TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/12349 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYD4O

N° MINUTE : 1

Assignation du :

07 Octobre 2022

Sursis à statuer

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 23/01/2026

à M^e LEMIALE et M^e BENGUIGUI

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B] [G] propriétaire en titre par suite du décès de Madame [F] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0653

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2254

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 1992, Madame [F] [O] épouse [K] et Monsieur [U] [K] (ci-après, "les époux [K]"), aux droits desquels vient aujourd’hui [B] [K], ont donné à bail à la société Madinina, en renouvellement, des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], composés d’une « boutique au rez-de-chaussée avec monte-charge et arrière-boutique avec escalier intérieur desservant le premier sous-sol et WC et, au fond, une pièce (transformée en cuisine par la société preneuse au cours du bail précédent) et, au sous-sol, deux caves », à destination de restaurant-bar.

Par acte du 12 août 1994, Me [R], administrateur judiciaire de la société Madinina, a cédé les actifs de celles-ci, incluant le droit au bail, à la société à responsabilité (SARL) [Adresse 11].

Par acte du 5 novembre 2002, les époux [K] ont renouvelé le bail par anticipation, à compter du 1er décembre 2000, au profit de la SARL Villa Tokyo.

Par exploit du 15 décembre 2009, le bail a de nouveau été renouvelé à compter du 1er janvier 2010 au bénéfice de la SARL [Adresse 11].

Par jugement du 18 décembre 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 43.300 euros en principal à compter du 1er janvier 2010, condamné la SARL Villa Tokyo au paiement des intérêts légaux sur les suppléments de loyers arriérés à compter du 28 décembre 2010 et ordonné leur capitalisation.

Dans un arrêt du 1er mars 2017, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement précité. Statuant à nouveau et y ajoutant, elle a dit n’y avoir lieu à déplafonnement et fixé le loyer de renouvellement plafonné dû par SARL [Adresse 11], à compter du 1er janvier 2010 à la somme annuelle de 30.363,89 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie. Le pourvoi en cassation ayant été rejeté en date du 25 octobre 2018, la décision de la cour d’appel est devenue définitive.

Par acte d’huissier signifié le 30 octobre 2018, la SARL Villa Tokyo a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019.

Par courrier du 29 mars 2022, Monsieur [K] a notifié une demande de révision du loyer selon les dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce pour un montant déplafonné de 96 000 euros annuel hors charges à compter du 29 mars 2022.

Par courrier du 14 juin 2022, la société [Adresse 11] a refusé le montant du loyer révisé.

Par suite, le 25 juillet 2022 Monsieur [K] a notifié un mémoire préalable sollicitant la révision à hauteur de 96.000 euros annuel hors charges à compter du 29 mars 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 7 octobre 2022, Monsieur [K] a saisi le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Paris aux fins de :

A titre principal,

— Dire et juger sa demande recevable et bien-fondé ;

— ordonner la révision du loyer ;

— fixer le loyer du bail à la somme annuelle de 96 000 euros, à compter du 22 mars 2022 ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise aux fins, en substance, d’estimer la valeur locative des locaux mis à bail, après avoir identifié d’éventuelles modifications de facteurs locaux de commercialité ;

— dire et juger que la totalité des frais d’expertise devront être supportés par moitié par chacune des parties.

Par jugement du 15 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a, en substance :

— constaté le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 8], à compter du 1er janvier 2019,

— constaté que les parties s’accordent pour considérer que le prix du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 4] les liant doit être révisé à compter du 22 mars 2022,

Avant dire droit sur le prix du bail révisé,

— ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur [C] [P] aux fins substantielles de rechercher la valeur locative des lieux loués, au 1er janvier 2019 d’une part et au 22 mars 2022 d’autre part.

Par déclaration du 10 janvier 2024, Monsieur [B] [K] a interjeté appel du jugement du 15 décembre 2023 devant la cour d’appel de [Localité 6], aux fins substantielles d’infirmer et d’annuler la mission de l’expert quant à la période retenue pour examiner l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 octobre 2024.

Par mémoire récapitulatif notifié le 22 mai 2025 Monsieur [B] [K] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— dire et juger qu’il est recevable et bien-fondé ;

— ordonner un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir portant sur le complément de la mission de l’expert judiciaire relatif à l’extension de la période d’appréciation de l’évolution des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative des lieux loués allant du 1er janvier 2010 d’une part au 22 mars 2022, d’autre part ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’il est recevable et bien-fondé ;

— fixer le montant du loyer à la valeur locative estimé par l’expert judiciaire, à savoir à la somme de 90.600 euros annuel hors taxes et hors charges à compter du 22 mars 2022 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer le montant du loyer en révision au 22 mars 2022 à la somme de 35.526,71 euros annuel HT ;

En tout état de cause,

— condamner la SARL Villa Tokyo à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [K] énonce :

— qu’un appel a été interjeté pour obtenir un complément d’expertise pour examiner l’évolution des facteurs locaux de commercialité entre le 1er janvier 2010 et le 22 mars 2022, considérant que le quartier a connu une évolution entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2018, soit en dehors de la période retenue par le juge des loyers commerciaux dans la mission assignée à l’expert ; qu’en effet, la période à prendre en considération commence à la date de la dernière modification intervenue pendant la durée du bail expiré ; qu’en l’espèce, la dernière modification intervenue est le 1er janvier 2010 par le biais de la décision rendue par la cour d’appel de [Localité 6] ;

— que sur la période retenue pour l’expertise, il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative ; qu’il en est ainsi de : la rénovation du forum des Halles en mai 2018 qui a généré un afflux de nouveaux visiteurs (50 millions en juin 2019 contre 35 à 37 millions avant 2018), la transformation de la Bourse de commerce le 22 mai 2021, la réouverture de la Samaritaine au public le 23 juin 2021 et la rénovation de la Poste du Louvre en janvier 2022 ;

— que l’expertise relève une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, même s’il en conclu en l’absence d’une variation de plus de 10% de la valeur locative ;

— qu’il y a lieu de fixer le montant du loyer à hauteur de 90.600 euros tel qu’estimé par l’expert.

Par mémoire récapitulatif notifié le 11 août 2025, la SARL [Adresse 11] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre préalable,

— déclarer Monsieur [B] [K] mal fondé en sa demande de sursis à statuer ;

— débouter Monsieur [B] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

Sur le fond, statuant sur la fixation du loyer du bail en révision pour les locaux loués dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] :

— juger que Monsieur [B] [K] ne justifie nullement d’une évolution avérée et matérielle des facteurs locaux de commercialité remplissant les conditions prévues par le texte et la jurisprudence sur la période considérée ;

— juger que Monsieur [B] [K] ne peut justifier d’une incidence directe de l’évolution alléguée qui ait entraîné « par elle-même» une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et ce indépendamment des effets de la conjoncture ou d’autres événements étrangers à la commercialité locale ;

— fixer dès lors le montant du loyer du bail révisé au 22 mars 2022 selon la règle du plafonnement prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce, soit à la somme annuelle en principal de 35.526,71 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues ;

— débouter dès lors Monsieur [B] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [B] [K] en tous les dépens et au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions la SARL Villa Tokyo énonce :

— que la demande de sursis ne présente aucun lien direct et déterminant avec l’issue du litige principal, en ce qu’elle se borne à l’extension de la mission de l’expert ;

— qu’il est constant que le bail né d’un renouvellement comporte un loyer fixé qui constitue la base à prendre en considération pour apprécier les variations ultérieures du loyer au titre de l’article L.145-18 ou de l’article L.145-39 du code de commerce ; que dès lors, le point de départ doit être la date du dernier renouvellement, soit du 1er janvier 2019 au 22 mars 2022 ; que le jugement rendu est une mesure préparatoire inaccessible à un appel immédiat en l’absence d’autorisation du premier président ;

— qu’il ressort de l’expertise judiciaire une absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative ; que l’appréciation se fait usuellement dans un rayon de 400 mètres ; qu’en particulier : il n’y a pas de constructions nouvelles, il est noté une diminution de 7,58% du nombre de commerces avec une augmentation du taux de vacance, une interdiction aux voitures de la [Adresse 10] ; que le prolongement de certaines lignes de métro et l’ouverture d’Ikea Rivoli n’ont pas d’impact ; que les autres éléments invoqués sont postérieurs ou en dehors du rayon pertinent (Samaritaine, musée [9] du Louvre, la Bourse de commerce…) ;

— que la hausse de la valeur locative moyenne ne découle pas d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité mais d’autres facteurs (repositionnement tarifaire général, reprise post-pandémie) ;

— que rien ne permet de faire échec à la règle du plafonnement ; que dès lors, le loyer doit être fixé au loyer plafonné, soit à la somme de 35.526,71 euros.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 5 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur le sursis à statuer

Selon les articles 378 et suivants du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner un sursis à statuer, qui entraîne la suspension de l’instance, dans l’attente d’un événement qui a une incidence directe sur la procédure en cours, en considération de l’ensemble des éléments de l’affaire.

Il résulte de l’article 150 du code de procédure civile que la décision qui ordonne une mesure d’instruction ne peut être frappée d’appel indépendamment du jugement sur le fond que dans les cas spécifiés par la loi.

Il ressort de l’article 544 du code de procédure civile dispose que les jugements partiels, les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel comme les jugements qui tranchent tout le principal.

En l’espèce, par déclaration du 10 janvier 2024, Monsieur [B] [K] a interjeté appel du jugement du 15 décembre 2023 devant la cour d’appel de [Localité 6]. L’appel est encore pendant. Il appartiendra à la cour d’appel saisie de dire si la mesure d’instruction peut être frappée d’appel indépendamment du jugement sur le fond. Le cas échéant, l’extension possible, en cause d’appel, de la période à considérer pour examiner l’évolution des facteurs locaux de commercialité serait de nature à avoir une incidence sur le présent litige.

En conséquence, compte tenu de l’intérêt de cette décision pour déterminer les suites de l’instance en cours, il est d’une bonne administration de la justice d’ordonner un sursis à statuer, étant relevé en outre que celui-ci ne préjudicie aucunement à la partie qui en conteste le bien-fondé.

Sur les autres demandes

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile jusqu’au prononcé de la décision sur le fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE un sursis à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue par la cour d’appel de [Localité 6] (Pôle 5 – chambre 3) relative à la procédure enrôlée sous le n° RG 24/01570 au sein de cette juridiction ;

ENJOINT les parties à transmettre au juge des loyers commerciaux la décision susmentionnée (cause d’expiration du sursis), dans un délai d’un mois à compter de son délibéré, à peine de radiation de la présente instance, faute de diligences des parties ;

RESERVE les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RENVOIE le dossier à l’audience des loyers commerciaux du 20 mai 2026 pour faire un point sur l’état d’avancement de la procédure d’appel.

Fait et jugé à [Localité 6] le 23 Janvier 2026

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON