TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04751 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ3K

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 18 mai 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic la société MA VILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN , avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04751 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ3K

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [L] est propriétaire des lots n° 1050 et 3004 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [K] [L] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 avril 2023 à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

-2.577,04 € arrêtée au 1er janvier 2023, premier trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur 1.163,40 € à compter du 21 janvier 2022,

-87,39 € au titre des frais strictement nécessaires,

-600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER, a assigné M. [K] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-2.481,02 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2023,

-1.072,50 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-2.000 € de dommages-intérêts,

-2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [K] [L], cité à personne par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [K] [L],

— un décompte de charges arrêté au 1er juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 3.553,52 €, frais compris,

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2022, 23 mai 2023, 14 mai 2024 et 19 juin 2025,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux de 2022 à 2024,

— la mise en demeure de payer la somme de 3.316,14 € datée du 10 mars 2025.

Le syndicat inclut au décompte des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1.150,50 €.

La créance du syndicat est donc établie à hauteur de la somme de 2 403,02 € (3.553,52 – 1.150,50) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, et M. [K] [L] sera condamné au paiement de cette somme.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025, et non à compter de celle du 30 novembre 2023 dont les preuves d’envoi et de réception ne sont pas versées aux débats.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires inclut dans son décompte des frais à hauteur de 1.150,50 € comprenant des frais de mise en demeure et des frais d’étude généalogique.

S’agissant des mises en demeure, le coût de celles du 30/11/2023 et du 13/03/2024 ne sera pas retenu car les preuves d’envoi et/ou de réception de ces mises en demeure ne sont pas versées aux débats. Le coût de la mise en demeure du 10/03/2025 sera en revanche retenu à hauteur de 72 €.

S’agissant des frais d’étude généalogique, les frais de 276 € établis par la facture de l’étude Guerry de Saint Germain datée du 26 mai 2025 seront retenus. M. [K] [L] s’abstiendrait d’informer le syndic de ses changements d’adresse, ce qui a conduit le syndic à mandater un généalogiste afin de retrouver son adresse.

En revanche, les autres factures (216 € et 364,50 €) sont des factures émises par le syndic lui-même et non par le généalogiste qu’il aurait mandaté, ce qui est insuffisant pour rapporter la preuve de l’engagement des frais et de leur objet.

M. [K] [L] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 348 € (72 + 276) au titre des frais nécessaires.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que M. [K] [L] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Il a ainsi déjà été condamné par un premier jugement du 6 avril 2023 et n’a pas depuis repris le paiement de ses charges. Ces manquements répétés caractérisent la mauvaise foi de M. [K] [L] et perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété.

Par conséquent, M. [K] [L] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 500 € au titre des dommages-intérêts.

IV) Sur les demandes accessoires

M. [K] [L], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER :

— la somme de 2 403,02 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025,

— la somme de 348 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge