TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2026

N° RG 25/01275 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LN6S

Jugement du 30 Janvier 2026

N°: 26/121

[E] [W]

C/

[F] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

ÀOPH [W]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Me [P]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 30 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

[E] [W]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Mme [N] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne assisté de M^e Mbaye DIAGNE, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2019 avec effet au 12 juillet 2019, l’établissement [W] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [M] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 318,67 €.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement dans un délai de deux mois de payer la somme principale de 1.812,68 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, et ce en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [F] [M] le 2 août 2024.

Par assignation du 28 janvier 2025, l’établissement [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :3.625,36 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,les loyers échus du 24 janvier 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2025. L’établissement [W] a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée, s’élevait désormais à 6.139,68 €. L’établissement [W] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier versement, d’un montant de 1.000 euros, remontant au mois de juin 2025. Le bailleur social a ajouté n’avoir aucun contact avec Monsieur [F] [M] et qu’il semblerait qu’il souhaite quitter le logement.

Monsieur [F] [M], assisté de Maître [P], a comparu et a indiqué qu’il souhaitait quitter le logement le 1er novembre 2025 et payer sa dette locative.

Une note en délibéré a été autorisée, notamment pour justifier du départ des lieux de Monsieur [M].

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, prorogé au 30 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.812,68 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2024.

Monsieur [M] a indiqué à l’audience qu’il souhaitait quitter le logement le 1er novembre 2025. Il résulte des échanges entre les parties adressés en cours de délibéré que le locataire a bien adressé au bailleur social son préavis de départ des lieux loués, le courrier étant en date du 7 janvier 2026.

Le congé étant produit aux débats, mais celui-ci étant récent et l’état des lieux non encore réalisé, il convient, si besoin, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il y a lieu de préciser que, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux, et en dehors de la période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non incluse, Monsieur [F] [M] lui devait la somme de 6.139,68 €.

Monsieur [F] [M] n’a pas contesté ce montant, il sera condamné à payer au bailleur social la somme de 6.139,68 € au titre de sa dette locative arrêtée au 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement :

Monsieur [M] invoque sa bonne foi et le caractère exceptionnel de ses difficultés financières pour solliciter des délais de paiement : perte d’emploi, problèmes administratifs…

Il a justifié en cours de délibéré, comme cela a été autorisé, un courrier, en date du 7 janvier 2026 adressé en LRAR, selon lequel il donne congé à son bailleur pour le logement objet du litige.

Par suite, et en application de l’article 1343-5 du code civil, il convient d’accorder à Monsieur [F] [M] un délai de deux années pour s’acquitter de sa dette locative, laquelle comprendra en outre toutes les indemnités d’occupation ayant couru depuis le décompte en date du 15 septembre 2025.

Il convient de dire qu’au cours de ce délai de paiement, Monsieur [F] [M] devra s’acquitter d’une somme mensuelle minimale de 150 euros pendant 23 mensualités, puis d’une dernière mensualité égale au solde de la dette locative, sauf meilleur accord entre les parties. Il y a lieu de préciser qu’en cas d’absence de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

3. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer actualisé de 457,08 euros.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 2 octobre 2024, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 2 octobre 2024 au 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non incluse, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 6.139,68 euros sus-prononcée.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [F] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 2 octobre 2024 la résiliation du bail conclu le10 juillet 2019 avec effet au 12 juillet 2019, entre l’établissement [W] et Monsieur [F] [M] concernant un logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE si besoin, à Monsieur [F] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé, si besoin, à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi, si besoin, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer à l’établissement [W] la somme de 6.139,68 € (six mille cent trente-neuf euros et soixante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit le montant mensuel actualisé de 457,08 € (quatre cent cinquante-sept euros et huit centimes), étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 2 octobre 2024 au 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non incluse, sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 6.139,68 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

ACCORDE à Monsieur [F] [M] un délai de paiement pour apurer son entière dette locative, et DIT que Monsieur [F] [M] devra s’acquitter d’une somme mensuelle minimale de 150 euros pendant 23 mensualités, puis d’une dernière mensualité égale au solde de la dette locative, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRECISE qu’en cas d’absence de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l’établissement [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge