euros en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de louer son appartement entre les mois de novembre 2017 et mars 2020, calculée sur la base d’un loyer mensuel de 1.130 euros. En réponse aux moyens invoqués en défense, il fait valoir que le 8 octobre 2019, il ne pouvait pas relouer son appartement, les travaux de remise en état n’ayant pu commencer qu’après la confirmation de l’exécution des travaux de reprise du plancher qui n’est intervenue que le 12 novembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard opposent que le 8 octobre 2019, l’expert a constaté que les travaux consécutifs aux désordres étaient terminés et que les appartements étaient habitables de sorte que M. [O] ne peut prétendre à une indemnisation qu’entre les mois de novembre 2017 et octobre 2019.

Sur ce,

Il ressort des pièces communiquées que les locataires de l’appartement de M. [O] ont donné congé pour le 14 octobre 2017 et que l’état des lieux de sortie a été dressé le 12 octobre 2017.

Il est constant que l’expert indique que la réunion d’expertise du 8 octobre 2019 a permis de constater que les travaux consécutifs aux désordres étaient terminés et que les appartements étaient habitables et a considéré que le préjudice de M. [O] résultant de l’impossibilité de louer son appartement devait s’arrêter à cette date. Cependant, l’expert ne précise pas les travaux dont s’agit et il indique que M. [O] devra produire les factures finales des travaux. Il est de plus incontestable que les travaux de remise en état à effectuer dans l’appartement de M. [O] ne pouvaient pas débuter avant l’achèvement de ceux portant sur les parties communes et M. [O] justifie que le syndicat des copropriétaires lui a confirmé cet achèvement le 12 novembre 2019, en réponse à une demande faite le 6 novembre précédent, étant relevé que le syndicat des copropriétaires ne produit pour sa part aucune pièce établissant la date précise de fin des travaux. Enfin, au vu des documents supplémentaires communiqués par M. [O], l’expert a, au terme de ses opérations, conclu que les travaux de remise en état de l’appartement étaient achevés au mois de mars 2020. Par suite, en l’absence de plus ample élément mis en débat, M. [O] est fondé à solliciter une indemnisation pour la période de novembre 2017 à mars 2020.

Dès lors que la somme mensuelle de 1.130 euros qu’il retient n’est l’objet d’aucune contestation, il lui sera alloué la somme de 31.640 euros en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de louer son appartement entre les mois de novembre 2017 et mars 2020.

Au vu de l’ensemble de ces considérations, le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard seront condamnés in solidum à payer à M. [O] la somme totale de 61.285,45 euros (29.645,45 euros + 31.640 euros) au titre de son préjudice matériel et du préjudice résultant de l’impossibilité de louer son appartement.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui en a fixé le quantum.

Sur les demandes de la SCI NNSS [G] et les consorts [G]

La somme de 83.523 euros sollicitée par la SCI NNSS [G] et les consorts [G] se décompose de la façon suivante :

— frais de travaux : 12.380 euros TTC

— frais d’aménagements : 588,50 euros TTC

— frais de déplacements : 5.015 euros TTC

— frais de logement (frais d’assurance inclus) : 41.330,27 euros TTC

— frais administratifs et judiciaires : 9.209,28 euros TTC

— préjudice moral : 15.000 euros.

Au soutien de cette demande, ils exposent que M. [G] [G] et Mme [B] [J], son épouse, sont installés au Cameroun depuis de nombreuses années mais viennent régulièrement à [Localité 17] ; que la SCI NNSS [G] a fait l’acquisition de l’appartement objet du sinistre pour permettre à leurs enfants de poursuivre leurs études supérieures en France et pour disposer d’un pied-à-terre à Paris et qu’en dépit de leurs démarches, ils ne sont pas parvenus à ouvrir un compte bancaire pour la société, ce qui les a contraints à effectuer les paiements depuis leur compte personnel et a constitué une lourde charge financière.

Sur les frais de travaux (12.380 euros)

La SCI NNSS [G] et les consorts [G] font valoir qu’à la suite au dégât des eaux, les époux [G] ont supporté une somme totale de 12.380 euros correspondant au coût de la rénovation de l’électricité et de la pose de faux plafonds.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard opposent que l’expert n’a pas retenu le montant sollicité au motif que les éléments produits n’étaient pas suffisamment détaillés en ce qu’ils n’expliquaient pas les travaux réalisés et leur lien avec le sinistre.

Sur ce,

Il est constant que le plafond de la salle de bain de l’appartement de la SCI NNSS [G] a été fortement dégradé par le sinistre.

Au soutien de leur demande, la SCI NNSS [G] et les consorts [G] produisent :

— une facture de la société RB Agencement et services en date du 19 mai 2019 d’un montant de 10.000 euros TTC pour la « rénovation électricité et pose de faux plafond chambre fourniture et main d’oeuvre » (pièce n°52),

— une facture de la société RB Agencement et services en date du 16 septembre 2019 d’un montant de 2.380 euros TTC pour « la pose de faux plafond chambre et salle de bain fourniture et main d’oeuvre » (pièce n°14),

— un procès-verbal de réception daté du 30 juillet 2019 signé avec cette même société pour des travaux de même nature que ceux visés à la facture du 16 septembre 2019 (pièce n°15),

— un chèque de 2.380 euros établi le 25 octobre 2019 au bénéfice de la société RB Agencement et services (pièce n°16).

Aux termes de son rapport, l’expert indique que « les pièces n°14 et n°16 semblent faire double emploi avec la pièce n°52, en ce qui concerne le faux plafond ; que la pièce n°52 n’est pas assez détaillée, et n’explique pas les travaux qui ont été réalisés et en quoi ceux-ci sont la conséquence du sinistre » et sollicite la transmission de pièces complémentaires notamment de justificatifs de paiement. Aucune pièce supplémentaire n’a été communiquée à l’expert, ni au tribunal.

Il convient par ailleurs de rappeler que lors du sinistre, des travaux étaient en cours dans l’appartement de la SCI NNSS [G] et il ressort du rapport d’expertise que ceux-ci avaient pour objet de recréer trois pièces (cuisine, salle d’eau et chambre) et avaient donné lieu à l’abattement de cloisons.

Dans ces conditions, en l’absence de plus amples éléments mis en débat par la SCI NNSS [G] et les consorts [G] en dépit des observations de l’expert et des contestations opposées en défense, il leur sera alloué la somme de 2.380 euros au titre des travaux de reprise du sinistre.

Sur les frais d’aménagement (588,50 euros)

La SCI NNSS [G] et les consorts [G] font valoir qu’en raison du sinistre, la famille [G] a dû, le 4 septembre 2017, réaménager la cave de l’appartement pour y stocker ses effets personnels ce qui lui a occasionné une dépense supplémentaire de 588,50 euros correspondent à l’aide reçue à cette occasion.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard opposent que la SCI NNSS [G] et les consorts [G] ne rapportent pas la preuve du lien de causalité entre l’aménagement invoqué et le sinistre survenu le 22 juin 2017.

Sur ce,

Au soutien de leur demande, la SCI NNSS [G] et les consorts [G] ne produisent qu’une facture établie le 4 septembre 2017 pour les prestations suivantes : « Aménagement cave : fourniture et pose d’un éclairage amovible – fourniture et pose de 3 éléments étagère – pose d’une bâche au sol – mise en oeuvre ». Au vu des conséquences des désordres et étant rappelé que des travaux de rénovation étaient en cours lors de la survenance du sinistre, cette seule pièce, dont la force probante est critiquée en défense, ne paraît pas suffisante pour rapporter la preuve du lien de causalité entre les prestations visées et le sinistre objet du litige. Il sera au surplus relevé qu’il n’est pas justifié du paiement de cette facture en dépit de la demande faite par l’expert au cours de ses opérations.

La demande formée de ce chef sera par conséquent rejetée.

Sur les frais de déplacement (5.015 euros)

La SCI NNSS [G] et les consorts [G] prétendent que M. et Mme [G] ont subi un préjudice matériel résultant des multiples déplacements effectués pour les besoins de la procédure judiciaire, notamment de l’expertise, et pour les déménagements successifs de leurs enfants.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard répliquent qu’il n’est pas justifié du lien de causalité entre ces déplacements et la survenance du sinistre, la société Allianz Iard relevant en outre que les consorts [G] n’ont pas qualité pour solliciter le remboursement de frais exposés par leurs parents, qui ne sont pas partie à l’instance.

Sur ce,

Ainsi que le relève à juste titre la société Allianz Iard, les frais en cause ont été assumés par les époux [G] qui ne sont pas parties à l’instance. Dans ces conditions, en l’absence de preuve d’un préjudice personnel subi par la SCI NNSS [G] et les consorts [G] à ce titre, la demande formée sera rejetée.

Sur les frais de logement (41.330,27 euros)

La SCI NNSS [G] et les consorts [G] soutiennent que compte tenu du risque d’effondrement du plafond et de la pose d’étais, la famille [G] a dû se reloger à quatre reprises entre le 15 août 2017 et le 31 juillet 2019, date de la réception de tous les travaux nécessaires à l’habilité et à la sécurité de l’appartement.

La somme qu’ils sollicitent se décompose de la façon suivante :

—  3.542 euros au titre de la location, entre le 15 août et le 30 septembre 2017, d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10],

—  400 euros au titre de la location d’une pièce annexe, entre les 6 et 20 septembre 2017, pour entreposer leurs effets personnels,

—  14.000 euros au titre de la location, entre le 14 octobre 2017 et le 14 juillet 2018, pour un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 19],

—  293.20 euros au titre du coût de l’assurance de cet appartement,

—  24.000 euros au titre de la location, entre le 16 juin 2018 et le 30 juin 2019, d’un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 18],

—  195.07 euros au titre de l’assurance de cet appartement.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la somme sollicitée correspond à un loyer mensuel de 1.878,65 euros alors que le loyer mensuel moyen d’un appartement présentant les mêmes caractéristiques que celui de la SCI NNSS [G] est de 952 euros et considère en conséquence que la somme allouée à ce titre ne peut excéder la somme de 20.944 euros.

La société Allianz Iard fait valoir que le quantum de cette demande doit être limitée aux frais de logement qui ont été considérés comme justifiés par l’expert, soit la somme de 27.600 euros, celui-ci ayant retenu un loyer mensuel de 1.400 euros pour la période du 14 octobre 2017 au 14 avril 2018 et de 1.600 euros pour celle du 16 juin 2018 au 30 juin 2019. Elle en conclut que compte tenu de la part de responsabilité de 60 % incombant au syndicat des copropriétaires, sa garantie doit être limitée à la somme de 16.560 euros.

Sur ce,

Il est de principe que la victime d’un fait dommageable a droit à la réparation intégrale de celui-ci sans perte, ni profit et partant doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne s’il ne s’était produit. La SCI NNSS [G] et les consorts [G] sont par conséquent bien fondés à obtenir le remboursement des dépenses exposées pour le relogement des consorts [G] à la suite du sinistre. Il sera en outre relevé que ceux-ci ont dû se reloger en urgence dans des appartements meublés et pour une durée qu’ils ignoraient, facteurs qui augmentent nécessairement le montant des loyers.

Les justificatifs des frais qu’ils communiquent ne sont l’objet d’aucune contestation par le syndicat des copropriétaires et son assureur. Par suite, en l’absence de plus amples moyens mis en débat, il sera fait droit à la demande formée de ce chef.

Sur les frais administratifs et judiciaires (9.209,28 euros)

La SCI NNSS [G] et les consorts [G] font valoir que le sinistre a entraîné des frais d’avocat, d’huissier et d’expertise judiciaire.

La société Allianz Iard prétend que compte tenu de la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires, sa garantie doit être limitée à 60 % de la somme sollicitée, soit 5.525,57 euros.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera relevé que si la SCI NNSS [G] et les consorts [G] font état de frais d’avocat, la somme de 9.209,28 euros TTC euros sollicitée au titre de ce chef de préjudice ne comprend aucun frais de cette nature.

Les frais d’huissier dont il est sollicité la prise en charge qui correspondent au coût des assignations en référé seront inclus dans les dépens. Il en sera de même des honoraires de l’expert judiciaire.

Sur le préjudice moral (15.000 euros)

La SCI NNSS [G] et les consorts [G] soutiennent que le sinistre, les déménagements successifs et l’absence d’indemnisation ont été source d’une vive inquiétude pour les époux [G] et ont perturbé les consorts [G] dans le déroulement de leurs études.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard opposent que la somme sollicitée est excessive et que la SCI NNSS [G] et les consorts [G] ne produisent aucun justificatif et ne font état d’aucun élément circonstancié permettant au tribunal d’apprécier le préjudice allégué.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera relevé qu’il n’est invoqué aucun moyen en droit ou en fait en lien avec un préjudice moral subi par la SCI NNSS [G].

M. [X] [G] et Mme [V] [G], qui étaient alors respectivement âgés de 19 et 16 ans, ont vu leur cadre de vie brutalement modifié à la suite du sinistre et ont été contraints de déménager à plusieurs reprises pendant une période de près de deux ans. Ils ont subi de ce fait un préjudice moral dont le principe est incontestable. Cependant, ainsi que le soulignent à juste titre le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard, ils ne produisent aucune pièce pour justifier du quantum de la somme sollicitée de ce chef. Dans ces conditions, leur préjudice moral sera justement indemnisé par l’allocation à chacun d’eux de la somme de 2.500 euros.

Cela me convient parfaitement c’est généreux mais ok

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Au vu de l’ensemble de ces considérations, le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard seront condamnés in solidum à payer à :

— à la SCI NNSS [G] et aux consorts [G] la somme de 43.710,27 euros au titre de leur préjudice matériel (2.380 euros au titre des travaux de reprise + 41.330,27 euros au titre des frais de relogement),

— à M. [X] [G] et à Mme [V] [G] la somme de 2.500 euros chacun au titre de leur préjudice moral.

Sur les autres demandes

Il sera fait droit à la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Allianz Iard, demande à laquelle il n’est opposé aucun moyen en droit ou en fait.

Au vu de l’issue du litige, la demande de garantie formée par M. [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Allianz Iard est sans objet et il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les dépens de la procédure de référé et les honoraires de l’expert judiciaire et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Il convient, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre à leur charge une partie des frais non compris dans les dépens et exposés à l’occasion de la présente instance par M. [O] d’une part, et par la SCI NNSS [G] et les consorts [G] d’autre part. Ils seront condamnés à payer à ce titre la somme de 5.000 euros à M. [O] et la même somme de 5.000 euros à la SCI NNSS [G] et aux consorts [G].

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des sociétés Natio Assurance, Axa France Iard Mutuelle et Sogessur qui seront par conséquent déboutées des demandes qu’elles forment de ce chef.

Si le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire, le seul moyen qu’il invoque est la nature du litige. Or, celle-ci ne fait nullement obstacle au prononcé de l’exécution provisoire. La demande sera par conséquent rejetée et, compte tenu de l’ancienneté du sinistre, l’exécution provisoire sera ordonnée en application des articles 514 suivants du code de procédure civile dans leur rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la SA Allianz Iard à payer à M. [M] [O] la somme de 61.285,45 euros au titre de son préjudice matériel et du préjudice résultant de l’impossibilité de louer son appartement, cette somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la SA Allianz Iard à payer à la SCI NNSS [G], M. [X] [G] et à Mme [V] [G] la somme de 43.710,27 euros au titre de leur préjudice matériel ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la SA Allianz Iard à payer à M. [X] [G] et à Mme [V] [G] la somme de 2.500 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

Condamne la SA Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en ce compris les condamnations au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la SA Allianz Iard à payer à M. [M] [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la SA Allianz Iard à payer à la SCI NNSS [G], M. [X] [G] et Mme [V] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées par la SA Natio Assurance, la société d’assurance mutuelle Axa France Iard Mutuelle et la SA Sogessur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] et la SA Allianz Iard aux dépens qui comprendront les dépens de la procédure de référé et les honoraires de l’expert judiciaire et qui pourront être recouvrés par M^e Florence Rosano et M^e Gwenaëlle Ribault-Labbé dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige ;

Fait et jugé à Paris le 20 Janvier 2026.

Le Greffier Pour la Présidente empêchée

Nadia SHAKI Julie MASMONTEIL