TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Raphaël RICHEMOND

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-françoise HONNET

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/07083 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQU3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 avril 2026

DEMANDERESSE

La société Immoblière [Adresse 1] venant aux droits de LA BANQUE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-françoise HONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0444

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0400

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2026 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 10 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07083 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQU3

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 2007, la Banque de France a consenti à Monsieur [V] [P] un bail d’habitation pour une durée de 6 ans renouvelable d’un logement sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Le mandataire NOVEDIS a rappelé par courrier du 29 septembre 2023 à l’ensemble des locataires du parc locatif privé de la Banque de France l’interdiction formelle de sous-louer ou de prêter même temporairement leur logement et a été informé de l’occupation par des tiers du logement de Monsieur [P], le locataire semblant vivre en Espagne, et après des plaintes pour troubles du voisinage.

Monsieur [P] n’ayant pas retiré sa lettre recommandée avec avis de réception du 16 juillet 2024 adressée par le mandataire du bailleur à la suite des plaintes, un Commissaire de justice a été sollicité aux fins de vérifier l’occupation effective du logement par des tiers, lequel a constaté le 25 juillet 2024 que Monsieur [P] a prêté à titre gratuit son logement à ses voisins en Espagne. Malgré mises en demeures du bailleur présentées le 7 août 2024 et 13 septembre 2024, le locataire n’a pas donné de nouvelles, ceci conduisant la Banque de France à faire assigner en date du 22 juillet 2025 ce dernier aux fins de:

— Prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner la libération des lieux par le locataire et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [V] et de celle de tout occupant de son chef u logement sis 6 ème étage droite de l’escalier VII et de la cave n° 111, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur [P] [V] à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme équivalente au montant des loyers, charges et accessoires à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux,

— Condamner Monsieur [P] [V] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée le 2 décembre 2025 et renvoyée au 24 février 2026 pour être plaidée.

A l’audience la SCI IMMOBILIERE [Adresse 1] intervient volontairement aux droits de la Banque de France, pour avoir acquis le 5 janvier 2026 cet immeuble. Elle produit l’attestation de propriété afférente. Elle maintient ses demandes indiquant que le prêt a titre gratuit peut être interdit lorsque le locataire n’occupe pas les lieux à titre de résidence principale ce qui est le cas Monsieur [P] ne démontrant pas résider plus de 8 mois par an dans le logement [Adresse 2]. Le bailleur ajoute qu’il a appris que Monsieur [P] avait pour compagne Madame [M] avec laquelle il serait marié et que la fille de celle-ci, Madame [Z], occupe le logement. Le bailleur sollicite en conséquence la résiliation du bail pour défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale, pour prêt du logement en violation du bail et pour troubles du voisinage. Il actualise sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la somme de 3000 Euros.

Monsieur [P], représenté, expose en défense qu’il est âgé de 70 ans et retraité et qu’il a prêté quelques jours au mois de juillet 2024 son logement a une amie, Madame [A] résidente en Espagne près de sa résidence secondaire qu’il occupe ponctuellement ; il précise que sa belle-fille, Madame [Z], était aussi à ce moment dans le logement. Il ajoute qu’occupant le logement à [Localité 2], il ne peut lui être reproché de l’avoir prêté à titre gratuit, la clause du bail interdisant ce prêt étant d’ailleurs abusive et qu’il avait bien mis sur l’étiquette de la boite aux lettre les noms [M] et [Z] en plus du sien, cette étiquette ayant été retirée par la gardienne en décembre 2025.

Le défendeur demande en conséquence que soit constatée son occupation les lieux loués à titre de résidence principale, que la clause du bail interdisant de prêter les lieux temporairement doit être déclarée abusive et réputée non-écrite et ce alors que le demandeur n’apporte pas la preuve de l’existence de prétendues troubles de voisinages. A titre reconventionnel, il demande que le demandeur soit condamné à faire figurer de nouveau les noms de Madame [M] et de Madame [Z] sur la boite aux lettres, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 5000 Euros au titre du préjudice moral ainsi que 6000 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Dès lors il sollicite le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions et de dire à titre subsidiaire, qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en résiliation du bail :

L’article 1224 du Code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du Code civil énonce que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’article 1728 du Code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la SCI IMMOBILIERE [Adresse 1] venant aux droits de la Banque de France sollicite la résiliation du bail selon trois fondements : Pour défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale, pour prêt du logement en violation du bail et pour troubles du voisinage

S’agissant de l’occupation des lieux à titre de résidence principale:

La SCI IMMOBILIERE [Adresse 1] venant aux droits de la Banque de France invoque la non-occupation des lieux à titre principal, soit au moins 8 mois par an, pour solliciter la résiliation du bail. Elle produit à ce titre et à l’appui de ses dires :

— Bail loi de 1989 en date du 15 février 2017 entre la Banque de France d’une part et Monsieur [P] [V] et Madame [C] [H],

— Courrier du 29 septembre 2023 aux locataires rappelant l’obligation de logement à titre principal,

— Courrier LRAR du 16 juillet 2024 adressé à Monsieur [P] non réclamé relatif aux nuisances sonores,

— Sommation interpellative du 25 juillet 2024 à Madame [A] et son procès-verbal du 25 juillet 2024,

— Mise en demeure LRAR adressée à Monsieur [P] non réclamée en date du 7 août 2024,

— Dernière mise en demeure LRAR adressée à Monsieur [P] non réclamée en date du 13 septembre 2024,

— Courrier de Mr et Mme [T] voisins en date du 27 février 2017, se plaignant des nuisances sonores des 23 et 24 février 2017 et s’interrogeant sur l’occupation des lieux,

— Courriel de la concierge au bailleur du 23 juillet 2024 posant la question de l’occupation des lieux par le locataire,

— Courrier de témoignage de Mr [Y], voisin, en date du 10 mars 2018 sur les nuisances sonores du 23 au 24 février 2018,

— Copie de main-courante de Madame [T] en date du 27 février 2018,

— Copie du témoignage par écrit de la concierge de l’immeuble en date du 2 août 2024,

— Copie du mail du bailleur du 24 juin 2025 adressé à Monsieur [P] sur la présence d’encombrants devant sa porte avec en PJ trois photos,

— Copie du mail adressé au bailleur par la concierge sur un courrier avec mention de Madame [Q] sur l’enveloppe,

— KBis Société Immobilière [Adresse 1],

— Attestation de propriété Société Immobilière [Adresse 1],

— Photos de la boite aux lettres de Monsieur [P] avec mention [P],

— Copie de l’Arrêt de la Cour de Cassation du 10 mars 2010 Pourvoi 09-10.412.

Monsieur [P], représenté, produit à l’appui de ses dires et pour démontrer qu’il occupe les lieux au moins 8 mois par an les éléments suivants :

— Courriel de Monsieur [P] en date du 6 septembre 2024 en réponse au courriel du bailleur du 2 septembre 2024 expliquant la présence de la famille [A] et indiquant que le logement est sa résidence principale,

— Certificat médical du Docteur [J] en date du 18 septembre 2025,

— Extrait d’un compte Allianz avec relevé des remboursements médicaux 2024,

— Avis d’imposition sur le revenu 2025 pour l’année 2024 à son nom,

— Facture d’électricité de décembre 2024 a son nom,

— Relevé d’index consommation électrique,

— Acte de naissance Etat de [S] de [R] [Z] née en 2001,

— Extrait de livret de famille mentionnant le mariage de Monsieur [P] avec Madame [M] en date du 19 août 2016 à [Localité 3],

— Photo de l’étiquette d’interphone avec mention [P], [Z]-[M]

— Déclaration sous serment (témoignage) de Madame [A],

— Copie de facture d’établissement scolaire " [Etablissement 1] " situé à [Localité 4] datée de 2018 pour [Z] [R],

— Titre de séjour valable jusqu’au 10 mai 2028 de Madame [M] [D].

Au regard des débats et des pièces produites, il apparaît que le bail mentionne en page 1 que les lieux sont destinés à l’usage exclusif d’habitation, « étant précisé que ceux-ci devront être utilisés à titre de résidence principale » et en page 3 que le preneur s’oblige à « habiter les lieux par lui-même et sa famille et les personnes à son service s’interdisant par conséquent de céder son droit au bail, de sous-louer en totalité ou en partie même en meublé les lieux loués, de se substituer toute personne et de prêter les lieux loués, même temporairement à des tiers » ;

En conséquence, il appartient donc au bailleur de démontrer l’absence d’occupation suffisante de la résidence principale et non de démontrer, par impossible, que le locataire réside essentiellement dans une résidence secondaire, et ce d’autant que celle-ci peut se situer à l’étranger.

Il apparaît donc que les courriers recommandés n’ont pas été retirés au mois d’août mais aussi pour l’un d’entre-eux au mois de septembre, tandis que des tiers se trouvaient au domicile en juillet confirment que Monsieur [P] vit en Espagne à [Localité 5], que les témoignages de la gardienne et des voisins sur plusieurs années émettent des doutes sur l’occupation des lieux par le locataire à compter de son départ à la retraite, ce qui de fait, a modifié ses attaches en France en l’absence d’activité professionnelle. A cet égard peut être rapproché de ce constat le témoignage du 27 février 2027 les voisins de Monsieur [P] qui indiquent qu’ils ont engagé un dialogue du fait des nuisances sonores avec Madame [Z], la fille de l’épouse de Monsieur [P], qui leur aurait indiqué que sa mère et Monsieur [P] « ne reviennent pas ».

Il apparaît en outre que c’est lors du litige uniquement que la bailleur a pris connaissance du fait du mariage en 2016 aux Etats-Unis du locataire, celui-ci ne démontrant pas avoir informé son bailleur à ce moment ou après et que les lieux semblaient aussi occupés aussi par son épouse, qui résidait initialement aux Etats-Unis, et la fille majeure de celle-ci. Dès lors, selon les dispositions contractuelles, Monsieur [P] est resté seul titulaire du contrat de bail sans informer de ses changements de situation.

Il apparaît enfin que Monsieur [P] produit a contrario des pièces ne démontrant pas une occupation effective des lieux à titre de résidence principale. Ainsi l’avis d’imposition et les consommations d’électricité ne caractérisent pas une occupation personnelle des lieux et ce d’autant qu’il apparaît, sans que ce soit démenti par l’intéressé, que d’autres personnes de sa famille l’occupent pour tout ou partie de l’année. En outre, si Monsieur [P] produit un certificat médical d’un médecin en France déclarant qu’il fait l’objet d’un suivi médical, il produit en outre un « sommaire » (rédigé en anglais) des remboursements médicaux de son assureur Allianz qui mentionne des frais occasionnés tant vis-à-vis de services médicaux ou pharmaceutiques français qu’espagnols, ce qui démontre une fréquence importante de séjours à l’étranger. A ce sujet le défendeur ne produit pas d’éléments s’agissant des trajets effectués pouvant démontrer une résidence au mois 8 mois par an dans sa résidence parisienne. Enfin s’agissant des débats su les étiquettes, le demandeur produit celle de la boite aux lettres au nom du locataire et le défendeur celle de l’interphone mentionnant [P], [X], sans mention dans les deux cas de date ou période précise et alors que, quel que soit le nom apposé, cela je constitue un élément de preuve quant à une résidence suffisante dans les lieux en question. De même l’attestation de scolarité 2019 de la fille de Madame [M] et le titre de séjour de celle-ci n’apportent pas d’éléments probants quant à une occupation effective des lieux par le locataire.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments il est établi par le demandeur que Monsieur [P] n’occupe pas le logement sis [Adresse 2] à titre de résidence principale en contravention avec les dispositions de son contrat de bail.

Ces circonstances justifient donc la résiliation du bail à la date de la présente décision. Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion compte tenu de l’occupation sans titre à compter de la décision.

Compte tenu de la solution du litige, il ne sera pas statué sur les autres moyens soulevés par le bailleur tandis que les demandes reconventionnelles de Monsieur [P] en apposition sous astreinte d’étiquette et en condamnation du bailleur à des dommages et intérêts seront rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Au regard de la solution du litige, et de la situation respective des parties, il ne sera pas fait droit aux demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [P] succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire mis à disposition, après débats en audience publique:

— Prononcer la résiliation du bail conclu le 15 février 2007 entre Monsieur [P] [V] et la Banque de France aux droits de laquelle vient la SCI IMMOBILIERE [Adresse 1] à compter de la présente décision,

— Déclare en conséquence Monsieur [P] [V] occupant sans titre à compter de la présente décision,

— Ordonne la libération des lieux par le locataire et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [P] [V] et de celle de tout occupant de son chef u logement sis 6 ème étage droite de l’escalier VII et de la cave n° 111, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonne que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne Monsieur [P] [V] à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme équivalente au montant des loyers, charges et accessoires à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux,

— Condamne Monsieur [P] [V] aux entiers dépens,

— Rejette les autres demandes des parties,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi statué aux jour, an et mois susdits.

La greffière Le juge des contentieux de la protection