TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/00579 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YW3P

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 Novembre 2024

Société SEQENS, SA d’HLM

C/

Madame [W] [B] [G]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier et en présence de Madame [O] [K], auditrice de justice ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Laure FLORENT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [B] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Présente et assistée de M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Anne CAILLET

M^e Frédéric CATTONI

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 juillet 2004, la SA SOFILOGIS aux droits de laquelle vient la SA SEQENS a donné en location à Madame [W] [B] [G] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 396,27 € outre provisions sur charges.

Le 26 juillet 2023, la SA SEQENS a fait délivrer à Madame [W] [B] [G] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 170,18 € selon décompte arrêté au 19 juillet 2023.

Par courrier du 24 juillet 2023, la SA SEQENS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 10 janvier 2024, la SA SEQENS a attrait Madame [W] [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin.

La SA SEQENS a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Madame [W] [B] [G] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Madame [W] [B] [G] ainsi que de tous occupants de son chef ; De condamner Madame [W] [B] [G] au paiement des sommes suivantes :1 535,64 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 25% et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 15 janvier 2024, la SA SEQENS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 9 septembre 2024 après deux renvois.

Lors de l’audience, la SA SEQENS représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite le débouté des demandes de Madame [W] [B] [G], et maintient ses demandes sauf à préciser que l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 711, 24 € et à solliciter la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

In limine litis, elle conteste la nullité du commandement de payer en exposant que la clause résolutoire qui y est visée est bien contenue dans les conditions générales de location signées de la main de la locataire.

Au fond, la SA SEQENS soutient que la clause résolutoire a été acquise le 27 septembre 2023 en l’absence de régularisation des causes du commandement de payer. Elle expose que la date du décompte et la soustraction des frais contentieux n’a pas d’incidence sur cette acquisition, et qu’une partie des sommes critiquées sont les dépens d’une précédente procédure auxquels la locataire a été condamnée et qui pouvaient donc être facturés. Elle indique que les charges locatives sont toutes dues en vertu du bail. Enfin, elle conteste ne pas avoir pris en compte certains paiements.

Sur sa demande subsidiaire en résiliation du bail, la SA SEQENS rappelle que la situation d’impayés dure depuis sept ans, qu’une première condamnation en paiement a eu lieu, et que le manquement de Madame [W] [B] [G] à ses obligations est répété.

La SA SEQENS s’oppose à l’octroi de délais du fait de l’ancienneté de la dette et de la mauvaise foi de Madame [W] [B] [G].

Par ailleurs, la SA SEQENS sollicite le débouté des demandes reconventionnelles en paiement de Madame [W] [B] [G]. Elle allègue qu’aucune faute de sa part n’est démontrée, que ses procédures ne sont pas abusives en présence de réels impayés, qu’il n’y a pas de lien de causalité entre l’état de santé de la locataire et une faute pouvant lui être reprochée. Elle demande également le rejet de la demande en injonction de régularisation auprès de la CAF, du fait de l’incompétence de la présente juridiction et d’absence de preuve de déclarations erronées de sa part ou d’un montant d’APL non versé comme soutenu en défense.

Madame [W] [B] [G], assistée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :

in limine litis, annuler le commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 et déclarer irrecevables les demandes en acquisition de clause résolutoire et expulsion en découlant ;déduire les sommes indues sollicitées en paiement à savoir les sommes de 498, 21 €, 470, 75 €, 250 € ;condamner la SA SEQENS à lui verser la somme de 420, 50 € ;ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties ;débouter la SA SEQENS de ses demandes en résiliation judiciaire et expulsion ;subsidiairement, lui accorder un délai de paiement sur 36 mois, à hauteur de 10 € par mois durant 35 échéances et le solde à la 36ème échéance, et suspendre la clause résolutoire ;condamner la SA SEQENS à lui verser à titre de dommages-intérêts les sommes de 4 000 € pour préjudice moral, 4 000 € pour préjudice de santé, 2 000 € pour procédure abusive ; – condamner la SA SEQENS à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.In limine litis, Madame [W] [B] [G] soutient au visa de l’article 6 de la loi n°89462 du 6 juillet 1989 que le commandement de payer qui lui a été délivré est nul car son bail ne prévoyait pas de clause résolutoire. En outre, elle rappelle que le commandement a été délivré avant l’entrée en vigueur de la réforme de la loi prévisée en date du 27 juillet 2023 dont les dispositions ne sont donc pas applicables.

Madame [W] [B] [G] allègue en second lieu que les demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation du contrat sont irrecevables car elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée. Elle affirme en effet qu’après déduction des sommes indues (charges, frais de contentieux), la dette correspond à celle pour laquelle un jugement de condamnation a déjà été rendu. Elle considère que le solde locatif est en réalité en sa faveur à hauteur de 420, 50 €.

Elle fait également valoir que le bailleur est de mauvaise foi, au regard de la multiplicité des procédures engagées à son encontre alors que le montant de son impayé est faible, ce qui neutralise l’effet de toute clause résolutoire.

Subsidiairement, elle fait état de sa bonne foi pour solliciter des délais de paiement, et demande pour le cas où aucun impayé ne subsisterait au jour de l’audience que ces délais soient accordés rétroactivement et qu’il soit constaté qu’ils ont été respectés et que le bail n’est pas résilié.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, Madame [W] [B] [G] considère qu’aucun manquement suffisamment grave n’est caractérisé.

Reconventionnellement, elle demande plusieurs sommes à titre de dommages-intérêts en faisant valoir que la SA SEQENS a commis des fautes. Madame [W] [B] [G] soutient que les procédures à son encontre pour des impayés faibles constituent un harcèlement moral, lui causant un préjudice moral important par la crainte d’être plongée dans une situation de grande précarité en cas d’expulsion. Elle expose par ailleurs que les agissements du bailleur ont entraîné la suspension de ses APL durant plusieurs mois et qu’elle a dû s’endetter auprès de particuliers pour régler son loyer. Elle fait également état d’un préjudice de santé avec des troubles anxio-dépressifs provoqués par cette situation. Enfin, elle considère la procédure de la SA SEQENS abusive car portant sur le même impayé que la première procédure, que le bailleur a gonflé artificiellement.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Il y est indiqué que Madame [W] [B] [G] souffre d’importants problèmes de santé l’empêchant de reprendre une activité professionnelle, qu’elle perçoit le RSA, que son handicap a été reconnu par la MDPH par l’octroi du statut de travailleur handicapé et qu’elle envisage de solliciter l’octroi de l’allocation adulte handicapé. Il est précisé qu’elle paie le loyer courant mais conteste certaines charges. Une demande de FSL maintien est envisagée et le service a orienté Madame [W] [B] [G] vers des associations pour être soutenue sur le plan alimentaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

La présidente a autorisé la production d’un décompte actualisé en délibéré, lequel a été communiqué par la SA SEQENS par courriel au greffe en date du 20 septembre 2024. Il en résulte qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 564,03 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 juillet 2023, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.

SUR LA RÉGULARITÉ DU COMMANDEMENT DE PAYER

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Madame [W] [B] [G] soutient que le commandement de payer en date du 26 juillet 2023 est nul car son bail ne prévoyait pas de clause résolutoire et parce qu’il vise une dette erronée.

Sur la clause résolutoire visée au commandement

Il y a lieu de relever qu’il ressort du dossier que lors d’une présente procédure, la SA SEQENS avait exposé avoir perdu ledit bail, désormais fourni et accompagné de conditions générales de location. Madame [W] [B] [G] ne conteste pas la validité du bail produit mais soutient que les conditions générales de location produites n’y sont pas afférentes.

Le bail signé entre les parties le 30 juillet 2004 précise en son article 1 que le signataire du présent contrat déclare avoir pris expressément connaissance des conditions générales et des règles d’habitation annexées. Ces documents faisaient donc partie intégrante du contrat signé, le bail distinct constituant les conditions particulières de location.

Les conditions générales versées par la SA SEQENS sont difficilement lisibles. La signature des parties l’est cependant suffisamment pour qu’il soit observé que la signature présente sous la mention « le locataire » est la même signature que celle figurant sur les conditions particulières du bail, soit celle de Madame [W] [B] [G]. L’article 19 contient en outre une clause résolutoire pour impayés de loyer.

Ces conditions générales ne sont en revanche pas datées. Il est néanmoins possible d’apprécier leur antériorité au commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 puisque le bailleur y figurant était alors la SA SOFILOGIS, laquelle a fait l’objet d’une fusion-absorption par la SA [Adresse 11] (devenue la SA SEQENS) suivant résolution de l’assemblée générale du 7 septembre 2018.

Enfin, le commandement de payer critiqué reproduit bien la même clause résolutoire prévue aux conditions générales précédemment mentionnées.

Dès lors, cette mention était régulière.

Sur le montant de la dette visée au commandement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, le commandement de payer du 26 juillet 2023 vise un arriéré de 1 170, 18 € arrêté au 19 juillet 2023, juin 2023 inclus.

Le bail indique (article 5) que le loyer est payable à terme à échoir le premier jour de chaque mois.

En premier lieu, il doit être constaté que le décompte produit ne prend pas en compte le jugement rendu le 16 janvier 2023 qui avait fixé la dette due par Madame [W] [B] [G] à la somme de 796, 56 € au 7 novembre 2022, alors même qu’il est constant que la SA SEQENS en a eu connaissance et l’a d’ailleurs signifié à la locataire. Il y a lieu en vertu de l’autorité de la chose jugée de retenir cette somme et non celle portée au décompte à cette date, d’y ajouter les sommes facturées ultérieurement, puis d’y soustraire l’ensemble des sommes portées au crédit de la locataire à compter du 8 novembre 2022, afin d’établir l’arriéré réellement dû au jour du commandement de payer.

En ce qui concerne les frais contentieux, les dépens portés au décompte les 30 septembre 2020, 31 juillet 2022 et 31 mars 2023 découlent de la condamnation en ce sens de Madame [W] [B] [G] par le jugement du 16 janvier 2023 et n’ont pas à être déduits.

En ce qui concerne les charges relatives à l’ascenseur, le bail indique en son article 3 que l’ascenseur fait partie des équipements communs. Cependant la clause relative aux charges locatives récupérables, définissant ce qu’elles incluent et le mode de calcul des montants facturés, qui se trouve au sein des conditions générales de location, est totalement illisible. Le contrat d’entretien relatif à l’ascenseur du bien concerné n’est quant à lui pas produit. En présence d’une contestation de la locataire sur ce point, et dans l’impossibilité d’en vérifier le montant, ces charges seront ainsi écartées. Il n’y a pas lieu en revanche de déduire les sommes « P unit », liées à la location du compteur individuel d’eau, charge légalement imputable au locataire.

Enfin, il a déjà été statué sur le paiement en date du 22 juin 2020 invoqué par Madame [W] [B] [G] dans le jugement en date du 16 janvier 2023. Au surplus, il n’est pas justifié davantage dans le cadre de la présente procédure, le récépissé d’une demande de virement étant insuffisant pour l’attester en l’absence de pièces complémentaires (relevé de compte de la locataire du mois correspondant par exemple), un virement pouvant être annulé ou rejeté en cas de provision insuffisante. Les autres paiements mentionnés apparaissent bien sur le décompte de la SA SEQENS.

Dès lors, entre le 7 novembre 2022 et le 19 juillet 2023, 5 416, 96 € ont été débités à Madame

[W] [B] [G] tandis que la somme de 4 756, 57 € a été portée à son crédit (virement de la locataire, allocation logement et régularisation de charges), ce dont il résultait un arriéré de 660, 39 € au 19 juillet 2023.

Un commandement de payer notifié pour une somme supérieure au montant de la créance est valable à due concurrence des sommes exigibles. En cas de versement de sommes supérieures à la dette réelle par le locataire dans le délai imparti par le commandement, les conséquences en sont tirées lors de l’examen de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, le commandement de payer du 26 juillet 2023, bien que contenant une erreur sur le montant de la dette locative, est régulier et dès lors les demandes de la SA SEQENS sont recevables.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Les sommes perçues par le bailleur au titre de l’allocation personnalisée au logement doivent s’imputer, depuis le commandement de payer, sur les loyers correspondants aux périodes pour lesquelles elles ont été versées.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 19 des conditions générales de location) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [W] [B] [G] le 26 juillet 2023, pour un montant réellement dû de 660, 39 €.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département.

Entre le 26 juillet 2023 et le 27 septembre 2023 (délai imparti au titre de l’article 24 précité), au regard du dernier décompte en date du 13 septembre 2024, 1 122 € ont été perçus par la SA SEQENS (virements de la locataire et allocation logement), voire 1 443 € en prenant en compte en vertu des règles rappelées ci-dessus l’allocation logement pour le mois d’août 2023 versée le 30 septembre 2023.

Ces sommes ont permis d’apurer la dette locative cause du commandement de payer, que Madame [W] [B] [G] avait le plus d’intérêt d’acquitter conformément aux règles d’imputation des paiements précitées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies à la date du 27 septembre 2023, et que la résiliation du bail n’est donc pas intervenue de plein droit à cette date.

SUR LE PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL ET LES DEMANDES EN PAIEMENT AU TITRE DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article 5 des conditions particulières du contrat de bail signé par les parties.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1347-1 du code civil, la compensation n’a lieu, sauf exceptions, qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. L’article 1348 dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce et en premier lieu, en ce qui concerne le grief lié au défaut de paiement de la locataire, il y a lieu tout d’abord d’apprécier le montant de l’arriéré constitué uniquement ultérieurement à la décision du 16 janvier 2023 ayant autorité de la chose jugée.

Les mêmes précisions que précédemment sur les charges (retrait de la provision relative à l’ascenseur) sont applicables. Il y a lieu également de retirer les frais contentieux facturés les 31 août 2023, 31 décembre 2023 et 1er janvier 2024 (qui ne sont pas les dépens résultant de la condamnation du 16 janvier 2023) d’un montant total de 130, 02 €.

Entre le 8 novembre 2022 et le 13 septembre 2024, date du dernier décompte, 13 227, 24 € ont été débités à Madame [W] [B] [G] tandis que la somme de 13 601, 10 € a été portée à son crédit (virement de la locataire, allocation logement et régularisation de charges). Soit un solde créditeur en faveur de la locataire de 373, 86 €.

Ainsi, sur la seule période présentement considérée, la locataire n’est pas en situation d’impayé de loyer.

En second lieu, sur le grief lié à l’ancienneté de la dette et aux impayés répétés, là encore, l’autorité de la chose jugée du jugement du 16 janvier 2023 doit être prise en compte. Ce jugement avait considéré que le défaut de paiement du loyer et des charges par Madame [W] [B] [G], depuis le début de la relation contractuelle et jusqu’au jour de ladite décision, ne caractérisait pas un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux de la locataire.

Ultérieurement à ce jugement, le manquement observé, qui ne peut qu’être analysé en un retard de paiement (la dette étant désormais soldée), n’apparaît pas non plus constituer un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail.

De fait, il n’y a jamais eu d’interruption complète des paiements, Madame [W] [B] [G] versant des sommes correspondant au loyer résiduel. La période où l’arriéré était le plus important correspond à la suspension de plusieurs mois de l’allocation logement, suite à laquelle une régularisation est intervenue grâce à un rappel de cette aide. Les paiements effectués sont en outre en cohérence avec les moyens de la locataire. Elle justifie percevoir le RSA à hauteur de 534, 82 € et de sa situation de handicap, et de fait d’une situation personnelle précaire. Aucune mauvaise foi ne lui est ainsi imputable.

D’autre part, Madame [W] [B] [G] occupe le logement depuis 2004 soit 20 ans, et dispose par conséquent d’attaches personnelles et sociales importantes dans les lieux et la commune. Il n’y a pas de trouble de jouissance allégué ni en tout état de cause caractérisé. Aucune alternative de logement n’est possible pour elle dans l’état de sa situation financière et familiale.

Parallèlement, la demanderesse est un bailleur social qui n’est pas soumis aux mêmes contraintes économiques que des bailleurs particuliers qu’ils soient personnes morales ou physiques. Il n’est pas justifié d’un préjudice spécifique causé par le retard de paiement modéré de la locataire (quatre mois au cours de l’année 2024, soit pendant la suspension de l’allocation logement). En outre, il résulte de la charte de prévention des expulsions locatives de Seine-[Localité 13] 2022-2028 que les signataires se sont notamment accordés sur les objectifs communs suivants :

Augmenter le taux de décisions conditionnelles à l’audience (avec octroi de délais),Diminuer le rapport entre expulsions accordées et assignations, Diminuer le nombre d’expulsions réalisées en particulier les expulsions sèches, sans solution.Les signataires et partenaires de cette charte comprennent le préfet de Seine-Saint-Denis, le président du conseil départemental de Seine-Saint-Denis, le tribunal judiciaire, l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France et les bailleurs partenaires, telle la SA SEQENS.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le manquement de Madame [W] [B] [G] à ses obligations contractuelles n’est pas, au regard de la globalité de la relation contractuelle et de la situation des parties, et de la nécessaire protection du droit à la vie privée et familiale et du domicile de la locataire, suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, il convient de débouter la SA SEQENS de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [W] [B] [G], d’ordonner l’expulsion de celle-ci et de toutes ses demandes subséquentes.

Aucun arriéré ne subsistant après déduction de la somme de 796, 56 € (créance faisant déjà l’objet d’une décision avec autorité de la chose jugée), des charges non justifiées et des frais contentieux, la demande en paiement de la SA SEQENS sera également rejetée.

Conformément aux demandes reconventionnelles de Madame [W] [B] [G], la SA SEQENS sera condamnée à lui payer la somme de 373, 86 € qui correspond au solde locatif en sa faveur, et la compensation de cette somme avec la dette antérieure de 796, 56 € de Madame [W] [B] [G] sera ordonnée.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES EN DOMMAGES-INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que les responsabilités civiles délictuelle et quasi-délictuelle ne sont engagées qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts uniquement en cas de malice, mauvaise foi, d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, il sera rappelé que la première procédure engagée par la SA SEQENS, qui a donné lieu au jugement du 16 janvier 2023, s’est soldée par la condamnation de Madame [W] [B] [G] à lui payer un arriéré locatif. Ainsi, une partie des demandes de la bailleresse étaient fondées et le caractère abusif de cette première procédure ne peut être retenu.

En ce qui concerne la présente procédure, il a été constaté que tant le décompte annexé au commandement de payer que celui produit en dernier état de la cause par note en délibéré étaient erronés. Il n’est pas justifié par la SA SEQENS des raisons de son absence de prise en compte du jugement du 16 janvier 2023 quant au montant de la dette due au 7 novembre 2022. Cette créance avait en effet fait l’objet d’un recalcul avec la déduction de certains frais, dont certains de même nature ont de nouveau été facturés ultérieurement, mais aussi de charges qui n’étaient pas justifiées (ascenseur) et qui ne l’ont toujours pas été dans le cadre de cette instance.

Or, ces erreurs sont à l’origine de l’engagement de la procédure puisque les demandes d’expulsion se sont fondées sur un arriéré indu.

Il n’est cependant pas démontré que ces omissions aient été volontaires, la faute s’analysant donc en négligence. Elle ne peut ainsi fonder une condamnation pour procédure abusive, mais peut justifier l’indemnisation d’autres préjudices au titre de la responsabilité quasi-délictuelle, lesquels seront examinés ci-après.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice financier

Madame [W] [B] [G] invoque au titre de ce préjudice une suspension indue de ses droits par la CAF. Cette suspension est visible sur les décomptes, mais il n’est pas produit de justificatif de cette décision permettant d’en apprécier les fondements et le lien avec une faute de la bailleresse. En outre, une régularisation a ensuite eu lieu et l’allocation logement est désormais versée.

Dans le même sens, les sommes indues ont été déduites de l’arriéré locatif dans la présente décision et il n’existe ainsi pas de préjudice financier.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

L’angoisse provoquée par une procédure d’expulsion, dont les conséquences sanitaires et sociales sont conséquentes, et ce alors que les causes du commandement de payer ont été soldées dans le délai imparti et qu’aucun arriéré ne subsiste, peut faire l’objet d’une indemnisation.

Les justificatifs produits sur l’état de santé de Madame [W] [B] [G] ne sont pas de nature à justifier le quantum demandé en l’absence de lien de causalité établi avec sa situation locative et judiciaire.

Une somme forfaitaire de 500 € sera allouée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de santé

Si les documents médicaux démontrent que Madame [W] [B] [G] souffre de troubles anxio-dépressifs, ils ne permettent pas en l’état d’établir que ces derniers aient été causés en tout ou partie par la présente procédure et la faute de la SA SEQENS.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter sa demande de dommages-intérêts sur ce point.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SA

SEQENS au paiement des dépens de l’instance à l’excepté du commandement de payer du 26 juillet 2023, portant pour partie sur un arriéré justifié, qui sera mis à la charge de Madame [W]

[B] [G].

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SA SEQENS sera condamnée à payer à Madame [W] [B] [G] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la régularité du commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 ;

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA SEQENS ;

DÉBOUTE la SA SEQENS de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

DÉBOUTE la SA SEQENS de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de condamnation en paiement d’un arriéré locatif ;

CONDAMNE la SA SEQENS à payer à Madame [W] [B] [G] la somme de 373,

86 € ;

ORDONNE la compensation de cette somme avec la dette de 796, 56 € de Madame [W] [B] [G] due en vertu du jugement du 16 janvier 2023 ;

CONDAMNE la SA SEQENS à payer à Madame [W] [B] [G] la somme de 500

€ au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [W] [B] [G] de ses demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive, préjudice financier et préjudice de santé ;

CONDAMNE la SA SEQENS à payer à Madame [W] [B] [G] la somme de 800

€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA SEQENS de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SEQENS aux dépens de l’instance à l’excepté du commandement de payer en date du 26 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [W] [B] [G] aux dépens tenant au coût du commandement de payer en date du 26 juillet 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE