TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/56842 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2M3

N° : 11

Assignation du :

07 Octobre 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 février 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet REGIE [W] SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS – #C1931

DEFENDERESSE

Madame [I] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Richard ARBIB, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – #PC320

DÉBATS

A l’audience du 12 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic est le Cabinet Régie [W].

Mme [I] [V] est usufruitière du lot 130 de l’état descriptif de division de cet immeuble et, en cette qualité, elle est tenue au paiement des charges de copropriété et des travaux d’entretien.

Par exploit de commissaire de justice du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, a assigné Mme [I] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande, sur le fondement des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ainsi que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la voir condamnée par provision à lui payer les sommes suivantes :

—  18.087 euros à titre des appels de fonds charges et travaux impayés pour la période du 1 er janvier au 6 aout 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2025, date de la mise en demeure et à compter de l’assignation pour le surplus

—  1.500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, actualise sa demande en principal au titre de l’arriéré de charges à la somme de 20.700,72 euros. Il précise que les appels de fonds correspondent à des charges et des travaux qui relèvent de charges courantes et qui incombent à l’usufruitière.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience, Mme [I] [V], représente par son conseil, demande au juge des référés de :

— lui octroyer les plus larges délais de paiement,

— suspendre les intérêts au taux légal,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formulées à titre de dommages et intérêts, au titre des dépens et des frais irrépétibles,

— écarter l’exécution provisoire de droit dans le cadre de toute condamnation prononcée à son encontre.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré de charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat , notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] verse aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale

— le décompte des sommes dues

— les appels de fonds individuels

— la mise en demeure du 26 août 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales

— les attestations de non-recours

— le contrat de syndic

— le justificatif des frais de recouvrement

Il ressort du relevé de compte en date du 1er janvier 2026, un solde débiteur de charges d’un montant de 20.770,72 euros. Mme [I] [V] ne conteste pas ce montant.

En conséquence, l’existence de l’obligation de paiement des charges et frais n’étant pas sérieusement contestable, Mme [I] [V] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 20.770,72 euros au titre de l’arriéré de charges impayées arrêté au 01/01/2026.

L’article 1343-5 du code civil n’autorisant pas la suppression des intérêts au taux légal qui ont couru de plein droit au bénéfice créancier, le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir le paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 18.087 euros à compter de la mise en demeure du 26 août 2025, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande de délais

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Ce texte n’a cependant pas pour finalité de différer le paiement de la dette, mais de permettre un apurement par le moyen d’un supplément de temps, ce qui suppose de faire la preuve qu’un tel apurement peut être sérieusement espéré au bénéfice d’un délai dont la durée est limitée par la loi.

En l’espèce, Mme [I] [V] formule une demande de délais de paiement de vingt-quatre mois en indiquant qu’elle a 90 ans, qu’elle devrait prochainement être placée sous tutelle, qu’elle ne dispose pas des fonds nécessaires pour pouvoir régler la dette en un seul versement, que ses revenus s’élèvent à 2.440 euros par mois.

Le syndicat des copropriétaires précise qu’il s’agit de la 3ème procédure à l’encontre de la défenderesse et qu’il n’est pas justifié que la modicité de sa retraite soit à l’origine des difficultés de paiement

L’octroi de délais de paiement à un copropriétaire, sauf trésorerie importante de la copropriété, revient non seulement à contraindre le créancier à accorder des délais de paiement à son débiteur mais également à exiger des autres copropriétaires une contribution financière au fonctionnement de la copropriété supérieure à celle prévue par la loi et le règlement de copropriété. Elle ne peut donc être accordée en ce domaine qu’à titre tout à faire exceptionnel.

En outre, en l’espèce, compte tenu des précédentes condamnations et du montant important de la dette qui augmente, Mme [I] [V], qui ne démontre pas sa capacité à respecter un échéancier de paiement tout en s’acquittant des charges courantes, sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite, la somme de 1.500 euros à titre de provision en réparation du préjudice qui lui a été causé par le défaut de paiement des charges de copropriété et des dépenses de travaux.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Mme [I] [V] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande formée en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [V] sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner Mme [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, Mme [I] [V] sera déboutée de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Mme [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme provisionnelle de 20.770,72 euros au titre de l’arriéré de charges impayées arrêté au 01/01/2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18.087 euros à compter de la mise en demeure du 26 août 2025, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Déboutons Mme [I] [V] de sa demande de suppression des intérêts au taux légal ;

Déboutons Mme [V] de sa demande de délais de paiement ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de provision sur dommages et intérêts ;

Condamnons Mme [I] [V] aux dépens de l’instance ;

Condamnons Mme [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons Mme [I] [V] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 16 février 2026

Le Greffier, Le Président,

*Pascale GARAVEL Anita ANTON