Min N° 26/00225

N° RG 25/03353 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBZV

S.C.I. DIVA IMMOBILIER

C/

Mme [K] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. DIVA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles DE BIASI

Copie délivrée

le :

à : Madame [K] [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2024, ayant pris effet le 21 juin 2024, la SCI DIVA IMMOBILIER a donné à bail à Mme [K] [N] un logement situé [Adresse 2] à Meaux (77 100), moyennant un loyer mensuel de 770 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 770 euros.

Invoquant des impayés, la SCI DIVA IMMOBILIER a, par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, fait signifier à Mme [K] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 433,47 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, la SCI DIVA IMMOBILIER a fait assigner Mme [K] [N] à l’audience du 05 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion immédiate de Mme [K] [N] et celle de tous les occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de l’assistance de toute autre personne ;

– condamner Mme [K] [N] à lui payer la somme de 4 803,47 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 01er avril 2025 ;

– condamner Mme [K] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et subsidiairement, au jour du présent jugement, jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme mensuelle qui ne saurait être inférieure à 790 euros correspondant au dernier loyer quittancé assorti des provisions des charges et taxes, avec régularisation des charges si nécessaire ;

– condamner Mme [K] [N] à lui payer la somme de 1 800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

À l’audience du 05 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 11 mars 2026 où elle a été plaidée.

À cette dernière audience, la SCI DIVA IMMOBILIER, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 8 164,37 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Elle précise accepter le maintien dans les lieux de la locataire jusqu’au 15 septembre 2026, date à compter de laquelle elle sera autorisée à faire procéder à son expulsion, sous condition de reprise du paiement des loyer et charges courants à compter du 01er février 2026 et clause de déchéance à défaut. Elle déclare par ailleurs accepter des délais de paiement qui prendront effet à compter du 15 septembre 2026, avec des versements à hauteur de 200 euros par mois.

Mme [K] [N], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 200 euros par mois à verser à compter du 15 septembre 2026. Elle déclare souhaiter demeurer dans le logement et s’engager à en régler les loyers et charges courants jusqu’à cette date, avec clause de déchéance à défaut. Elle s’engage par ailleurs à quitter le logement au 19 septembre 2026, date à laquelle un nouveau logement doit lui être octroyé. Elle souligne par ailleurs que ses difficultés de paiement ont résulté d’une surfacturation d’électricité.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI DIVA IMMOBILIER justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI DIVA IMMOBILIER est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 20 juin 2024, le commandement de payer délivré le 27 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 8 164,37 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements de la locataire.

La dette est ainsi justifiée et il convient de condamner Mme [K] [N] à payer à la SCI DIVA IMMOBILIER la somme de 8 164,37 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 juin 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 27 janvier 2025, la SCI DIVA IMMOBILIER a fait commandement à Mme [K] [N] de payer la somme de 2 433,47 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 10 mars 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI DIVA IMMOBILIER sera autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [K] [N] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire du logement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, des délais réduits n’étant pas justifiés en l’absence de caractérisation de la mauvaise foi de la locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’elle y est entrée au terme d’un bail locatif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [K] [N] sera également redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer (soit 780,79 euros au 01er janvier 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [K] [N] justifie de l’impossibilité de se loger dans des conditions normales en ce qu’elle a formulé une demande de logement qui ne sera libéré que le 15 septembre 2026.

S’agissant de sa situation personnelle et familiale, elle vit seule avec une enfant à charge. Elle perçoit des revenus à hauteur de 1 465 euros par mois.

Concernant sa bonne foi, il n’est pas contesté qu’elle est entrée dans les lieux au terme d’un bail locatif et qu’elle a effectué plusieurs règlements auprès du bailleur afin de réduire sa dette, notamment en juillet et août 2025, quand bien même les derniers loyers courants n’ont pas été réglés.

Enfin, la bailleresse déclare accepter de tels délais, ce qui démontre que sa situation permet leur octroi.

En raison de sa situation familiale et de sa bonne foi, la locataire remplit les conditions pour bénéficier d’un délai pour quitter les lieux. Il lui sera accordé jusqu’au 15 septembre 2026, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation.

5. Sur la demande en délais de paiement

En application du VIII de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit qu’aucun loyer ni charge n’a été réglé depuis l’échéance du mois d’août 2025. La condition de reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience n’est donc pas satisfaite et il ne saurait donc être fait application des dispositions de l’article 24 susmentionné.

Pour autant, la bailleresse a indiqué, lors de l’audience, ne pas s’opposer à des délais de paiement à compter du 15 septembre 2026, à hauteur de 200 euros par mois ce qui permet de caractériser le fait que sa situation permet cet octroi.

Par ailleurs, le fait que la locataire ait trouvé un nouveau logement dont les loyers, plus faibles, lui permettront d’apurer permet de caractériser qu’elle se trouve en situation de la régler.

Dans ces conditions, compte tenu de l’accord express du bailleur et de la locataire quant aux conditions d’octroi de délais de paiement, il convient de faire droit à leur demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera l’exigibilité totale de la somme due.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [K] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 27 janvier 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DIVA IMMOBILIER les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [K] [N] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI DIVA IMMOBILIER recevable en sa demande en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 juin 2024 entre la SCI DIVA IMMOBILIER, d’une part, et Mme [K] [N], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à Meaux (77 100), sont réunies à la date du 10 mars 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [K] [N] à payer à la SCI DIVA IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyer (soit 780,79 euros au 01er janvier 2026) et charges si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

ACCORDE à Mme [K] [N] un délai courant jusqu’au 15 septembre 2026 pour quitter les lieux et restituer les clés ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une indemnité d’occupation à son échéance, et au plus tard le 10 du mois à compter de l’échéance de février 2026, Mme [K] [N] sera déchue de son droit à se maintenir dans les lieux et la SCI DIVA IMMOBILIER, à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [N] à payer à la SCI DIVA IMMOBILIER la somme de 8 164,37 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 13 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

AUTORISE Mme [K] [N] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités d’un montant minimum de 200 euros chacune, et une 24e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois d’octobre 2026 ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Mme [K] [N] aux dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 27 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [K] [N] à payer à la SCI DIVA IMMOBILIER la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection