Minute n°2025/24

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/02946

N° Portalis DBZJ-W-B7G-J2GJ

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [O] [H]

née le 17 Mai 1952 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-marie HEMZELLEC de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B203 et par M^e Jean HESS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [O] [H]

née le 07 Mai 1959 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C 300 et par M^e Raphaële BIALKIEWICZ, avocat plaidant au barreau de PARIS

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les débats ont eu lieu à l’audience publique du 06 novembre 2024 devant Madame Sophie LEBRETON, Juge rapporteur, sans opposition des avocats,

Assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier

A l’issue de ces débats, la date du délibéré a été indiquée.

Madame Sophie LEBRETON a, ensuite, fait rapport à la formation collégiale.

Lors du délibéré :

Président : Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Sabine REEB, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Cécile GASNIER, Juge

Greffier : Madame Lydie WISZNIEWSKI

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte notarié en date du 28 juin 2019, Madame [Y] [O] [H] a cédé à sa sœur Madame [P] [O] [H] dans le cadre d’une vente à titre de licitation faisant cesser une indivision, 50% des droits indivis qu’elle détenait sur un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Cette licitation a été consentie pour les parts et portions licitées moyennant le prix de 530.000 euros, basé sur une valeur totale du bien de 1.060.000 euros selon l’évaluation faite par la société SOVEICO au troisième trimestre 2017.

Estimant que ce bien avait été sous évalué, Madame [Y] [O] [H] a saisi le Juge des référés près le Tribunal de Metz aux fins d’expertise de valorisation. Par ordonnance en date du 2 février 2021, le Président du Tribunal de céans a ordonné une expertise de valorisation, à la date du 28 juin 2019, du bien litigieux et a désigné Madame [A] [F] pour y procéder.

Avant le rendu de son rapport par l’expert judiciaire, Madame [Y] [L] a introduit la présente instance compte tenu des délais imposés par l’article 889 du code civil.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 juin 2021 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 25 juin 2021, Madame [Y] [L] a constitué avocat et a assigné Madame [P] [L] épouse [I] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ. L’affaire a été enregistrée sous le N°RG 21/1550.

Madame [P] [L] épouse [V] [K] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 5 novembre 2021.

Par ordonnance en date du 16 septembre 2022, le juge de la mise en état ordonné un sursis à statuer jusqu’à la date du dépôt du rapport d’expertise définitif de l’Expert judiciaire, invitant la partie la plus diligente à reprendre et poursuivre la présente instance.

Suite au dépôt de son rapport par l’expert judiciaire, la demanderesse a sollicité la reprise de l’instance par conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2022. L’affaire a été ré-enrolée sous le N°RG 2022/2946.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mars 2024 et renvoyée au 5 juin 2024 lors de laquelle elle a été plaidée puis mise en délibéré au 11 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Par jugement du 11 septembre 2024, le Tribunal a, sans révoquer l’ordonnance de clôture, ré-ouvert les débats et invité les parties à présenter leurs observations sur le point de savoir si la fin de non-recevoir formulée par Madame [P] [E] [S] veuve [V] [K] peut être recevable pour avoir été présentée au tribunal sans qu’elle n’ait été soumise au juge de la mise en état alors que l’affaire a fait l’objet d’une instruction.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 novembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 15 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 7 juin 2023, Madame [Y] [O] [H] demande au tribunal au visa des articles 378 et 108 à 111 du code de procédure civile ainsi que de l’article 889 du code civil, de :

— Recevoir Madame [Y] [O] [H] en ses écritures et les dire bien fondées;

— Évaluer à la date de la licitation soit le 28 juin 2019 la valeur vénale de l’immeuble sis au [Adresse 4] à la somme de 1.960.000 euros (un million neuf cent soixante mille euros) ;

— Dire que cette évaluation excède de plus de 25% le prix mentionné par les parties dans l’acte du 28 juin 2019 ;

— Condamner Madame [P] [O] [H] à payer à la demanderesse :

— la somme de 450.000 euros majorée de l’intérêt légal à compter de la date de l’assignation en demande au titre d’un complément de part sur la licitation en date du 28 juin 2019 ;

— la somme de 2.000 euros pour résistance abusive à une procédure légitime et objective ;

— la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 CPC.

— Dire et juger que les frais d’expertise résultant de l’ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de METZ n° 20/00394 en date du 2 février 2021 seront à la charge exclusive de la défenderesse qui devra les rembourser à la demanderesse soit à ce jour et sauf appel définitif complémentaire la somme de 4.000 euros.

— Condamner Madame [P] [O] [H] aux entiers frais et dépens de la présente instance y compris ceux de la procédure de référé n° 20/00394.

A l’appui de ses prétentions, Madame [Y] [O] [H] fait valoir :

— à titre liminaire, que nonobstant la valeur retenue par l’expert dans son rapport, elle entend maintenir sa demande de complément de prix de 450 000 euros appréciée par rapport à une valeur de l’immeuble au jour de la licitation de 1.960.000 euros, valeur inférieure à la valeur ressortant de son dire à expert mais correspondant au montant mentionné dans l’assignation initiale auquel elle s’estime tenue ; que les méthodes suivies et reconnues par la profession conduisent en effet à une valeur supérieure à deux millions d’euros ;

— qu’il résulte de son dire à expert reproduit in extenso dans ses écritures, que l’expert judiciaire n’a eu recours qu’à la méthode par capitalisation de revenus alors que la charte de l’expertise en évaluation immobilière, l’administration fiscale, les professionnels et les tribunaux privilégient la méthode par comparaison ; que la méthode par capitalisation de revenus devrait ainsi être pondérée par la méthode par comparaison (méthode par capitalisation X1 et méthode par comparaison X2) ;

— qu’en outre, pour la valeur par capitalisation, le taux de 5% apparaît plus légitime que le taux de 6% eu égard à l’emplacement exceptionnel du bien ;

— que s’agissant d’un immeuble de rapport, pour arriver à une méthode par comparaison cohérente, faute de ventes fréquentes de biens identiques, il convient de partir d’appartement vendus libres et d’appliquer un abattement de 15 à 20% ; que cette méthode n’est pas assimilable à l’évaluation d’un immeuble à la découpe puisqu’une dépréciation de 20% liée à l’occupation des locaux est appliquée ; que la vente à la découpe à un professionnel locaux vides dépasserait les 3 millions d’euros ;

— que si un immeuble de ce type génère des travaux permanents, loin de constituer matière à abattement, cela constitue une donnée recherchée par les investisseurs qui cherchent à minimiser leurs recettes et à générer des charges tout en valorisant le bien ;

— qu’enfin, les travaux préparatoires de la loi du 22 août 2021 sont sans effets sur l’approche à la date de licitation en 2019, que cependant, ils acceptent d’appliquer un taux d’abattement supplémentaire de 10% ;

— qu’il résulte de ces éléments que la méthode par comparaison donne un prix de 2.437.860 euros tandis que la méthode par capitalisation, même en appliquant un abattement supplémentaire de 10%, donne une valeur de 2.076.409 euros ; qu’après pondération, la valeur de l’immeuble s’élève donc à 2.317.376 euros ;

— en réponse aux arguments de la défenderesse, que le taux de capitalisation de 8% retenu en défense est excessif et irréel ; que le rapport privé de M. [W] sur lequel s’appuie la défense, qui constitue une preuve à soi-même, est à charge contre la demanderesse de façon caricaturale ;

— sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, que la défenderesse, tant lors de la procédure de référé qu’au fonds, a tenté de contester la recevabilité de l’action, sollicité de multiples reports et produit des expertises privées assimilables à des preuves à soi-même, ce qui démontre la mauvaise foi de la défenderesse ; qu’en outre, celle-ci a tenu dans ses écritures des propos calomnieux quant à une potentielle fraude fiscale.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 2 octobre 2023, qui sont ses dernières conclusions, Madame [P] [L] épouse [V] [K] demande au tribunal au visa des articles 31, 122 et suivants et 696 et suivants du Code de procédure civile ainsi que des articles 1182 du Code civil, de :

IN LIMINE LITIS :

— DECLARER Madame [Y] [O] [H] irrecevable en ses demandes, à défaut d’intérêt à agir ;

SUBSIDIAIREMENT :

— DEBOUTER Madame [Y] [O] [H] en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER Madame [Y] [O] [H], à payer à Madame [P] [V] [K] la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [Y] [O] [H] aux entiers dépens.

Par ailleurs, par une note en délibéré notifiée par RPVA le 5 novembre 2024, Madame [P] [L] épouse [V] [K] a renoncé à la fin de non-recevoir soulevée devant le présent Tribunal et non devant le juge de la mise en état. Elle a ainsi demandé au Tribunal de :

— DONNER ACTE à Madame [P] [B] de ce qu’elle se désiste devant la présente juridiction de la fin de non-recevoir qu’elle avait soulevée.

Par conclusions notifiées au RPVA le même jour, Madame [Y] [L] a indiqué prendre acte de ce désistement et y acquiescer. Ainsi, elle demande au Tribunal de :

— Donner acte à Madame [P] [O] [H] de ce qu’elle se désiste de la fin de non-recevoir soulevée devant le Tribunal par voie de conclusions au fond du 2 octobre 2023,

— Donner acte à Madame [Y] [O] [H] de ce qu’elle acquiesce au désistement de l’incident,

Pour le surplus,

— Adjuger à Madame [Y] [L] le bénéfice de ses conclusions récapitulatives en date du 7 juin 2023.

Sur le fond, en défense, Madame [P] [L] épouse [I] réplique :

— qu’en 2020, contactée par sa sœur qui lui indiquait que le bien litigieux avait été sous évalué, la défenderesse a pris attache avec deux experts inscrits sur la liste de la Cour d’appel de Metz qui lui ont assuré que le bien litigieux ne pouvait, tout au plus, être évalué à plus de 1 060 000 euros ;

— que dans son rapport du 24 octobre 2022, l’expert judiciaire n’a pas, en violation du principe du contradictoire, répondu à ses dires relatifs au caractère trop faible du taux de capitalisation, du prix au m2 retenu dans le cadre de la méthode par comparaison et de la plus grande fiabilité de la méthode par comparaison ;

— qu’en outre, les conclusions de l’expertise judiciaire sont erronées en ce que, pour la méthode par comparaison, l’expert judiciaire tient compte de quatre biens immobiliers vendus entre 2019 et 2020 dont un bien à usage de bureaux dont le prix au m2 est 40% supérieur aux trois autres, de sorte qu’il doit être exclu ; que la méthode par comparaison amène alors à retenir une valeur de 1 177 208 euros ;

— que s’agissant de la méthode par capitalisation de revenus, il ressort du rapport de M. [W], expert près la Cour d’appel de Metz, que, compte tenu de l’ancienneté et de la non-conformité de l’immeuble en matière d’isolation qui entraînent un risque locatif important à court terme, « le taux de capitalisation dans le calcul de la valeur par capitalisation doit être de 8 » ; qu’une expertise amiable n’est en aucun cas une preuve à soi-même, contrairement à ce qui est allégué en demande ;

— qu’en l’espèce, il résulte des diagnostics énergétiques des logements de l’immeuble que 4 appartement étaient en catégorie E, 3 en F et 6 en G ; qu’il était connu depuis mai 2019 soit antérieurement à la vente les conséquences de telles performances énergétiques, à savoir que les logement au DPE G seraient déclarés indécents dès 2023, la presse en ayant fait l’écho ; qu’il convient de déduire en outre forfaitairement 20% pour les travaux ; qu’ainsi, la méthode par capitalisation amène à retenir une valeur de 1 218 000 euros ;

— sur la pondération, qu’il convient de pratiquer une pondération plus importante de la méthode par comparaison, plus fiable par essence, ce qui amène à une valeur de 1 190 000 euros ; que même avec une moyenne des deux méthodes, la valeur s’élève à 1 197 604 euros ; qu’ainsi, la valeur est inférieure au seuil de lésion de plus d’un quart soit 1 325 000 euros, de sorte que la demanderesse doit être déboutée de sa demande en complément de prix ;

— en réponse aux arguments adverses, que l’évaluation produite par la demanderesse est le fruit de son propre travail ; que les abattements appliqués sont inférieurs à ceux préconisés par l’expert judiciaire et que le taux de capitalisation de 5,5 % correspond à un immeuble de standing et non un immeuble nécessitant d’aussi gros travaux, notamment énergétiques ; que les prix de vente à la découpe sont bien supérieurs, de plus de 20%, à ceux qu’a retenu l’expert judiciaire ; que les prix de vente proposés par la demanderesse devront en outre être exclus en ce qu’il s’agit d’appartement de petite surface.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire s’agissant de la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse dont le présent Tribunal avait soulevé la possible irrecevabilité, il sera constaté que Mme [P] [E] [S] s’est désistée de cette fin de non-recevoir et que Mme [Y] [E] [S] a acquiescé à ce désistement. Ainsi, il n’y a plus lieu de statuer sur cette fin de non-recevoir.

1°) SUR LA DEMANDE AU TITRE D’UN COMPLÉMENT DE PART SUR LA LICITATION EN DATE DU 28 JUIN 2019

En application de l’article 889 du code civil :

« Lorsque l’un des copartageants établit avoir subi une lésion de plus du quart, le complément de sa part lui est fourni, au choix du défendeur, soit en numéraire, soit en nature. Pour apprécier s’il y a eu lésion, on estime les objets suivant leur valeur à l’époque du partage.

L’action en complément de part se prescrit par deux ans à compter du partage ».

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié du 28 juin 2019 que la licitation a été consentie pour les parts et portions licitées moyennant le prix de 530.000 euros, basé sur une valeur totale du bien de 1.060.000 euros selon l’évaluation faite par la société SOVEICO au troisième trimestre 2017.

Il convient donc de déterminer si la valeur réelle de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], objet de la licitation litigieuse, était, au jour de cet acte, soit le 28 juin 2019, supérieure à la somme de 1 325 000 qui correspond à la valeur retenue lors de la licitation, soit 1 060 000, + 25%.

En l’espèce, une expertise judiciaire a été diligentée pour déterminer la valeur vénale de l’immeuble litigieux au jour de la licitation.

Il sera souligné que dans le cadre de son expertise, l’experte a visité et décrit avec précision tous les appartements de l’immeuble, à l’exception d’un qui était inaccessible, en indiquant pour chacun l’aménagement et les défauts constatés.

S’agissant du gros œuvre, l’experte a indiqué dans son rapport qu’il convient de réaliser des travaux sur la façade, notamment sur les balcons avant et arrières qui sont en mauvais état. De même, les escaliers sont à refaire.

Au titre des éléments valorisants, l’experte retient la localisation [Adresse 5], le fait que l’immeuble est en pierre d’architecture germanique et le cachet de l’ancien. Au titre des éléments peu valorisants, elle retient les travaux à réaliser, à savoir la reprise des balcons avant et arrière, les fenêtres et volet de tout l’immeuble à changer, la rénovation de certains logements et les communs à rénover. De plus, l’experte souligne que l’immeuble fait partie de la zone de plan de sauvegarde et de mise en valeur du site patrimonial remarquable ce qui engendre des obligations de travaux en respect des prescriptions.

Il résulte de l’expertise que les DPE qui sont produits en défense ont bien été pris en considération par l’experte judiciaire puisqu’elle mentionne dans son rapport que 3 appartements sont E, 3 en F et 7 en G. Ainsi, l’experte s’est basée sur ces diagnostics pour estimer les travaux des logements à réaliser et retenir comme base une moyenne de 210 000 euros. A ces travaux de rénovation énergétique s’ajoutent la réfection des balcons avants et arrières en zone de plan de sauvegarde, la réfection de la cage d’escalier et la reprise des extérieurs notamment les escaliers, non chiffrées mais qui représentent un coût estimé à 200 000 euros. Ainsi, l’experte retient un abattement de 20% au titre des travaux.

S’agissant du taux de capitalisation, l’experte judiciaire indique que le taux de capitalisation a été choisi en fonction de la ville, du quartier, du type d’immeuble ainsi que des travaux à prévoir et de la perspective des loyers. Précisant que pour les immeubles à loyer libre, le taux de capitalisation peut être suivant les usages de l’ordre de 4,5 à 9%, elle a retenu en l’espèce un taux de capitalisation à 6%.

Compte tenu des loyers mensuels en cours le jour de la vente et des loyers possibles des logements vides, l’experte a retenu un revenu locatif possible mensuel de 10 357 euros, soit 124 284 euros annuel arrondi à 124285 euros.

Ainsi, l’experte retient une valeur de 1 624 000 euros avec la méthode par capitalisation de revenus et une valeur de 1 460 000 euros avec la méthode par comparaison.

S’agissant des critiques formulées par les parties quant à ce rapport d’expertise et notamment du calcul proposé par la demanderesse dans son dire à expert qui a aussi été reproduit in extenso dans ses écritures, il convient d’abord de souligner, concernant le taux de capitalisation, que l’emplacement de l’immeuble, son architecture et son cachet ont d’ores et déjà été pris en considération par l’experte, raison pour laquelle elle retient un taux de capitalisation de 6% malgré l’importance des travaux de rénovation qui sont à effectuer. Ainsi, ce taux de 6% n’apparaît nullement excessif.

Par ailleurs, s’agissant des ventes d’appartement utilisées pour la méthode par comparaison, il apparaît qu’il s’agit d’appartements de petite superficie, entre 76 et 95 m2, alors que la surface de l’immeuble litigieux est de 1230 m2 et qu’il s’agit d’appartements vendus libres alors même que l’immeuble litigieux était en partie loué au moment de la licitation. Ces comparatifs ne sont donc absolument pas adaptés au cas d’espèce puisque plus la surface est importante et plus le prix au m2 diminue. Par ailleurs, si la demanderesse soutient avoir appliqué un abattement de 20% à ces références retenues parce qu’il s’agit de locaux vides, il apparaît en réalité que cet abattement ne s’est pas ajouté à l’abattement relatif aux travaux.

Enfin, l’abattement de 10% pour travaux, que la demanderesse propose d’appliquer pour la méthode par capitalisation en lieu et place de l’abattement de 20% retenu par l’experte, n’apparaît pas en adéquation avec l’importance des travaux nécessaires. Contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, les travaux préparatoires de la loi énergie-climat sont bien à prendre en considération pour évaluer l’ampleur des travaux à réaliser. En effet, bien que cette loi ait été adoptée de façon définitive postérieurement à la licitation, son contenu était d’ores et déjà connu du grand public et encore plus du milieu de l’immobilier qui avait donc conscience que les « passoires énergétiques » allaient devoir faire l’objet d’importants travaux de rénovation dans un avenir proche. Par ailleurs, comme le relève l’experte, l’immeuble étant situé en zone de plan de sauvegarde et de mise en valeur du site patrimonial remarquable, cela engendre des frais supplémentaires. Ainsi, même si certains investisseurs recherchent des biens nécessitants des travaux pour diminuer les recettes et générer des charges, cela ne justifie nullement de réduire l’abattement à seulement 10% eu égard à l’ampleur des travaux à réaliser.

Il apparaît donc que les arguments développés par la demanderesse ne sont pas de nature à remettre en cause les conclusions de l’expertise judiciaire. Il sera d’ailleurs souligné que les annonces immobilières versées au dossier en pièces n°5 et 10 sont dénuées de force probantes en ce qu’il ne s’agit pas de vente mais d’annonces, sans précision sur la date et sur l’origine et ne correspondant pas au bien litigieux.

S’agissant des arguments développés par la défenderesse, il sera souligné que les arguments de M. [W], expert privé mandaté par la défenderesse, quant à l’ampleur des travaux de rénovation énergétique à réaliser, ont été intégrés à un dire à expert de sorte que l’experte a pu y répondre. Il en résulte que les travaux à prévoir, qui font d’ores et déjà l’objet d’un abattement de 20% dans le calcul de l’experte, ne sont pas le seul critère à prendre en considération pour déterminer le taux de capitalisation. En effet, comme le souligne l’experte, le taux de capitalisation est aussi calculé en fonction du quartier, du type d’immeuble et de la perspective des loyers. Ainsi, le taux de capitalisation de 6% retenu par l’experte apparaît adapté et ce, même si d’importants travaux de rénovation énergétiques étaient effectivement à réaliser et que les parties avaient très probablement eu vent du contenu de la loi énergie-climat.

Concernant les ventes retenues par la défenderesse dans son dire à expert pour appliquer la méthode par comparaison, il apparaît à nouveau que les références retenues ne sont pas comparables à l’immeuble litigieux. En effet, les localisations et le standing des immeubles retenus sont bien inférieurs à l’immeuble litigieux.

Par ailleurs, s’agissant de l’argument selon lequel l’experte n’aurait pas du, dans le cadre de la méthode par comparaison, utiliser comme référence, un ensemble à usage de bureau alors que le bien à expertiser est à usage essentiellement d’habitation, il sera répondu que seulement l’une des quatre références est à usage de bureau et qu’au moment de la licitation, l’un des appartements de l’immeuble litigieux faisait l’objet d’un bail commercial. Ainsi, il apparaît adapté de prendre en considération un immeuble à usage de bureau dans le cadre de la méthode par comparaison.

Il résulte de ce qui précède que les arguments développés par la défenderesse ne sont pas non plus de nature à remettre en cause les conclusions de l’expertise judiciaire. Il sera en outre précisé que contrairement à ce qui est allégué, dans son rapport du 24 décembre 2022, l’experte a répondu au dire relatif au caractère trop faible du taux de capitalisation et du prix au m2 retenu dans le cadre de la méthode par comparaison. S’agissant de la plus grande fiabilité de la méthode par comparaison, elle y avait d’ores et déjà répondu en réponse au dire de la demanderesse.

D’ailleurs, si les parties s’accordent à dire que la méthode par comparaison est plus fiable et doit être affectée d’un coefficient plus important que la méthode par capitalisation, aucune ne justifie de son propos. En outre, compte tenu des écarts affectant les valeurs retenues par chacune des deux parties avec cette méthode par comparaison, il ne semble pas que cette méthode soit effectivement plus fiable. En conséquence, il sera retenu, comme le propose l’experte judiciaire, une moyenne entre la valeur obtenue via la méthode par capitalisation et la valeur obtenue via la méthode par comparaison.

En conclusion, l’évaluation réalisée par l’experte judiciaire, à hauteur de 1 545 000 euros, sera retenue.

La valeur vénale du bien litigieux à la date du 28 juin 2019 étant de 1 545 000 euros, il apparaît que Madame [Y] [O] [H] a subi une lésion de plus du quart.

En conséquence, en application de l’article 889 du code civil, Madame [P] [O] [H] sera condamnée à payer à Madame [Y] [O] [H] la somme de 242 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2021, date de l’assignation, au titre de son complément de part sur la licitation en date du 28 juin 2019.

2°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS AU TITRE DE LA RESISTANCE ABUSIVE

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient à toute juridiction, de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie au procès.

Cependant, le droit de défendre en justice ses intérêts légitimes ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l’espèce, le fait que des renvois aient pu être sollicités, étant précisé que celui dont le présent Tribunal a eu à connaître était parfaitement justifié en ce qu’il était du à l’accouchement du conseil de la défenderesse, ne peut s’analyser en de la mauvaise foi de la part de Mme [P] [E] [S]. De même, la défenderesse était parfaitement légitime à contester la recevabilité de l’action ou à produire des rapports d’expertise privée en défense, cela ne constitue nullement une preuve à soi-même, bien que cela n’ait pas la même valeur qu’un rapport d’expertise judiciaire, et cela ne constitue en tout état de cause en aucun cas de la mauvaise foi.

Par ailleurs, les allusions à une possible fraude fiscale ne constituent pas une résistance abusive à une action en justice. En outre, si la demanderesse a effectivement été blessée par ces propos elle ne démontre nullement son préjudice.

En conséquence, Madame [Y] [E] [S] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [P] [L] épouse [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé n° 20/00394 (ordonnance président du Tribunal Judiciaire de Metz du 2 février 2021) et les frais et honoraires de l’expertise judiciaire rendue par Madame [A].

Madame [P] [L] épouse [I] sera condamnée à régler à Madame [Y] [O] [H] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Madame [P] [L] épouse [I] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 25 juin 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de Madame [P] [E] [S] quant à la fin de non-recevoir qu’elle avait soulevée ;

DONNE ACTE à Madame [Y] [B] de son acquiescement ;

DIT que le désistement est parfait s’agissant de cette fin de non-recevoir ;

CONDAMNE Madame [P] [L] épouse [I] à régler à Madame [Y] [B] la somme de 242 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2021, au titre de son complément de part sur la licitation du 28 juin 2019 ;

DEBOUTE Madame [Y] [E] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [P] [L] épouse [V] [K] aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé n° 20/00394 (ordonnance président du Tribunal Judiciaire de Metz du 2 février 2021) et les frais et honoraires de l’expertise judiciaire rendue par Madame [A] ;

CONDAMNE Madame [P] [L] épouse [I] à régler à Madame [Y] [E] [S] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [P] [L] épouse [V] [K] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 JANVIER 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président