TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/02051

N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNU

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

La SCI NFI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES, SARL, dont le siège social se situe [Adresse 3] à [Localité 3], en son établissement secondaire dénommé « [S] ETOILE », domicilié [Adresse 4] à [Localité 4]

C/ [S] ETOILE

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillant

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/02051 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la S.C.I. NFI est propriétaire des lots n° 38 et n° 42.

Par acte de commissaire de justice délivré 8 février 2024, la S.C.I. NFI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 10ème devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de demander au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions des articles 11 et 17 du décret du 17 mars 1967,

Annuler les résolutions n° 7, 15-2, 15-4 et 15-5 de l’assemblée générale du 9 novembre 2023,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à verser à la S.C.I. NFI la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens.

Régulièrement assigné à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 20 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 7, 15-2, 15-4 et 15-5 de l’assemblée générale du 9 novembre 2023

La S.C.I. NFI soutient, notamment, que les résolutions litigieuses doivent être annulées, en application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dès lors que l’assemblée générale du 9 novembre 2023 n’a pas été convoquée par le syndic mais par la présidente du conseil syndical, sans que cette prise d’initiative soit justifiée par aucun fondement juridique.

***

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours ».

Enfin, aux termes du dernier alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, « dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ».

Il est constant que l’assemblée générale peut être valablement convoquée par le syndic dont le mandat est en cours de validité et que tant que la procédure en annulation du mandat du syndic est en cours, celui-ci peut convoquer l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, section B, 6 juin 2012, n° RG 11/02097).

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/02051 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNU

Si la nullité est prononcée, le syndic n’a plus qualité pour convoquer et les assemblées successivement convoquées par le syndic deviennent annulables, en raison de l’effet rétroactif de cette nullité (ex. : Civ. 3ème, 30 janvier 2007, n° 05-19.475, 24 avril 2007, n° 06-13.813, 8 juin 2011, n° 10-20.231). Toutefois, pour être annulée, cette deuxième assemblée doit elle-même avoir fait l’objet d’une action en contestation intentée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de cette deuxième assemblée, l’annulation d’une assemblée générale n’entraînant pas de plein droit l’annulation des assemblées tenues ultérieurement (ex. : Civ. 3ème, 14 févr. 2006, n° 05-11.474 ;10 oct. 2006, n° 05-18.226, 4 nov. 2013, n° 12-12.084).

En l’espèce, à titre liminaire, si le procès-verbal de l’assemblée générale critiquée en date du 8 décembre 2023 (pièce n° 24 produite en demande) ne mentionne pas le nom du copropriétaire opposant, sous l’intitulé des résolutions n° 7 (élection du cabinet [S] ETOILE en qualité de syndic), 15-2 (approbation du devis du cabinet [Z], géomètre expert, « pour la remise à plat de l’état descriptif de division de l’immeuble ») et 15-5 (vote des appels de fonds s’agissant du solde nécessaire au paiement de l’étude du géomètre-expert), il indique, sous l’intitulé de la résolution n° 15-4, le vote « contre » de la S.C.I. NFI. Les tantièmes « contre » mentionnés sous chacune de ces résolutions critiquées (3.123 tantièmes) correspondent au total des tantièmes de quotes-parts de parties communes détenus par la S.C.I. NFI, de sorte que la reconstitution des votes, possible eu égard aux pièces versées aux débats, permet au tribunal de constater que la S.C.I. NFI était bien opposante aux résolutions critiquées. Elle est donc recevable en ses demandes.

Sur le fond, lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 11 juillet 2023 (pièce n° 21 produite en demande), les copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] ont désigné l’agence ETOILE en qualité de syndic pour la période du 17 juillet 2023 au 16 mars 2025 (résolution n° 7 de ladite assemblée).

Plusieurs des résolutions adoptées lors de ladite assemblée, en ce compris la résolution n° 7 précitée désignant le syndic, ont été contestées devant le tribunal judiciaire de Paris par voie d’assignation délivrée par la S.C.I. NFI le 12 septembre 2023. Par jugement prononcé le 10 décembre 2024 (RG 23/11748), le tribunal judiciaire a, notamment, annulé ladite résolution n° 7.

Lorsque l’assemblée générale du 9 novembre 2023 a été convoquée, la désignation de l’agence ETOILE en qualité de syndic n’avait donc pas encore été annulée. Or, cette assemblée générale a été convoquée, suivant courrier daté du 16 octobre 2023 portant l’entête de l’agence ETOILE, par Mme [T] [O] en qualité de présidente du conseil syndical. En page 1 de ladite convocation, Mme [O] expose : « notre dernière assemblée générale s’est déroulée à la date du 11 juillet 2023. Elle a été convoquée par notre syndic en exercice, le cabinet [S] ETOILE. A la suite d’une erreur matérielle, ce dernier a omis d’adresser la convocation à la S.C.I. NFI, copropriétaire. Cette assemblée s’est tenue (tous les copropriétaires étant présents ou représentés) et le PV a été notifié à l’ensemble des copropriétaires. Cependant, la NFI, selon acte en date du 12 septembre 2023, a cru bon d’assigner le syndicat des copropriétaires en demandant, du fait de ce défaut de convocation, l’annulation des résolutions n° 7, 8, 15-1, 15-2, 15-3 et 16 de l’assemblée du 11 juillet 2023, outre une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de cette instance. Dans la mesure où la S.C.I. NFI n’avait effectivement pas été convoquée, et dans le seul souci de régulariser cette situation, et compte tenu de ma qualité de présidente du conseil syndical, j’ai donc l’honneur de vous convoquer de nouveau pour une assemblée générale ordinaire qui se tiendra le 9 novembre 2023 à 14h30 dans les bureaux de l’agence Etoile, [Adresse 6] à [Localité 7]. Compte tenu par ailleurs de la présente convocation, nous avons ajouté une résolution sur les décisions à prendre quant aux suites à donner à l’assignation qui a été délivrée par la S.C.I. NFI le 12 septembre 2023 » (pièce n° 23 produite en demande).

Au jour de la convocation, le syndicat des copropriétaires n’était pas dépourvu de syndic, de sorte que les conditions de mise en œuvre des dispositions susvisées du dernier alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas réunies, alors que l’agence ETOILE était valablement désignée à cette date pour convoquer l’assemblée générale du 9 novembre 2023 (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 12 mars 2025, n° 21/12723).

En outre, il n’est pas davantage justifié que les conditions de mise en œuvre des dispositions susmentionnées de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 seraient remplies, dès lors qu’il ne ressort d’aucun élément de preuve que le président du conseil syndical aurait régulièrement convoqué l’assemblée générale querellée « après mise en demeure » adressée au syndic « restée infructueuse pendant plus de huit jours », en notifiant la convocation au syndic en exercice de l’immeuble.

Il convient donc d’annuler, par ce seul motif et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité soulevés par la S.C.I. NFI, les résolutions n° 7, 15-2, 15-4 et 15-5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] qui s’est tenue le 9 novembre 2023.

2 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la S.C.I. NFI la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. NFI sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule les résolutions n° 7, 15-2, 15-4 et 15-5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] qui s’est tenue le 9 novembre 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la S.C.I. NFI la somme de 2.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. NFI du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026

La Greffière Le Président