TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [X] [I] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nadia MOGAADI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05335 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence située au [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE sise [Adresse 2]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [X] [I] [K]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 16 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05335 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDBR

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [K] est propriétaire du lot n° 40 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [Y] [K] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 juin 2021 à payer au syndicat des copropriétaires :

-1.305,74 € au titre des charges de copropriété dues sur la période du 01/07/2016 au 31/12/2020, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2020,

-134,12 € au titre des frais nécessaires dus sur cette période, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

-900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [K] a une deuxième fois été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 mars 2024 à payer au syndicat des copropriétaires :

-900,81 € pour la période entre le 1er janvier 2021 et le 1er juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, au titre des charges générales et du fonds travaux, déduction faite des régularisations de charges, frais de recouvrement inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023,

-1.000 € au titre des dommages-intérêts,

-1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de la Résidence située au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE-DE-FRANCE, a assigné M. [Y] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-2.540,26 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 inclus à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2024 sur la somme de 1.223,34 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

-3.000 € de dommages-intérêts,

-2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de lré résidence située au [Adresse 4], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. [Y] [K], cité à étude par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges de copropriété et les frais nécessaires à leur recouvrement

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [Y] [K],

— les précédents jugements des 14 juin 2021 et 5 mars 2024,

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 septembre 2022, 28 novembre 2024 et 6 février 2024,

— un décompte contradictoire arrêté au 9 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 2.540,26 €, dont 1.725,17 € de frais.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 815,09 € au titre des charges de copropriété impayées du 4ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 12 septembre 2025, et non à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2024 car la preuve de sa bonne réception par M. [Y] [K] n’est pas rapportée.

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 1.725,17 € comprenant :

— des frais de « redressement compte et exécution jugement » et des frais de transmission du dossier à avocat : il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées ; ils seront écartés.

— des frais de mise en demeure : la preuve de l’envoi ou de la réception de la mise en demeure du 25 octobre 2024 n’est pas rapportée ; ces frais seront écartés.

— des frais d’inscription d’hypothèque légale : la preuve d’une telle inscription n’est pas rapportée ; ces frais seront écartés.

— des frais de commandement de payer afin d’inscription hypothécaire et de commande d’une fiche 3233 : seule la preuve de la réalité de la fiche 3233 est rapportée, à l’exclusion du commandement de payer afin d’inscription hypothécaire. La somme de 84 € sera retenue (70 € + 20 % de TVA).

M. [Y] [K] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84 € au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025, date de l’assignation.

II) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il s’agit de la troisième procédure judiciaire contre M. [Y] [K] qui s’abstient de payer ses charges de copropriété depuis l’année 2016. Sa mauvaise foi est établie. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, M. [Y] [K] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 € au titre des dommages-intérêts.

III) Sur les demandes accessoires

M. [Y] [K], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE-DE-FRANCE :

— la somme de 815,09 € au titre des charges de copropriété impayées du 4ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025,

— la somme de 84 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025,

— la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [Y] [K] aux dépens,

CONDAMNE M. [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE-DE-FRANCE, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge