TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 OCTOBRE 2025

Chambre 7/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11204 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EIQ

N° de MINUTE : 25/00599

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Israël BOUTBOUL,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : 184

Madame [H] [T] EPOUSE [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Israël BOUTBOUL,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : 184

DEMANDEURS

C/

S.A.S. ALL WISHES IMMO

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N°842 171 225

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : BOB 216

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2019, M. [Z] [D] [S] a confié à la société All Wishes Immo un mandat général de gestion immobilière portant sur le bien immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 7] (93).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2022, M. [S] a informé la société All Wishes Immo des problèmes de paiement de loyer rencontrés par son locataire M. [O] outre le défaut de paiement des taxes d’ordures ménagères.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2023, M. [S] a de nouveau alerté la société All Wishes Immo des difficultés rencontrées envers le locataire M. [O]. Aux termes de ce courrier, M. [S] a rappelé au mandataire avoir sollicité qu’il soit mis fin au contrat de location, de lui donner un rendez-vous, de solder les comptes et de lui fournir la photocopie de déclaration des loyers impayés à l’assurance.

Le 20 avril 2023, la société All Wishes Immo a informé M. [S] qu’il ne bénéficiait plus de l’assurance des loyers impayés. Le mandataire a ajouté que le bailleur ne pouvait pas mettre fin au bail sans un motif légitime soit un congé pour reprise personnelle, soit un congé pour vente.

Courant 2023, le bailleur a initié des démarches aux fins d’expulsion devant le tribunal de proximité de Saint Denis ; en cours d’instance, les locataires lui ont remis les quittances de loyer établissant le paiement régulier du loyer entre les mains de la société All Wishes Immo.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2024, M. et Mme [S] a mis en demeure l’agence d’avoir à leur adresser les comptes-rendus de gestion depuis le 1er janvier 2020, un décompte actualisé de la dette locative depuis le 1er janvier 2020, les sommes versées par les locataires au titre des loyers depuis le mois de novembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 septembre 2024, M. et Mme [S] ont de nouveau mis en demeure la société All Wishes Immo d’avoir à leur reverser les sommes perçues par le mandataire.

Par exploit du 6 novembre 2024, M. [Z] [S] et Mme [H] [T] épouse [S] (M. et Mme [S]) ont assigné la société All Wishes Immo devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles 1103, 1104 et 1224 du code civil des articles L. 215-1 du code de la consommation et de l’article 700 du code de procédure civile. Ils demandent au tribunal de :

— prononcer la résiliation du mandat du 10 mai 2019 confié à la société All Wishes Immo,

— condamner la société All Wishes Immo à leur payer les sommes suivantes :

* 5.173,84 euros au titre du préjudice matériel ;

* 6.000 euros au titre du préjudice moral ;

* 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société All Wishes Immo aux dépens.

M. et Mme [S] se fondent sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil ainsi que sur les articles 1224 et suivants du même code. Ils estiment que la société All Wishes Immo a manqué à ses obligations de mandataire en s’abstenant de fournir toute information de suivi du mandat de gestion ainsi que toute reddition de comptes. La société All Wishes Immo est restée passive face aux demandes du bailleur. Elle n’a pas reversé à M. [S] les sommes qu’elle percevait au titre des loyers. M. et Mme [S] estiment en outre que la société All Wishes Immo aurait dû les informer de la possibilité de refuser la tacite reconduction du mandat et que ce manquement établi la déloyauté du mandataire et son intention de nuire. M. et Mme [S] estiment que leur préjudice doit être réparé en ce que les loyers payés par les locataires entre les mains du mandataire doivent leur être restitués. En outre, M. et Mme [S] estiment subir un préjudice moral important de cette situation, préférant mettre le bien en vente plutôt que de maintenir une situation difficile.

La société All Wishes Immo a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est intégralement renvoyé à l’assignation de M. et Mme [S] délivrée le 6 novembre 2024 pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

La clôture a été prononcée le 22 mai 2025 par ordonnance du même jour.

MOTIFS

1. Sur le sort du mandat

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, M. et Mme [S] produisent l’acte d’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 8] (93) objet du présent différend ainsi que le mandat confié à la société All Wishes Immo le 10 mai 2019.

M. et Mme [S] produisent également les quittances de loyers émises par la société All Wishes Immo au bénéfice de M. [G] [O] établissant le paiement par ce dernier de sommes correspondant aux loyers.

Il ressort des échanges entre les parties, produits à l’instance que M. et Mme [S] ont, à plusieurs reprises, alerté la société All Wishes Immo du défaut de paiement des loyers, qu’ils ont mis en demeure la société All Wishes Immo de régulariser leurs manquements notamment au titre du devoir d’information du mandataire, de l’obligation de reddition des comptes et de la nécessité pour les bailleurs de percevoir les loyers en bonne et due forme.

Force est de constater que la société All Wishes Immo n’apporte aucune explication, dans ses correspondances ou dans la présente instance, sur les manquements qui lui sont reprochés.

En l’état, il est établi grace aux quittances de loyers émises par la société All Wishes Immo que celle-ci a perçu les sommes suivantes :

23/11/2023

590

27/12/2023

590

25/01/2024

590

27/02/2024

590

28/03/2024

590

24/04/2024

590

22/05/2024

590

25/06/2024

590

23/07/2024

590

04/09/2024

500

5810

La société All Wishes Immo ne rapporte pas la preuve du versement de ces sommes entre les mains du bailleur. Elle n’apporte aucune explication quant à ce manquement.

Ces manquements constituent des violations graves et répétées de la part de la société All Wishes Immo qui a été avertie à plusieurs reprises par le mandant des griefs qui lui sont reprochés.

M. et Mme [S] sont donc bien fondés à demander la résolution judiciaire du mandat en raison des manquements de la société All Wishes Immo et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens des demandeurs.

Il sera fait droit à la demande de M. et Mme [S] sur ce point.

2. Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En vertu de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, M. et Mme [S] sollicitent la réparation de leur préjudice matériel ainsi que de leur préjudice moral.

Sur le préjudice matériel

D’après les quittances de loyers que la société All Wishes Immo a perçu la somme de 5.810 euros.

Il ressort du contrat que le mandataire a droit à une rémunération de 6% hors taxes sur toutes les sommes encaissées par lui de sorte que le montant qui aurait dû être reversé aux demandeurs doit être réduit de cette commission.

Par suite, la société All Wishes Immo aurait dû reverser à M. et Mme [S] la somme de 5.461,40 euros.

Dans leurs écritures M. et Mme [S] reconnaissent avoir reçu trois paiements distincts de 1094 euros en décembre 2023, 547,52 euros en mars 2024 et 547,22 euros en juillet 2024 soit un total de 2.188,74 euros.

A titre des loyers, la société All Wishes Immo aurait donc dû reverser à M. et Mme [S] la somme de 3.272,96 euros.

Pour ce qui est des loyers et charges impayées pour les années 2021 et 2022, il est établi que M. et Mme [S] ont interrogé la société All Wishes Immo sur le sort de ces loyers impayés et charges à régulariser et qu’ils ont invité la société All Wishes Immo à faire le nécessaire. En l’état, la société All Wishes Immo ne rapporte pas la preuve de ses diligences ni des démarches qu’elle aurait initiées pour permettre à M. et Mme [S] de procéder au recouvrement des sommes impayées. Il en résulte une perte de chance pour ces derniers de récupérer les loyers. Le préjudice de M. et Mme [S] ne s’élève toutefois pas à l’intégralité des sommes qui auraient été payées s’ils avaient reçu les informations requises. Le préjudice à ce titre sera réparé par l’octroi d’une somme de 1.200 euros.

Ainsi la société All Wishes Immo sera condamnée à payer à M. et Mme [S] la somme de 4.472,96 euros.

Sur le préjudice moral

M. et Mme [S] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral. Ils seront déboutés de ce chef.

3. Sur les frais du procès

3.1. Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La société All Wishes Immo, partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens.

3.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société All Wishes Immo, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. et Mme [S] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Prononce la résolution judiciaire du mandat de gestion immobilière conclu le 25 avril 2019 par M. et Mme [S] et la société All Wishes Immo ;

Condamne la société All Wishes Immo à payer à M. et Mme [S] la somme de 4.472,96 euros eu titre de leur préjudice matériel ;

Déboute M. et Mme [S] de leur demande au titre du préjudice moral ;

Condamne la société All Wishes Immo aux dépens ;

Condamne la société All Wishes Immo à payer à M. et Mme [S] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Mechtilde CARLIER