Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 26 janvier 2026, n° 25/56998

TJ Paris 26 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de remise des documents par l'ancien syndic
La cour a jugé que l'ancien syndic devait remettre les documents conformément à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et que son refus de le faire constitue une violation de cette obligation.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance à la remise des documents
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé l'existence d'un préjudice ayant un lien de causalité directe avec les fautes reprochées à l'ancien syndic.
Rejeté
Urgence et nécessité d'une provision
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse sur l'existence de l'obligation de remise des documents, mais pas de préjudice démontré pour justifier une provision.
Accepté
Droit à l'indemnité pour les frais de justice
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de la résistance de l'ancien syndic.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 26 janv. 2026, n° 25/56998
Numéro(s) :	25/56998
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ghislaine CHAUVET LECA
Cabinet(s) :	ALTEVA AVOCATS
Parties :	La société CANOPEE GESTION SAS c/ La société LA FONCIERE DU [ Localité 2 ] SARL

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

N° RG 25/56998 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2PJ

N° : 1

Assignation du :

24 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 janvier 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

1° La société CANOPEE GESTION SAS

(en sa qualité de Syndic du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8])

[Adresse 3]

[Localité 10]

2° [Localité 13] des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] représenté par son Syndic en exercice, la Société CANOPEE GESTION SAS

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentés par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de L’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1525

DEFENDERESSE

La société LA FONCIERE DU [Localité 2] SARL

[Adresse 1]

[Localité 11]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 15 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Jusqu’à l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 17 juin 2025, les fonctions de syndic de copropriété étaient exercées par la société La Foncière du [Localité 2].

Depuis, son nouveau syndic est la société Canopée Gestion.

La société Canopée Gestion a informé la société La Foncière du [Localité 2] de sa désignation et lui a réclamé les pièces de la copropriété.

Une remise de pièces est intervenue le 21 juillet 2025.

Cette remise de pièces n’étant pas complète, la société Canopée Gestion a réclamé (le jour même de la remise des pièces et ensuite à plusieurs reprises), les éléments identifiés comme manquants et notamment les ordres de services, factures et assurances dommages-ouvrages relatifs aux travaux de ravalement et de toiture votés lors des précédentes assemblées générales, outre les documents comptables de l’exercice 2025 (balance, grand livre, annexes comptables) et les apurements des exercices 2023 et 2024:

— mail du 21 juillet 2025

— mail du 1er août 2025

— mail du 21 août 2025

— mail du 22 août 2025 (en réponse au mail de l’ancien syndic)

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 août 2025, la société Canopée Gestion a adressé à la société La Foncière du [Localité 2] une mise en demeure d’avoir à lui adresser, au visa de l’article 18-2 de la loi de 1965, les documents comptables et administratifs manquants:

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2025, la société Canopée Gestion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], ont assigné la société La Foncière du 17e devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de la voir sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, condamner à remettre les documents administratifs et comptables listés dans le dispositif de l’assignation, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par élément/pièce réclamé, à payer à la société Canopée Gestion ainsi qu’au syndicat des copropriétaires une provision de 10.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

A l’audience du 15 décembre 2025, la société Canopée Gestion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

La société La Foncière du [Localité 2], bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience. La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de transmission des informations, documents et archives du syndicat visés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965

Au soutien de sa demande, la société Canopée Gestion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] font valoir que :

— la société La Foncière du [Localité 2] a cessé ses fonctions le 17 juin 2025,

— elle devait remettre à son successeur, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, soit au plus tard le 2 juillet 2025, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque,

— elle devait remettre dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, soit au plus tard le 17 juillet 2025, l’ensemble des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18,

— des pièces manquent encore à ce jour.

Il est rappelé que l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l 'ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier d’établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait.

La juridiction ne peut ordonner la production de documents que pour autant que ces éléments se trouvent en possession de la partie envers laquelle la demande est formée. Le litige relatif à l’impossibilité d’une défenderesse de produire un document qu’elle indique ne pas détenir se déplaçant, le cas échéant, sur le terrain de la responsabilité qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher.

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, que la société La Foncière du [Localité 2] était syndic de l’immeuble jusqu’à l’assemblée du 17 juin 2025, assemblée au cours de laquelle, son mandat ne sera pas renouvelé, la copropriété désignant comme nouveau syndic, la société Canopée Gestion.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 août 2025 reçue le 1er septembre 2025, la société Canopée Gestion a mis en demeure l’ancien syndic de lui transmettre, conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, les documents suivants :

— les factures de l’exercice en cours 2025 comptabilisées sur le relevé des dépenses du 01/01/2025 au 30/07/2025 pour un total de 30950.69 euros,

— les factures de l’exercice 2024 et 2023 réparties,

— les doubles des appels de fonds du 1er et 2inte trimestre 2025 appelés,

— le double des appels travaux réfection toiture 26 [Localité 12]

— le double des appels travaux réfection toiture 28 [Localité 12],

— le double des appels travaux Ravalement façade 26 et 28 [Localité 12],

— le rapprochement bancaires et relevés bancaires exercice 2024 et 2025,

— le dossier salarié : doubles des bulletins de paie 2025, contrat travail, double des déclarations sociales 2025,

— la grille complète des clés de ventilations par lots et par copropriétaires, ou une feuille de présence complète avec toutes les clés,

— les annexes 1 à 5 au 30/07/2025 et au 31/12/2024,

— la balance de fin de gestion arrêtée au 31.7.25,

— le grand livre de fin de gestion arrêté au 31.7.2025,

— les apurements des exercices 2023 et 2024 approuvés le 17.6.2025,

et les pièces suivantes :

— les ordres de service adressés à l’entreprise Batitec et le contrat de maitrise d’œuvre de l’architecte concernant les travaux de ravalement sur rue et de réfection de la toiture,

— le contrat d’assurances souscrit auprès de l’assureur Dommages-Ouvrages pour ces travaux.

La société La Foncière du [Localité 2], qui n’a pas transmis les pièces dans le délai requis, n’a pas répondu à cette mise en demeure ni fait état d’une quelconque impossibilité matérielle de transmettre ces pièces.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de communication de pièces.

Sur les demandes de provision

Au soutien de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et la société Canopée Gestion, syndic, font valoir que :

— le nouveau syndic ne dispose d’aucune pièce contractuelle relative aux travaux de ravalement et de réfection des toitures des deux bâtiments de l’ensemble immobilier,

— il ne dispose pas non plus des appels de fonds travaux adressés aux copropriétaires.

— des désordres sont apparus à la suite des travaux, et le syndicat doit mobiliser l’assurance dommages-ouvrages copropriété et agir judiciairement contre les intervenants aux marchés mais ne dispose pas des contrats correspondants ni des pièces des marchés,

— la rétention dont fait preuve l’ancien syndic compromet ou à tout le moins complique la tâche du nouveau syndic,

— le syndicat des copropriétaires pâtit également de cette situation et voit sa gestion désorganisée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose que le président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la société La Foncière du [Localité 2] a été démise de ses fonctions lors de l’assemblée générale du 17 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires et la société Canopée Gestion, syndic, sollicitent sa condamnation de à leur verser la somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts.

Les requérants motivent leur demande de dommages et intérêts au motif que le nouveau syndic est dans l’impossibilité d’assurer le gestion et l’administration de la copropriété, la résistance abusive et le fait que le syndicat des copropriétaires doit agir en raison de désordres apparus à la suite des travaux, alors qu’il ne dispose pas des contrats y afférent ni des pièces des marchés.

Cependant, au regard des pièces versées aux débats, les demandeurs ne démontrent pas, avec l’évidence requise en matière de référés, l’existence d’un préjudice ayant un lien de causalité directe avec les fautes reprochées au précédent syndic.

Les demandes de provision sur dommages et intérêts seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner la société La Foncière du [Localité 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser la somme de 1.500 euros à chacun des demandeurs.

La société La Foncière du [Localité 2], succombante, sera également condamnée aux dépens.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe et exécutoire par provision,

Condamnons la société La Foncière du [Localité 2] à remettre à la société Canopée Gestion, syndic de l’immeuble depuis l’assemblée générale du 17 juin 2025, selon bordereau établi conformément à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant une durée de 30 jours, les documents administratifs suivants :

— les appels de travaux de réfection de la toiture, votés aux résolutions 22.0 à 22.7 de l’assemblée générale du 19 juin 2023

— les factures des travaux de réfection de la toiture, votés aux résolutions 22.0 à 22.7 de l’assemblée générale du 19 juin 2023

— les appels de travaux de réfection toiture, votés aux résolutions 23.0 à 23.7 de l’assemblée générale du 19 juin 2023

— les factures des travaux de réfection de la toiture votés aux résolutions 23.0 à 23.7 de l’assemblée générale du 19 juin 2023

— les appels de travaux de ravalement des façades 26 et 28 Edimbourg à [Localité 14] (votés aux résolutions 16.0 à 16.5 de l’assemblée générale du 6 juin 2024)

— les factures des travaux de ravalement des façades des [Adresse 4] [Adresse 9] à [Localité 14] (votés aux résolutions 16.0 à 16.5 de l’assemblée générale du 6 juin 2024)

— les ordres de service adressés aux société Batitec (travaux de ravalement) et Isolprotech (travaux de toiture)

— le(s) contrat(s) de maîtrise d’œuvre concernant les travaux de réfection des toitures des [Adresse 4] [Adresse 9] et de ravalement de ces mêmes immeubles

— le(s) contrat(s) d’assurance dommages-ouvrages pour ces travaux (réfection toiture et ravalement des bâtiments des [Adresse 5]).

Disons n’y a voir lieu à référé sur les demandes de provisions sur dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et la société Canopée Gestion, syndic ;

Condamnons la société La Foncière du [Localité 2] à verser la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et la somme de 1.500 euros à la société Canopée Gestion, syndic ;

Condamnons la société La Foncière du [Localité 2] aux dépens ;

Rejetons toute autre demande des parties ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 14] le 26 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON