TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [J] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03481 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGPA

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

Madame [J] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03481 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGPA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [M] est propriétaire du lot n°29 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet ORALIA LESCALLIER, a assigné Mme [J] [M] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

—  1930,12 euros au titre des charges de copropriété du 10 novembre 2022 au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1475,52 à compter du 9 août 2023 date de la première sommation de payer, et à compter du 26 décembre 2024, date de la seconde sommation de payer, pour le surplus,

—  1869,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des sommations de payer des 9 août 2023 et 26 décembre 2024.

A l’audience du 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que Mme [J] [M] ne payait pas régulièrement ses appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assignée à étude, Mme [J] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°29,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 10 novembre 2022 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022, 2023 et 2024

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2022, 3 juillet 2023 et 17 juillet 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2022, 2023 et 2024,

o vote des travaux et dépenses suivantes : réfection couverture (Assemblée générale du 17 juin 2022 résolution 34), renforcement partiel du plancher (Assemblée générale du 17 juillet 2024 résolutions 18 et 19), remplacement de cheneau et verrière (Assemblée générale du 17 juillet 2024 résolution 20),

— les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte en date du 2 juin 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1930,12 euros selon décompte du 2 juin 2025, portant sur la période du 10 novembre 2022 au 2ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 1930,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de la deuxième sommation de payer, sur la somme de 1060,14 euros correspondant aux charges dues à cette date soustraction faite des frais, et de l’assignation pour le surplus. La première sommation de payer n’est pas prise en compte pour le point de départ des intérêts au regard des paiements intervenus depuis cette date.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1869,66 euros, décomposés comme suit :

—  220 euros de frais de mises en demeure (4),

—  160 euros de frais de relance (4),

—  340 euros de facture contentieux,

—  255,66 euros de frais de sommation de payer (2),

—  340 euros de transmission de dossier huissier,

—  174 euros de prise d’hypothèque légale,

—  380 euros de transmission de dossier à l’avocat.

Seul l’envoi de la mise en demeure du 23 octobre 2024 est justifié, les autres mises en demeure et relances figurent en procédure sans aucune preuve d’envoi. La somme de 40 euros sera ainsi accordée au titre des mises en demeure et relances.

S’agissant des sommations de payer, elles seront indemnisées à hauteur de 255,66 euros.

S’agissant des frais de contentieux, de transmission de dossier à l’huissier et de transmission de dossier à avocat, il n’est justifié d’aucune diligences particulières et exceptionnelles. Ces demandes seront de ce fait rejetées.

S’agissant de la prise d’hypothèque, seule une facture du cabinet ORALIA LESCALLIER est versée en procédure, sans aucune preuve de la prise d’hypothèque.

Au regard de ces éléments, la somme de 295,66 euros sera allouée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [J] [M] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, qu’elle n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de janvier 2024, et qu’elle n’est pas à jour du paiement depuis plus de trois ans. Toutefois, le montant de la dette et les tantièmes détenus (10/1009) ne justifient pas de la condamner au paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ils ne comprendront pas le coût des deux sommations de payer d’une part car ces actes ne sont en l’espèce pas des dépens et leur paiement a au surplus déjà été sollicité et accordé au titre des frais nécessaires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet ORALIA LESCALLIER, les sommes de:

—  1930,12 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 2 juin 2025, portant sur la période du 10 novembre 2022 au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 sur la somme de 1060,14 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  295,66 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 7] ([Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice le cabinet ORALIA LESCALLIER, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet ORALIA LESCALLIER, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [M] aux dépens, qui ne comprendront pas les sommations de payer des 9 août 2023 et 26 décembre 2024,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente