AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00537 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSIF

Minute JCP n° 26/151

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Mme [A] [W], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir de représentation écrit

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [C] [P]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A405

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la SEM EMH par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Me [O] [J] par voie de case (+ pièces)

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2021, l’OPH [Localité 1] METROPOLE, devenu la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [P] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 191,44 euros et d’une provision pour charges de 45,75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 616,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [C] [P] le 13 janvier 2025.

Par assignation du 13 mai 2025, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité,1052,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 16 octobre 2025, puis renvoyée au 18 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un second renvoi à la demande des parties.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 15 janvier 2026, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle conteste en revanche l’existence d’une contestation sérieuse telle que soulevée par la défenderesse, et indique que la dette figurant sur le commandement de payer était bien d’un montant de 616,19 euros au moment de sa délivrance, expliquant que ce montant a été ensuite ramené à une somme moindre, compte-tenu de paiements effectués par la locataire.

Elle actualise sa créance à la somme de 2680,52 euros selon décompte du 13 janvier 2026, et déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités par la défenderesse. La société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] [P], représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions écrites du 14 janvier 2026, demande de rejeter l’ensemble des demandes de la bailleresse, et de dire n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse, lié à un décompte erroné dans le commandement de payer.

Sur le fond, elle demande que toutes les demandes de la bailleresse soient rejetées, opposant l’exception d’inexécution au motif que la Société d’Economie Mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat est défaillante dans son obligation d’assurer la mise à disposition d’un bien conforme et la jouissance paisible compte-tenu des désordres liés à l’humidité dans le logement.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux compte-tenu de son état de santé dégradé et de sa situation d’invalidité, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l’exception d’inexécution soulevée et l’existence d’une contestation sérieuse du juge des référés

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte s’appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Aux termes de l’article 835 du même code, même en présence d’une contestation sérieuse, le juge des référés peut être saisi afin de mettre fin à un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent.

En l’espèce, Mme [P] conteste la validité du décompte produit dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2025, au motif que le montant dû pour l’échéance d’août 2024, d’un montant de 114,54 euros dans le commandement, est de 69,21 euros dans le décompte joint à l’assignation, et que le montant dû s’agissant de l’échéance de janvier 2025, d’un montant de 154,67 euros dans le commandement, est nul dans le décompte joint à l’assignation.

Il apparait cependant, ainsi que la chargée de contentieux de la Société d’Economie Mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat l’a fait valoir à l’audience, que le décompte reproduit dans le commandement était daté du 13 février 2025, alors que le décompte produit au soutien de l’assignation était arrêté au 6 mai 2025. Il résulte de ce document qu’un paiement est intervenu le 27 février 2025 qui a permis de solder non seulement le loyer de janvier 2025, mais également une partie de l’échéance d’août 2024.

Dans ces conditions, ce moyen de défense apparaît vain de sorte qu’il ne saurait être qualifié de contestation sérieuse.

Le juge des référés peut par conséquent statuer sur les demandes formulées par la Société d’Economie Mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 616,19 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, seul un versement d’un montant de 200 euros étant intervenu le 27 février 2025 et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Si Mme [P] soulève dans ses conclusions écrites une exception d’inexécution, en raison du mauvais état de son logement, et produit six photographies, il sera relevé que celles-ci ne sont pas datées et sont insuffisantes à établir, à elles seules, le mauvais état du logement allégué. Il n’est en outre justifié d’aucune demande émanant de Mme [P] à l’égard de la bailleresse lui signalant le problème d’humidité dont elle se prévaut, ni d’un constat d’huissier permettant de mettre en exergue les désordres allégués.

Dès lors, Mme [P] n’apporte pas la preuve de l’inexécution de ses obligations par le bailleur. Dès lors, il lui appartient de payer le loyer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 janvier 2026, Mme [C] [P] lui devait la somme de 2680,52 euros, loyer de décembre 2025 inclus.

Mme [C] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 sur la somme de 416,19 euros (soit 616,19 euros – 200 euros versés le 27 février 2025) et à compter de l’assignation sur la somme de 636,56 euros (soit 1052,75 euros – 416,19 euros) et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 280,89 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2021 entre la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, d’une part, et Mme [C] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 4] est résilié depuis le 15 avril 2025,

CONDAMNONS Mme [C] [P] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 2680,52 euros (deux mille six cent quatre-vingt euros et cinquante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, loyer de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 sur la somme de 416,19 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 636,56 euros et à compter de la décision pour le surplus,

AUTORISONS Mme [C] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros (soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [P],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [C] [P] sera condamnée à verser à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, la dernière échéance étant calculée prorata temporis,

DÉBOUTONS la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [C] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2025 et celui de l’assignation du 13 mai 2025.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La Greffière La vice-présidente