TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01905 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ3H

Minute : 25/00008

Monsieur [F] [L]

Représentant : Maître DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET, avocats au barreau de Toulouse,

Madame [Z] [C]

Représentant : Maître DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET, avocats au barreau de Toulouse,

C/

Monsieur [R] [Y] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [L]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [Z] [C]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par Maître Anne SEVIN, substituant Maître DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET, avocats au barreau de Toulouse

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Y] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 janvier 2019, M. [F] [L] et Mme [Z] [C] ont donné à bail à Madame [P] [H], M. [M] [Y] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], et un emplacement de parking 57 situé à la même adresse au sous-sol, moyennant un loyer mensuel initial de 604 euros outre 90 euros de provision pour charges.

Par courrier reçu le 2 mai 2023, Mme [P] [H] a donné congé aux bailleurs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, M. [F] [L] et Mme [Z] [C] ont fait signifier à M. [R] [Y] [U] (en réalité M. [M] [Y] [U]), un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 4 505,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 20 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, M. [F] [L] et Mme [Z] [C] ont fait assigner M. [R] (en réalité [M]) [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment de son article 24,

Entendre constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui lui a été consenti le 22 janvier 2019 par M. [F] [L] et Mme [Z] [C], pour le local d’habitation situé [Adresse 3], et ce en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Entendre en conséquence ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force Publique,

S’entendre condamner à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 836,19 euros par mois,

Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

Dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

S’entendre condamner à payer par provision à M. [F] [L] et Mme [Z] [C] la somme de 3519,24 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 13 mai 2024 mensualité du mois de mai incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Entendre dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter de la présente assignation,

S’entendre condamner aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 23 juillet 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [F] [L] et Mme [Z] [C], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, actualisant le montant de la dette à la somme de 4 694,26 euros échéance de décembre 2024 incluse.

M. [M] [Y] [U], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [M] [Y] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 18 mars 2024 et du décompte de la créance arrêté au 5 décembre 2024, échéance décembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés d’un montant de 4 694,26 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [M] [Y] [U] à payer à M. [F] [L] et Mme [Z] [C] la somme provisionnelle de 4 694,26 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêtée au 5 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de l’assignation, à hauteur de 3 519,24 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [F] [L] et Mme [Z] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 2.11 de ses conditions générales, une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. »

M. [F] [L] et Mme [Z] [C] ont fait signifier à M. [M] [Y] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 505,10 euros en principal dans un délai de six semaines, le 18 mars 2024.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2024, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat et de sa dernière reconduction, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, ne produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 18 mars 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 19 mai 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [M] [Y] [U], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [M] [Y] [U] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 19 mai 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [F] [L] et Mme [Z] [C] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution et déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [Y] [U], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge M. [F] [L] et Mme [Z] [C], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [F] [L] et Mme [Z] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 janvier 2019, entre M. [F] [L] et Mme [Z] [C] d’un part et M. [M] [Y] [U] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], et l’emplacement de parking 57 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 19 mai 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [M] [Y] [U] à payer à M. [F] [L] et Mme [Z] [C] la somme provisionnelle de 4 694,26 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêtée au 5 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de l’assignation, à hauteur de 3 519,24 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 3], et de l’emplacement de parking 57 situé à la même adresse de M. [M] [Y] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [M] [Y] [U] à compter du 19 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [M] [Y] [U] à payer à M. [F] [L] et Mme [Z] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 mai 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versés, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne M. [M] [Y] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [M] [Y] [U] payer à M. [F] [L] et Mme [Z] [C] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge