TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Novembre 2024

N° RG 22/01164 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XFJ7

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. principal de l’immeuble [Adresse 4], S.D.C. secondaire de l’immeuble [Adresse 4]

C/

[V] [F], [J] [G] épouse [F]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

S.D.C. principal de l’immeuble [Adresse 4]

SAS SOGESTIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.D.C. secondaire de l’immeuble [Adresse 4]

SAS SOGESTIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

tous deux représentés par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109

DEFENDEURS

Monsieur [V] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0335

Madame [J] [G] épouse [F]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Erwann COIGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0230

L’affaire a été appelée le 25 Septembre 2024 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant : :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné le 25 Novembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [F] et Mme [J] [G] épouse [F] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’une place de parking constituant les lots n° 52, 133 et 205 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de M. et de Mme [F] dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires principal et le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 3], représentés par leur syndic la société Sogestim, ont, après mise en demeure du 17 novembre 2021, fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire de Nanterre par exploits du 28 janvier 2022, s’agissant de Mme [J] [F], et du 3 février 2022, s’agissant de M. [F].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires principal et le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 3] représentés par leur syndic demandent au tribunal de les déclarer recevables en leurs demandes et de :

— Condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1 683,67 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 19 803,58 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que l’exécution provisoire est compatible avec la décision ;

— Condamner solidairement Mme [J] [G] [F] et M. [V] [F] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes de paiement, les syndicats des copropriétaires font valoir que M. et Mme [F] n’ont pas réglé les sommes de 1 683,67 euros s’agissant des charges dues au 3e trimestre 2023 inclus du syndicat principal, et 19 803,58 euros, s’agissant des charges dues au 3e trimestre 2023 inclus du syndicat secondaire ; que ces sommes sont certaines, liquides et exigibles dès lors qu’elles résultent des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et que contrairement à ce que soutient M. [F], les pièces qu’ils versent aux débats sont suffisantes pour les justifier. Ils prétendent ensuite, s’agissant des frais réclamés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les frais de mise en demeure, de relance sont bien prévus comme étant à la charge du débiteur par cet article et que l’article 9 du contrat type de syndic prévoit expressément que les frais de suivi du contentieux sont à leur charge ; que les mises en demeure distinguent ce qui est dû à chacun des syndicats.

Au soutien de leur demande de paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, les syndicats des copropriétaires prétendent que l’absence de paiement répété de leurs charges de copropriété par M. et Mme [F] a causé un trouble certain pour le fonctionnement de la copropriété et que M. [F] ne peut valablement soutenir qu’il n’avait pas eu connaissance desdites charges dès lors, notamment, qu’il n’a jamais informé le syndic de son changement d’adresse.

S’agissant de la demande de délais de paiement formulée par M. [F], les syndicats des copropriétaires font valoir que ce dernier ne démontre pas sa bonne foi lui permettant d’y prétendre et que les pièces qu’il verse aux débats ne permettent pas d’établir l’existence de difficultés financières le concernant.

Concernant les prétentions de Mme [F], les syndicats des copropriétaires considèrent que l’ordonnance de non-conciliation rendue par le juge aux affaires familiales ne leur est pas opposable, de sorte qu’elle demeure tenue, au même titre que M. [F], du règlement des charges de copropriété auprès d’eux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, Mme [J] [G] [F] demande au tribunal à titre principal de débouter les syndicats des copropriétaires principal et secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] de leurs demandes dirigées à son encontre. A titre subsidiaire, elle sollicite du tribunal la condamnation de M. [F] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Elle demande en tout état de cause au tribunal de condamner M. [V] [F] à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral causé, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner tout succombant aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à titre principal aux demandes des syndicats des copropriétaires de l’immeuble, et au soutien de sa demande subsidiaire en garantie de M. [F], Mme [F] fait valoir que, si elle ne conteste pas l’existence de la dette, elle n’en est pas redevable dans la mesure où l’ordonnance de non-conciliation rendue par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nanterre le 25 septembre 2019 a condamné M. [F] au paiement des charges de copropriété.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de M. [F], elle prétend que du fait du comportement de ce dernier, elle a fait l’objet d’une assignation devant le tribunal judiciaire ce qui a été source de « tracas » pour elle, alors qu’elle avait transmis l’ensemble des pièces du syndic à son ancien conjoint afin qu’il s’acquitte des sommes dues auprès des syndicats.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, M. [V] [F] demande au tribunal, à titre principal, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Il demande au tribunal, à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de 24 mois afin de régler l’arriéré de charges de copropriété qui pourrait être mis à sa charge.

Il sollicite, en tout état de cause, du tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic, des demandes formulées au titre de la résistance abusive alléguée ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic, des demandes formulées au titre de la résistance abusive alléguée ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic, des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic, des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4], à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Rouch, SELARL Warn avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre principal, pour s’opposer aux demandes des syndicats de copropriétaires de l’immeuble, M. [V] [F] fait valoir que ces derniers ne démontrent pas, s’agissant du montant des charges de copropriété dues, que leur créance est certaine dès lors qu’ils ne produisent pas les comptes généraux des charges pour la période considérée ni le grand livre de la copropriété des années 2018 à 2022. Il fait par ailleurs valoir, s’agissant des frais tirés de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le montant demandé par les syndicats de copropriétaires de l’immeuble n’est pas justifié au regard notamment des frais de relance, de mise en demeure, de frais d’avocat, qui ne peuvent être considérés comme étant des frais nécessaires au sens de l’article de la loi du 10 juillet 1965.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par les demandeurs, M. [F] soutient d’une part que ces derniers ne démontrent l’existence d’aucun préjudice du fait du non règlement de la créance réclamée et d’autre part qu’il n’a jamais été destinataire des appels de charge ni des courriers de mise en demeure. Il prétend que, lorsqu’il a été informé de ces éléments, il a effectué un virement d’une somme de 5 000 euros et que, ne vivant plus dans l’appartement, il n’a jamais pu être dans la capacité de vérifier le montant des charges appelées par la copropriété.

A titre subsidiaire, pour soutenir sa demande de délai de paiement, M. [F] fait valoir, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, qu’il se trouve dans une situation financière difficile à la suite notamment de l’ordonnance de non conciliation rendue par le juge aux affaires familiales et de la crise sanitaire et économique ; qu’il n’est pas en capacité de régler les sommes pouvant être mis à sa charge, et qu’il a pu démontrer sa bonne foi en procédant au règlement de la somme de 1 800 euros au titre des arriérés de charges de copropriété.

La clôture est intervenue le 14 septembre 2023 et l’affaire, fixée pour être plaidée à l’audience du 17 octobre 2023 de la 8e chambre civile, a été mise en délibéré au 11 décembre 2023. Ce délibéré a fait l’objet de plusieurs prorogations.

Par bulletin en date du 12 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au visa de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile devant la 1ère chambre civile et elle a été fixée à l’audience du 25 septembre 2024, les parties ayant été invitées à procéder par dépôt de dossiers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement des syndicats des copropriétaires dirigées à l’encontre de M. et Mme [F]

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, l’article 10-1 de cette même loi dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et conformément à ces dispositions, il appartient aux syndicats des copropriétaires de l’immeuble de justifier du bien-fondé de leur créance pour la totalité des sommes dont le paiement est poursuivi. Cela concerne à la fois le montant des charges de copropriété et les frais de recouvrement.

A l’appui de leurs demandes, les syndicats des copropriétaires versent notamment aux débats les pièces suivantes :

— un relevé de compte de M. et Mme [F] concernant le syndicat principal arrêté au 1er juillet 2023 incluant le 3e trimestre 2023 ;

— un relevé de compte de M. et Mme [F] concernant le syndicat secondaire arrêté au 1er avril 2023 incluant le 2e trimestre 2023, complété par le relevé de compte reprenant le solde débiteur et arrêté au 1er juillet 2023, incluant l’appel de fond du 3e trimestre 2023 ;

— les appels de fonds adressés aux défendeurs à compter du quatrième trimestre 2020 au troisième trimestre 2023 concernant le syndicat principal ;

— les appels de fonds adressés aux défendeurs à compter du deuxième trimestre 2018 au troisième trimestre 2023 concernant le syndicat secondaire visant les lots dont sont propriétaires M. et Mme [F] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 28 novembre 2018, 10 octobre 2019, 12 octobre 2020 et du 18 octobre 2022 et approuvant les budgets prévisionnels des exercices suivants ;

— un courrier de « mise en demeure » adressé par la société d’avocats HP&A aux époux [F] en date du 31 janvier 2020 (avis de réception produit) afin d’obtenir les sommes de 7 202,75 euros pour le syndicat des copropriétaires secondaire « valant résolution amiable » ;

— un courrier de « mise en demeure » adressé par la société d’avocats HP&A aux époux [F] en date du 17 novembre 2021 (avis de réception produit) afin d’obtenir les sommes de 6 975,14 euros pour le syndicat des copropriétaires secondaire et 338,16 euros pour le syndicat des copropriétaires principal, au titre des charges dues au 4e trimestre 2021, « valant résolution amiable » ;

— un courrier de « mise en demeure » adressé par le syndic en date du 31 août 2021 pour obtenir le paiement de la somme de 10 828,53 euros dont 42 euros de frais de mise en demeure (avis de réception produit) au titre des charges et frais dus auprès du syndicat secondaire ;

— un courrier de « mise en demeure » adressé par le syndic en date du 21 octobre 2021 pour obtenir le paiement de la somme de 242,16 euros au titre des charges et frais dus auprès du syndicat principal (accusé de réception produit) ;

— les grands livres des comptes du 1er janvier 2018 au 31 août 2022 relatifs aux comptes du syndicat principal et du syndicat secondaire ;

— les relevés généraux des dépenses en date du 13 décembre 2021 et du 22 septembre 2022 portant sur les dépenses pour les années 2020 à 2022 concernant le syndicat principal et les relevés généraux des dépenses en dates des 31 octobre 2019, 15 septembre 2020, 14 février 2022 et 19 septembre 2022 portant sur les dépenses pour les années 2018 à 2022 concernant le syndicat secondaire ;

— le contrat type de syndic ;

— le règlement de copropriété et modificatif ;

— une facture du cabinet de syndic Sogestim en date du 28 octobre 2022 indiquant le montant de 120 euros pour diverses prestations (email à avocat, envoi décompte et pièces), concernant le syndicat des copropriétaires secondaire ;

— une facture du cabinet de syndic Sogestim en date du 7 novembre 2022 indiquant le montant de 120 euros pour diverses prestations (suivi dossier transmission avocat, conclusions et envoi de pièces), concernant le syndicat des copropriétaires secondaire ;

— une facture du cabinet de syndic Sogestim en date du 27 janvier 2023 indiquant le montant de 300 euros pour diverses prestations (suivi dossier, décompte, échanges sur AG), concernant le syndicat des copropriétaires secondaire ;

— une facture du cabinet de syndic Sogestim en date du 26 avril 2023 indiquant le montant de 240 euros pour diverses prestations (email à avocat, envoi décompte et pièces), concernant le syndicat des copropriétaires principal ;

— une facture de la société HP&A société d’avocats en date du 7 décembre 2021 concernant des frais de procédure de recouvrement de charges devant le tribunal judiciaire pour un montant total de 1 026 euros ;

— une facture de la société HP&A société d’avocats en date du 21 juillet 2022 concernant des frais de rédaction de conclusions actualisation pour un montant total de 360 euros ;

— une facture de la société HP&A société d’avocats en date du 21 septembre 2022 de provision pour un montant de 700 euros ;

— une facture de la société HP&A société d’avocats en date du 14 octobre 2022 d’un montant de 196,01 euros ;

— deux factures de la société HP&A société d’avocats en date du 26 janvier 2023 d’un montant de 1 288,01 euros et d’un montant de 780 euros portant sur des actes relatifs à la présente procédure ;

— une facture de la société HP&A société d’avocats en date du 25 avril 2023 de provision pour un montant de 854 euros ;

S’agissant de la demande de paiement au bénéfice du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble

Au regard des derniers relevés de compte versés incluant le 3e trimestre 2023 (pièce n° 15 des demandeurs), la somme de 1 683,67 euros demandée au bénéfice du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble se décompose comme suit :

315,67 euros au titre des charges1 368 euros au titre des frais de recouvrement

Pour justifier la créance du syndicat des copropriétaires principal au titre des charges, il y a lieu de relever que, dans les pièces que les demandeurs versent au dossier et rappelées supra, les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat des copropriétaires principal n’apparaissent pas, étant noté que la liste des pièces annexées aux conclusions se contente de mentionner les procès-verbaux des assemblées générales de 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 sans autre précision. La lecture des procès-verbaux produits en pièce 5 et 13 permet de déterminer que les assemblées générales ont trait au syndicat du [Adresse 3], qui au vu des autres pièces produites (notamment les relevés de comptes) est le syndicat secondaire, le syndicat principal étant dénommé syndicat principal « Horloge/Intemporel » sur les documents le concernant, étant relevé que les deux syndicats ont des comptes distincts.

Aussi, dans la mesure où ni l’approbation des comptes, ni le vote des budgets prévisionnels du syndicat principal ne sont produits, il y a lieu de rejeter la demande de paiement au bénéfice du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 315,67 euros au titre des charges. Sera par conséquent également rejetée la demande formée au titre de la somme de 1 683,67 euros au titre des frais de recouvrement desdites charges.

S’agissant de la demande de paiement au bénéfice du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble

Au regard des relevés de compte versés en date du 1er juillet 2023 (pièce n° 15 des demandeurs), la somme de 19 803,58 euros demandée au bénéfice du syndicat des copropriétaires secondaire se décompose comme suit :

13 218,14 euros de charges6 585,44 euros de frais de recouvrement

Ces sommes couvrent, selon les pièces versées par les demandeurs ci-dessus énoncés, les charges dues à compter du deuxième trimestre 2018 jusqu’au troisième trimestre 2023 inclus et divers frais de recouvrement et de procédure.

S’agissant des charges de copropriété, il y a lieu de constater que si les demandeurs ne versent pas le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires secondaire de l’année 2017, les comptes pour l’exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019 ont été approuvés par l’assemblée générale qui s’est tenue en octobre 2018.

Il doit par ailleurs être précisé, s’agissant de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, que l’assemblée générale n’était pas encore intervenue pour les approuver, puisqu’elle se tient en principe au mois d’octobre. Toutefois, le budget prévisionnel de cet exercice a bien été adopté lors de l’assemblée générale d’octobre 2022, tout comme a été adoptée le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024. Les charges appelées sur la base de ces budgets prévisionnels sont donc exigibles.

Enfin, il n’a pas été trouvé dans le dossier de plaidoiries des demandeurs l’assemblée générale d’octobre 2021. Toutefois, dans la mesure où le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021 a été approuvé par l’assemblée générale du 12 octobre 2020, les sommes appelées au titre de cet exercice sont exigibles.

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de retenir la somme de 13 218,14 euros au titre des charges de copropriété dus par les époux [F] incluant le troisième trimestre 2023.

S’agissant des frais de recouvrement, il convient de déduire de la somme générale demandée les sommes qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont soit excessives, soit inutiles, soit non justifiées par des pièces, ainsi que les frais de procédure, qui ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, il y a lieu d’écarter de la somme réclamée la somme de 42 euros correspondant à une mise en demeure en date du 12 juin 2019 qui n’est attestée par aucune pièce versée par les demandeurs. Il y a par ailleurs lieu d’écarter pour les mêmes motifs les sommes de 96 euros en date du 16 novembre 2021 correspondant selon le dernier relevé de compte à des frais de transmission du dossier, la somme de 60 euros, due au 17 novembre 2021, correspondant à des relances par courriels, ainsi que la somme de 240 euros en date du 31 janvier 2022 et celle de 240 euros en date du 9 septembre 2022 correspondant également à des frais du syndic non justifiés.

S’agissant des frais portant sur des actes du syndic en lien avec, notamment, le suivi du dossier et des échanges avec un avocat, et l’envoi de pièces en date du 28 octobre 2022, du 7 novembre 2022 et du 27 janvier 2023, il y a lieu de considérer que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il n’est pas établi qu’ils concerneraient des diligences exceptionnelles conformément aux dispositions du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. En effet, les actes liés à la constitution et la transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Les différents frais d’avocat retenus dans le relevé de compte au titre des frais de recouvrement relèvent quant à eux de l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne peuvent en conséquence être retenus, de même que les frais d’huissier exposés pour la signification de l’assignation, qui sont compris dans les dépens.

Seront en revanche retenus les frais de mise en demeure en date du 3 février 2020 correspondant à la somme de 180 euros et les frais de mise en demeure en date du 31 août 2021 d’un montant de 42 euros, ainsi que ceux relatifs à la mise en demeure en date du 17 novembre 2021 d’un montant de 90 euros, étant à la fois justifiés par des factures et les avis de réception.

En conséquence, il y a lieu de retenir la somme de 312 euros au titre des frais de recouvrement dus par les époux [F]. Le syndicat des copropriétaires secondaire sera débouté du surplus de sa demande formée à ce titre.

Au total, il y a lieu de retenir la somme totale de 13 530,14 euros (13 218,14 euros + de 312 euros) dues par les époux [F] au syndicat des copropriétaires secondaire, les défendeurs ne justifiant pas, dans les pièces qu’ils versent au dossier, s’en être acquittés.

A cet égard, si Mme [F] soutient ne pas être redevable de ces sommes à l’encontre du syndicat des copropriétaires secondaire du fait de l’ordonnance de non-conciliation rendue par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 25 septembre 2019, il y a au contraire lieu de considérer que cette ordonnance qui régit les rapports entre les époux [F], propriétaires des lots, n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 13 218,14 euros au titre des charges dont ils sont redevables et de 312 euros au titre des frais de recouvrement, ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2022, date de l’assignation, sur la somme de 9 201,75 euros et pour le surplus à compter du 07 septembre 2023, date des conclusions.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement formée par M. [V] [F] :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [F] ne fournit qu’un seul bulletin de salaire au titre du mois de février 2022 à hauteur de 4 969,85 euros avant impôt sur le revenu, il produit une quittance de loyer pour le mois de juillet 2022 d’un montant de 3 900 euros, étant relevé d’une part que figure sur cette quittance également une autre personne (Mme [D]) et que d’autre part sur la déclaration d’impôts sur les revenus versée aux débats par Mme [F], il a déclaré la somme annuelle de 134 250 euros de sorte que le bulletin de salaire de février 2022 ne saurait être suffisant pour justifier de ses ressources. Il doit par ailleurs s’acquitter, conformément à l’ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales précitée, de diverses sommes correspondant notamment au bien immobilier dont il est propriétaire avec son épouse.

Ces éléments sont en l’état insuffisants pour justifier qu’il puisse bénéficier de délais, ce alors que la dette locative est ancienne et qu’il a de fait, au regard de la date d’assignation, disposé de délais suffisants pour s’en acquitter.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les demandes de paiement de dommages et intérêts des syndicats des copropriétaires dirigées à l’encontre des époux [F]

S’agissant de la demande de paiement de dommages et intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires principal

Conformément à ce qui a été dit précédemment, le retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent au syndicat des copropriétaires principal n’étant pas démontré par celui-ci, il y a lieu de rejeter la demande de paiement de dommages et intérêts formée à son bénéfice.

S’agissant de la demande de paiement de dommages et intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires secondaire

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. et de Mme [F] dans le paiement régulier des charges à leur échéance a nécessairement contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires secondaire la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, qu’ils seront solidairement condamnés à lui payer.

Sur la demande en garantie formée par Mme [F] à l’encontre de M. [F]

Par ordonnance en date du 25 septembre 2019 dont il n’est pas prétendu par M. [F] qu’elle aurait été infirmée ou modifiée à la date de ses dernières conclusions, le juge aux affaires familiales a condamné M. [F] à « prendre en charge les charges de propriété, la taxe foncière et l’emprunt immobilier afférent audit bien ». Aussi, la décision précisant que les parties ont convenu de l’attribution à titre gratuit du logement familial, bien indivis acquis pendant le mariage, lequel a été attribué à Mme [F], dont il n’est pas discuté par les parties qu’il s’agit de l’appartement sis [Adresse 6], il y a lieu de considérer que les charges dont il s’agit sont bien celles, arrêtées au 3e trimestre 2023, dont sont débiteurs les époux [F] en tant que copropriétaires du bien immobilier à cette adresse.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de condamner M. [V] [F] à garantir Mme [J] [F] des condamnations intervenues au titre des charges de copropriété et des frais, postérieures au prononcé de l’ordonnance de non conciliation ainsi que des dommages et intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [F] à l’encontre de M. [F]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [F] justifie avoir transmis à son époux des appels de charges, le courrier de mise en demeure du syndic du 17 novembre 2021 et, si celui-ci a réglé sporadiquement ces charges (deux virements de 8000 euros en novembre 2020 et deux virements de 5000 euros en octobre 2021), aucune somme n’a été versée en 2022 et en 2023 au regard du relevé de compte du syndicat secondaire.

M. [F] devra donc indemniser Mme [F] du préjudice moral subi résultant des tracas initiés par la présente procédure judiciaire en paiement desdites charges de copropriété qui n’aurait pas porté sur ces montants, s’il s’était acquitté régulièrement desdites charges à compter de l’ordonnance de non conciliation.

M. [V] [F] sera en conséquence condamné à payer à Mme [J] [F] la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts résultant de son préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [F] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] devra garantir Mme [F] de ces condamnations et l’équité commande qu’il soit en outre condamné à régler à celle-ci la somme de 1 000 euros.

Les demandes formées à ce titre par M. [F] et par le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 4] seront quant à elles rejetées.

Enfin, aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble [Adresse 4] des demandes de paiement des charges et frais de recouvrement et de dommages et intérêts formées à l’encontre de M. [V] [F] et de Mme [J] [G] épouse [F] ;

Condamne solidairement M. [V] [F] et Mme [J] [G] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic :

— la somme de 13 218,14 euros au titre des charges impayées du 2e trimestre 2018 jusqu’au troisième trimestre 2023 inclus,

— la somme de 312 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2022, date de l’assignation, sur la somme de 9 201,75 euros et à compter du 07 septembre 2023 sur le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute M. [V] [F] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne solidairement M. [V] [F] et Mme [J] [G] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [V] [F] à payer à Mme [J] [G] épouse [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêt pour préjudice moral ;

Condamne in solidum M. [V] [F] et Mme [J] [G] épouse [F] aux dépens de l’instance ;

Condamne in solidum M. [V] [F] et Mme [J] [G] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [F] à payer à Mme [J] [G] épouse [F] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [V] [F] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [F] à garantir Mme [J] [G] épouse [F] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 4] en ce compris les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et exception faite des sommes dues au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble [Adresse 4] au titre des charges antérieures au prononcé de l’ordonnance de non conciliation ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT