TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00690 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FA63

Minute 25-

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

LA S.A. d'[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée parMe Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Comparant en personne

Rappel des faits

Par contrat en date du 7 février 2019 la société PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à Madame [Z] [V] un logement de type 3 à usage d’habitation situé à [Adresse 12], moyennant le paiement d’un loyer de 388,98 euros et 195,12 euros de charges.

Suivant acte sous-seing privé du 6 avril 2022, PLURIAL NOVILIA a également donné à bail à Madame [Z] [V] un garage portant le n° 123 situé à [Adresse 11] moyennant un loyer mensuel révisable de 28,21 euros et charges locatives de 0,55 euros.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en conséquence au locataire le 26 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 438,77 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître Madame [Z] [V] devant la juridiction de céans aux fins de, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 7 février 2019 ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] et du parking en sous-sol 1 n°140, même adresse ;Dire que Madame [Z] [V] est occupant sans droit ni titre et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 6 avril 2022 ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail concernant le parking n° 123 situé à [Localité 9] [Adresse 6] ;Dire que madame [Z] [V] est occupant sans droit ni titre et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours, si besoin, de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [Z] [V] au paiement de :- la somme de 664,81 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— à une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— des entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA, représentée à l’audience par son avocate, fait valoir que Madame [Z] [V] ne s’est pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui lui a été signifié le 26 juillet 2024.

La société PLURIAL NOVILIA maintient oralement ses demandes en se référant à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 20 mars 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 498,76 euros.

En outre, elle ne s’oppose pas à la mise en place d’un échelonnement de la dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Madame [Z] est présente à l’audience.

Le rapport social n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

Motifs du jugement

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I alinéa 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

En l’espèce, les baux conclus le 7 février 2019 et le 6 avril 2022 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 26 juillet 2024, pour la somme en principal de 267,29 euros s’agissant du logement à usage d’habitation et de 171,48 euros s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Le commandement visant le logement à usage d’habitation est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2024.

Le commandement visant l’emplacement de stationnement, accessoire au bail principal, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois également, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2024.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail concernant le logement d’habitation et celui visant l’emplacement de stationnement étaient réunies à la date du 26 septembre 2024 et que la résolution sans effet rétroactif (résiliation) du bail est intervenue de plein droit à cette date, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Madame [Z] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [Z] [V] au paiement de la somme de 498,76 euros.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 498,76 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

Madame [Z] ne contestant pas le montant de l’arriéré locatif, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et Madame [Z] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 498,76 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III) Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Mme [Z] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que la situation de Mme [Z], au regard des revenus qu’elle perçoit et du faible montant de l’arriéré locatif, est compatible avec la mise en place de délais de paiement.

Il s’en déduit que Mme [Z] est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte montre que Mme [Z] a procédé au versement intégral du loyer courant, de sorte qu’elle est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Mme [Z] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Mme [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

3- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par Madame [Z] [V], qui succombe.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peur, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société PLURIAL NOVILIA

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2019 entre la société PLURIAL NOVILIA et Madame [Z] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 26 septembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2022 entre la société PLURIAL NOVILIA et Madame [Z] [V] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 26 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 498,76 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 20 mars 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. ;

AUTORISE Madame [Z] [V] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 13,50 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés et huit jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde de la somme restant due sera immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse :

— ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [V] des locaux situés [Adresse 5] et de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse – n° 123, S1, ainsi que tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant à la somme de 573,98 euros, correspondant au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la déchéance du terme, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

En tout état de cause

DEBOUTE la société Plurial Novilia de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière

Le juge