TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ZIRAH

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01639 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BXA

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 16 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [V],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître ZIRAH, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1032

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01639 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BXA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 1] HABITAT OPH (ci-après, l’EPIC [Localité 1] HABITAT) a consenti à Madame [G] [V] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] (bâtiment 1, escalier 3, au rez-de-chaussée, porte n°18) [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 883,32 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 novembre 2023, Madame [G] [V] a fait assigner l’EPIC PARIS HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6800 euros au titre de son préjudice matériel,1900 euros au titre de son préjudice de jouissance,3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Par ordonnance en date du 04 mars 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en la forme des référés a débouté Madame [G] [V] de l’ensemble de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Madame [G] [V] a fait assigner l’EPIC PARIS HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6800 euros au titre de son préjudice matériel,3000 euros au titre de son préjudice de jouissance,2000 euros au titre de son préjudice moral,2000 euros pour résistance abusive3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Madame [G] [V] sollicite également la condamnation de l’EPIC [Localité 1] HABITAT à :

Procéder à l’enlèvement des affaires détruites, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,Remettre en état la cave, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.Appelée à l’audience du 21 mai 2025, l’affaire a été renvoyée, afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 30 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [G] [V], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle expose qu’un dégât des eaux est survenu dans sa cave le 7 décembre 2021, qu’elle a immédiatement déclaré le sinistre à son assureur et qu’un constat amiable a été effectué avec le bailleur le 03 janvier 2022 ; que par suite, son assureur a demandé au bailleur d’effectuer des travaux mais que ce dernier n’a pas déféré à la demande, pas plus qu’il ne s’est présenté à l’expertise amiable à laquelle il était convoqué le 10 mai 2023 et dont il est ressortit que l’origine du dégât des eaux était à relier à la vétusté des canalisations et à un piquage PVC inadapté sur la fonte et qui concluait à l’impossibilité de jouir de la cave en l’état, estimant la valeur des biens détruits à la somme de 6 799 euros.

Elle ajoute avoir, par l’intermédiaire de son avocat le 12 septembre 2023, mis en demeure l’EPIC [Localité 1] HABITAT de l’indemniser pour le préjudice subi et que par retour de courriel, le bailleur a manifesté sa volonté de procéder aux travaux sans répondre à la demande d’indemnisation.

Ce faisant, elle affirme, au visa des articles 1240, 1241, 1719 et 1720 du Code civil, que le bailleur HABITAT contrevient tant à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués au preneur prévus à l’article 1719 du code civil qu’à son obligation de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce prévue à l’article 1720 du même code et qu’elle est ainsi bien fondée à former les demandes de remise en état de la cave, d’une part, et de réparation de ses divers postes de préjudice d’autre part.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT, représenté par son conseil, a également déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande :

de dire et juger Madame [G] [V] mal fondée en ses demandes,de constater qu’il a fait procéder à la réparation de la fuite le 5 juillet 2023,de débouter Madame [G] [V] de sa demande de remise en état de la cave, de la débouter de l’ensemble de ses demandes,de la condamner au paiement d’une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 1] HABITAT soutient que la notion de logement décent visée par l’article 1719 du Code civil ne peut s’appliquer à une cave et que, par ailleurs, la cave dont il est question, en l’espèce, ne figure pas dans le contrat de location. Il ajoute, qu’en tout état de cause, la mise à disposition de cette cave a été réalisée sans aucune contrepartie financière et que, par suite, les articles 1719 et 1720 du Code civil n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

S’agissant de la demande de réparation des fuites et d’enlèvement des affaires détruites sous astreinte formulées par Madame [G] [V], l’EPIC [Localité 1] HABITAT indique qu’elles sont mal fondées et désormais sans objet, une réparation ayant été réalisée le 05 juillet 2023. Il ajoute, que la demanderesse n’apporte pas la preuve de la poursuite de la fuite et que le rapport d’expertise amiable sur laquelle elle s’appuie, n’a pas été établi contradictoirement, faute pour la demanderesse de verser à la procédure la lettre de convocation en recommandée avec accusé de réception qui lui était destinée. Enfin, il demande le débouté de Madame [G] [V] concernant ses demandes d’indemnisation, en ce que la demanderesse ne produit aucune facture au soutien de sa demande indemnitaire pour le préjudice matériel, que la responsabilité d’une éventuelle destruction ne lui incombe pas, et qu’elle ne justifie pas de son préjudice de jouissance pour une cave non mentionnée au contrat de bail et dont la consistance est dès lors, inconnue.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de condamnation de l’EPIC [Localité 1] HABITAT à faire procéder à des travaux de remise en état de la cave, ainsi qu’à l’enlèvement des affaires détruites sous astreinte

L’article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est obligé a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En l’espèce, il convient de relever que la cave n’est pas désignée dans le contrat de bail. Si sa mise à disposition par la bailleresse au bénéfice de la demanderesse ne fait pas débat, la preuve de la violation caractérisée d’une règle de droit n’est dès lors, pas rapportée en ce que la cave n’entre pas dans le champ contractuel déterminé entre les parties.

Dès lors, Madame [G] [V] n’apparaît pas fondée à demander la remise en état de la cave, et ce, alors même que les désordres allégués sont décrits de manière très peu circonstanciée aux termes de l’expertise intervenue le 12 mai 2023, soit 17 mois après le sinistre et que l’état initial de la cave n’était pas connu rendant ainsi impossible d’accéder à la demande de remise en l’état.

Par conséquent, Madame [G] [V] sera déboutée de sa demande de remise en état de la cave sous astreinte.

Elle sera également déboutée de sa demande de faire procéder à l’enlèvement des affaires détruites au même motif que la responsabilité contractuelle de la défenderesse n’est pas établie et que, partant, la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

D’autre part, et à titre surabondant, il doit être relevé que les seules affaires auxquelles il est explicitement fait référence sont celles qui sont évoquées dans le rapport d’expertise, alors qu’il ressort des photographies versées au débat que la plupart d’entre elles ne se trouvent pas dans la cave.

Sur la demande de condamnation au paiement de sommes en réparation des préjudices subis

L’article 1719 du code civil dispose en son 3) que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

L’article 1720 prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la demande de réparation au titre de son préjudice matériel

Madame [G] [V] sollicite la réparation de son préjudice matériel à hauteur de 6 800 euros au regard des dégâts causés sur des objets qu’elle stockait sans sa cave, principalement des vêtements.

Toutefois, elle ne produit, à l’appui de cette demande, aucune facture justifiant du prix d’achat de vêtements allégué, le recueil de photographies datées du 09 janvier 2024, soit prises deux ans après le sinistre prétendument à l’origine de leur dégradation laquelle n’est, au surplus, pas caractérisée au vu de ces seules images.

Ainsi, l’évaluation chiffrée du préjudice matériel allégué apparaît discutable et justifie dès à présent que Madame [G] [V] soit déboutée de la demande réparation qu’elle a formée sans même statuer sur l’éventuelle faute contractuelle de la part de l’EPIC [Localité 1] HABITAT.

Sur la demande de réparation au titre de son préjudice de jouissance

Madame [G] [V] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 2000 euros au regard du rapport d’expertise dressé le 12 mai 2023 estimant que « la cave est totalement inutilisable en l’état constituant une perte de jouissance ».

Ce rapport d’expertise, dressé à la suite d’une réunion à laquelle l’EPIC [Localité 1] HABITAT n’a pas participé, indique cependant que le bailleur y a été convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est retenu la responsabilité du bailleur qui n’a pas procédé aux travaux de réparations sur la canalisation depuis le dégât des eaux survenu le 7 décembre 2021, en dépit du courrier adressé par l’assureur de Madame [G] [V] le 19 septembre 2022.

Cependant, il convient de relever que la cave n’est pas mentionnée dans le contrat de bail signé entre les parties et il n’est pas contesté que ce bien a été mis à disposition de Madame [G] [V]. La demanderesse n’apporte, par ailleurs, pas la preuve d’une quelconque faute délictuelle à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT.

Au surplus, la consistance de la cave est inconnue, si bien que l’estimation de son préjudice de jouissance ne peut être déterminée.

Par conséquent, Madame [G] [V] sera déboutée de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance en ce que l’obligation à l’origine cette demande est incertaine, autant que le préjudice allégué est indéterminable.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Ainsi qu’exposé plus haut, la cave ne fait pas partie du champ contractuel imposant au bailleur les obligations d’effectuer les réparations nécessaires et d’en faire jouir paisiblement la preneuse.

Madame [G] [V] n’apporte, par ailleurs, pas la preuve d’une quelconque faute délictuelle à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT.

Ainsi, la demande d’indemnisation du préjudice moral ne saurait pas plus prospérer.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 1] HABITAT les frais irrépétibles. Madame [G] [V] sera, par conséquent, condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit concernant les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE, par conséquent, Madame [G] [V] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [G] [V] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [V] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,