TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/03620

N° Portalis 352J-W-B7G-CWMHO

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

15 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Société L’Hyperbol

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Anton SOBINE de la SELEURL Osmanthus, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0791,

DÉFENDERESSE

S.C.I. Addison

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1707,

Décision du 16 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/03620 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWMHO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 16 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2016, la SCI Addison a consenti à l’EURL l’Hyperbol un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], destinés à l’usage exclusif de “débit de boissons, – petite restauration sur place et à emporter sans cuisson” désignés ainsi qu’il suit : “ Au rez de chaussée, à gauche du couloir d’entrée de l’immeuble, un local à usage commercial, et une cave.”

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 11 octobre 2016 pour s’achever le 10 octobre 2025 à minuit, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 35.000 euros hors taxe et hors charges pour la première période triennale, porté à 38.000 euros hors taxe et hors charges à compter de la deuxième période triennale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2020, la société l’Hyperbol a demandé à son bailleur, au visa de l’article 1195 du code civil, d’annuler temporairement, par voie d’avenant, le loyer et les charges locatives dus au titre du bail, à compter du 15 mars 2020 et jusqu’à la fin de la fermeture du commerce décidée par les pouvoirs publics à compter du 14 mars 2020 à raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19.

Puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mars 2020 la société locataire a réitéré sa demande et a invoqué en outre la force majeure et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2020, la société Safar, gestionnaire de biens de la bailleresse, a répondu en indiquant que les loyers restaient exigibles ; elle a demandé à la société l’Hyperbol de justifier de son éligibilité au fonds de solidarité, lui a rappelé la possibilité offerte aux entreprises de solliciter un prêt garanti par l’état pour les entreprises touchées, et lui a proposé de s’acquitter de l’échéance du 2ème trimestre 2020, exigible au 1er avril 2020, à hauteur de 50 % payable au 1er juillet 2020, et à hauteur de 50 % payable le 1er octobre 2020, soit 4 mois de délais de paiement pour la moitié de l’échéance et 7 mois de délais de paiement pour la seconde moitié.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juin 2020, la société l’Hyperbol a indiqué reprendre le paiement des loyers à compter du 15 juin 2020, date de fin de l’interdiction administrative ; elle a dans le même temps soutenu être exonérée du paiement des loyers et charges pour la période du 15 mars au 14 juin 2020 en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Suivant une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2020, la société l’Hyperbol après avoir rappelé que la bailleresse s’était opposée téléphoniquement le 3 juillet 2020 à l’exonération des loyers sollicitée, a réitéré “sa proposition de renégociation” aux fins de déterminer “une valeur de loyer qui paraisse équitable pour ces trois mois.”

Les loyers en litige ont été finalement réglés par trois versements intervenus pendant l’été 2020 ainsi que l’a rappelé la société l’Hyperbol dans une autre lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la SCI Addison le 2 octobre 2020.

Après de nouveaux échanges entre les parties, une nouvelle fermeture administrative a été décidée suivant arrêté du 5 octobre 2020 à la suite de laquelle la société l’Hyperbol a, par une lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2020, sollicité de nouveau la révision du contrat de bail au visa de l’article 1195 du code civil ; cette demande a été réitérée par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars 2022, aux termes de laquelle la société locataire a également mis en demeure la SCI Addison de lui rembourser la somme de 28.704,74 euros HT, soit 34.445,75 euros TTC au titre des loyers payés pendant les périodes allant du 15 mars au 14 juin 2020, puis du 6 octobre 2020 au 18 mai 2021.

C’est dans ce contexte que la société l’Hyperbol a fait assigner la SCI Addison devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 15 mars 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, la société l’Hyperbol demande au tribunal de :

— débouter la SCI Addison de toutes ses éventuelles demandes, fins et conclusions, mais seulement en ce qu’elles diffèrent de ses propres demandes,

À titre principal,

— prononcer la révision du bail du 9 octobre 2016 pour les périodes de restriction sanitaire intervenues du 14 mars 2020 au 15 juin 2020 et du 6 octobre 2020 au 8 juin 2021 sur le fondement de la dernière phrase de l’article 1195 du code civil,

— prononcer la diminution du loyer dû au titre des périodes de fermeture administrative à la valeur de 474,88 euros/mois (jusqu’au 10 octobre 2020) puis de 475,75 euros/mois (à partir du 11 octobre 2020),

— prononcer la diminution du loyer dû au titre des périodes d’ouverture réduite à la seule terrasse de l’établissement à la valeur de 620,70 euros (avant le 10 octobre 2020) puis de 621,83 euros/mois (après le 11 octobre 2020),

— condamner la SCI Addison à lui verser la somme de 30.607,65 euros, augmentée des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure du 1er mars 2022, correspondant au différentiel entre la somme versée par la société l’Hyperbol et la somme due en application du loyer pour la période de restrictions du 14 mars 2020 au 1er juin 2020 et du 6 octobre 2020 au 8 juin 2021,

À titre subsidiaire,

— prononcer la révision du prix du bail conclu entre les parties pour la période de restriction sanitaire intervenues du 14 mars 2020 au 15 juin 2020 et du 6 octobre 2020 au 8 juin 2021, au regard de la perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil ;

— prononcer la diminution du loyer dû au titre des périodes de fermeture administrative à la valeur de 474,88 euros/mois (jusqu’au 10 octobre 2020) puis de 475,75 euros/mois (à partir du 11 octobre 2020) ;

— prononcer la diminution du loyer dû au titre des périodes d’ouverture réduite à la seule terrasse de l’établissement à la valeur de 620,70 euros (avant le 10 octobre 2020) puis de 621,83 euros/mois (après le 11 octobre 2020) ;

— condamner la SCI Addison à lui verser la somme de 30.607,65 euros, augmentée des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure du 1er mars 2022, correspondant au différentiel entre la somme versée par la société locataire et la somme due en application du loyer pour la période de restrictions du 14 mars 2020 au 1er juin 2020 et du 6 octobre 2020 au 8 juin 2021 ;

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la SCI Addison à lui verser la somme de 30.607,65 euros, augmentée des intérêts moratoires, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, au titre d’indemnisation de son préjudice résultant du manquement contractuel de la SCI Addison à négocier de bonne foi une révision du bail pour la période de restriction sanitaire du 14 mars 2020 au 1er juin 2020 et du 6 octobre 2020 au 8 juin 2021,

En toute hypothèse,

— condamner la SCI Addison à lui verser la somme de 6.209,17 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, la SCI Addison demande au tribunal de :

— dire et juger qu’il n’y a lieu à révision du contrat de bail,

— dire et juger que la société l’Hyperbol ne justifie pas du montant du loyer dont elle réclame l’application,

— dire et juger qu’il n’y a lieu à diminution du loyer pour perte de la chose louée,

— dire et juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité contractuelle,

— débouter la société l’Hyperbol de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus juste proportions le montants des dommages et intérêts réclamés par la société l’Hyperbol ,

En toutes hypothèses,

— condamner la société l’Hyperbol à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’imprévision

Au soutien de sa demande, la société l’Hyperbol fait valoir en substance :

— que le statut des baux commerciaux n’exclut pas l’application de l’article 1195 du code civil,

— qu’elle n’a jamais entendu assumer le risque de fermeture administrative du local et que la clause du bail invoquée par la bailleresse est inopérante pour exclure l’application du principe d’imprévision,

— que les conditions de fond posées à cet article sont réunies en ce que la crise sanitaire en lien avec l’épidémie de Covid-19 a entrainé un changement de circonstances, qui s’est en particulier manifesté par la fermeture administrative totale et partielle de l’établissement, que cette crise était tout à fait imprévisible en octobre 2016 lorsque les parties se sont engagées dans le bail et que le contrat est devenu excessivement onéreux pour elle,

— que les conditions de procédure de mise en oeuvre de l’imprévision sont également réunies en ce qu’elle a proposé à de nombreuses reprises à la société l’Hyperbol une renégociation du contrat, et que celle-ci l’a refusée.

La SCI Addison réplique pour l’essentiel :

— que les parties ont contractuellement exclu la possibilité de procéder à la révision du bail,

— que la société l’Hyperbol ne justifie pas de l’impossibilité de payer les loyers et que la condition liée à « l’exécution excessivement onéreuse » exigée par l’article 1195 n’est pas remplie eu égard notamment aux dispositifs d’aide qui existaient pendant cette période, ou encore eu égard aux propositions d’accompagnement mises en place par le bailleur comme c’est le cas en l’espèce,

— qu’en rejetant la possibilité pour le locataire d’invoquer la force majeure pour demander l’annulation ou la révision du contrat, la Cour de cassation, dans les arrêts de principe rendus le 30 juin 2022, a entendu exclure toute possibilité d’invoquer la théorie de l’imprévision dans le contexte de crise sanitaire.

Aux termes de l’article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de celle-ci, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Aucune disposition légale n’exclut l’application de ce mécanisme de révision contractuelle aux baux commerciaux. L’article 1195 n’est cependant pas d’ordre public et les parties peuvent l’écarter dans les relations contractuelles négociées de gré à gré.

A ce titre, la SCI Addison fait soutenir que l’application de cet article est exclue par la clause du bail qui prévoit : « Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le preneur accepte expressément sans pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer ni indemnité quelconque mais bien au contraire à peine de résiliation »

Cependant cette clause, qu’il convient d’interpréter strictement et en faveur de celui qui s’oblige, à savoir le preneur, ne peut être analysée comme valant renonciation expresse de ce dernier à se prévaloir des dispositions de l’article 1195 du code civil et à invoquer le régime de l’imprévision.

Par ailleurs, et contrairement à ce que fait soutenir la bailleresse, la survenance de la pandémie de Covid-19 est susceptible de constituer un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du bail.

Pour autant, il ressort des conclusions de la société l’Hyperbol que celle-ci se prévaut de l’article 1195 du code civil pour obtenir une exonération partielle des échéances de loyers et de charges échus pendant la crise sanitaire. Or, tel n’est pas l’objet des dispositions de l’article 1195 du code civil, qui vise à procéder à un rééquilibrage durable et pour l’avenir des obligations réciproques des parties.

En outre, il résulte des termes précités de l’article 1195 du code civil que la force obligatoire du contrat est maintenue pendant toute la période des négociations conduites par les parties.

Or, il ressort de ses propres écritures et des nombreux courriers échangés entre les parties selon la chronologie rappelée supra que la société preneuse, tout en proposant à la SCI Addison d’entrer en négociation, a suspendu unilatéralement le paiement des loyers du 1er mars 2020 au 19 juin 2020 ; elle a réglé à cette date du 19 juin 2020 uniquement les loyers cumulés des périodes du 1er mars au 14 mars et du 15 juin au 30 juin et le solde a été finalement réglé par trois versements des mois de juin août et septembre 2020.

La preneuse a ainsi pris l’initiative de suspendre le paiement des loyers litigieux, avant l’aboutissement éventuel des négociations, et ce à l’encontre des prescriptions sus-rappelées de l’article 1195 al 1 du code civil, aux termes desquelles le demandeur à la renégociation du contrat doit continuer d’exécuter ses obligations durant cette renégociation ; cette dispense unilatérale de payer le loyer et les charges dus à la bailleresse au motif que cette dernière n’avait pas apporté la réponse espérée à sa demande d’adaptation du contrat la prive du droit de réclamer une renégociation du contrat.

Les demandes formées par la société l’Hyperbol sur le fondement de l’imprévision seront donc rejetées.

Sur la demande en diminution du prix pour impossibilité de jouir de la chose louée

La société l’Hyperbol soutient que la bailleresse est tenue d’accepter une diminution du prix pour la période de restriction sanitaire du fait de l’impossibilité de jouir de la chose louée au titre de l’article 1722 du code civil. Elle fait valoir que la Cour de cassation a confirmé l’application de cet article à la période de crise sanitaire, l’interprétation a contrario de son argumentaire conduisant à retenir que la perte de la chose louée est caractérisée dès que les mesures qui en sont à l’origine sont en lien direct avec la destination de la chose louée ; elle indique qu’au regard de l’interdiction d’exploiter qui pesait sur les débits de boissons et au regard de la seule autorisation d’exploitation de la terrasse, elle n’a pas été en situation de faire un usage du local conforme à sa destination, que les mesures en cause ont visé spécifiquement les débits de boisson, qui ont été soumis à un régime particulier qui ne peut pas s’assimiler au régime général de fermeture des établissements de catégorie M.

La SCI Addison réplique que la Cour de cassation, dans les trois arrêts de principe rendus le 30 juin 2022, a jugé sans ambiguïté que la perte de la chose louée ne permet pas le défaut de paiement des loyers et que c’est le caractère non-essentiel du commerce installé dans les locaux qui est à l’origine de la fermeture temporaire, non pas le local en lui-même. Elle ajoute que la société l’Hyperbol n’a pas subi de mesures spécifiques liées à son activité mais bien une «mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué » telle que visée par la Cour de cassation.

Selon l’article 1722 du code civil, « si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail».

La perte visée à l’article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l’utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée.

Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et de ses décrets d’application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la SCI Addison a maintenu les locaux loués à la disposition la société l’Hyperbol, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties. L’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail par la société l’Hyperbol du fait des mesures administratives adoptées par les pouvoirs publics n’a donc pas été causée par la chose louée elle-même, qui n’a été détruite ni en totalité, ni partiellement.

Comme l’a jugé la Cour de cassation dans les arrêts de principe cités par les parties ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190), parfaitement transposables au cas d’espèce contrairement à ce que fait soutenir la société l’Hyperbol, l’effet de l’interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l’article 1722 du code civil.

Dans ces conditions, les demandes d’exonération des loyers fondée sur l’article 1722 du code civil formée par la société l’Hyperbol et celle subséquente en paiement seront rejetées.

Sur la demande d’indemnisation fondée sur la responsabilité contractuelle de la SCI Addison

La société l’Hyperbol fait soutenir en substance que la SCI Addison a engagé sa responsabilité contractuelle en refusant d’ouvrir des négociations avec elle au moyen de procédés de mauvaise foi, violant ainsi les dispositions combinées des articles 1195 et l’article 1104 du code civil.

La SCI Addison conteste tout manquement qui lui serait imputable, précisant avoir fait des propositions satisfactoires à la société preneuse qui n’a justifié d’aucune démarche concernant des demandes d’aides publiques, si ce n’est l’allocation d’une simple aide de 1.500 euros.

En application combinée des articles 1103, 1104 et 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

S’il est constant qu’il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d’interdiction au public des commerces dits non essentiels, en application des dispositions susvisées, il appartient aux parties au contrat, en présence de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces dernières ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

En l’espèce, la survenance de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 constitue une circonstance exceptionnelle.

Pour autant, il résulte de la chronologie des faits rappelée supra et des nombreux courriers échangés entre les parties versés aux débats que la SCI Addison a répondu avec diligence aux nombreuses sollicitations de la société preneuse en lui faisant des propositions de paiement échelonnées, par le biais de son mandataire la société Safar, ce qui ne saurait lui être reproché, la société Safar étant le gestionnaire de biens de la bailleresse.

C’est ainsi que la société Safar a répondu le 7 avril 2020, soit dans un délai raisonnable compte tenu des circonstances de crise sanitaire, à la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la société l’Hyperbol le 15 mars 2020, en proposant à cette dernière des délais de paiement conséquents, après lui avoir rappelé l’existence des mesures gouvernementales d’aides aux entreprises créées pour faire face à l’épidémie de Covid 19.

S’en sont suivis de nombreux échanges de courriers, aux termes desquels la société l’Hyperbol a sollicité à plusieurs reprises un abandon de loyers, ce qui ne pouvait être imposé à la société bailleresse, laquelle a maintenu des propositions de délais de paiement.

Il résulte de ces éléments que contrairement à ce que fait soutenir la société l’Hyperbol, la SCI Addison, qui n’a au demeurant diligenté aucune mesure de recouvrement forcée des loyers, a tenu compte des circonstances exceptionnelles constituées par la crise sanitaire et a manifesté sa bonne foi.

Aucun manquement contractuel ne saurait être reproché à la bailleresse sur ce fondement de sorte que la société l’Hyperbol sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La société l’Hyperbol qui succombe supportera la charge des dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la SCI Addison la somme de 3.000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Rejette les demandes de réduction de loyers et en paiement formées par l’EURL l’Hyperbol sur le fondement de l’imprévision et de la perte de la chose louée,

Rejette les demandes indemnitaires de l’EURL l’Hyperbol,

Condamne l’EURL l’Hyperbol à payer à la SCI Addison la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’EUR l’Hyperbol aux dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 16 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME