TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [S] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle DUQUESNE CLERC,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10105 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHKZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 février 2026

DEMANDEURS

Madame [P] [U] épouse [M], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

MAIF, société d’assurance mutuelle dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 3]

tous trois représentés par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0895

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [A], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

Délibéré au 28 janvier 2026, prorogé au 12 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2026 par Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10105 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHKZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 09 juillet 2020, Monsieur [C] [M] et Madame [P] [U] épouse [M], représentés par la société ARENES LUTECE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET L’IMMOBILIER, ont donné à bail à Monsieur [S] [A] un logement situé [Adresse 5] – bâtiment principal – 1er étage – [Localité 3] [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1181 euros, ainsi que 62 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 04 novembre 2025 à étude, les époux [M] et leur assureur, la MAIF, ont fait assigner Monsieur [S] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner Monsieur [S] [A] à payer aux époux [M] la somme de 2806,77 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, assortie des intérêts à taux légaux à compter du commandement de payer du 12 juin 2023 ;le condamner à payer aux époux [M] la somme de 1486,51 euros au titre du reliquat du préjudice matériel restant à leur charge ;le condamner à payer à la MAIF la somme de 2687,51 euros au titre de son recours subrogatoire ;le condamner au paiement d’une somme de 3000 euros, à la MAIF, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [M] et la MAIF font valoir qu’ils ont fait délivrer à leur locataire, Monsieur [S] [A], un congé pour reprise par exploit d’huissier le 05 avril 2023, puis un commandement de payer la somme de 2486 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail le 12 juin 2023. Ce dernier a quitté les lieux, remettant les clés à la gardienne sans qu’un état des lieux contradictoire ne soit dresser et sans s’acquitter de sa dette locative. Les demandeurs indiquent avoir fait dresser un constat par un commissaire de justice le 26 juillet 2023 mettant en évidence de nombreuses dégradations dans l’appartement, notamment des dégradations du matériel fourni dans le cadre d’un logement meublé. C’est dans ce cadre que la MAIF, assureur des propriétaires, a mis en place une expertise amiable et a versé aux époux [M] la somme de 2687,51 euros.

A l’audience du 25 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, les époux [M] et la MAIF, représentés par leur conseil, soutiennent leurs demandes telles qu’exposées dans leur assignation.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 janvier 2026, délibéré prorogé au 12 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par les époux [M] ainsi que de celui joint au commandement de payer notifié par voie de commissaire de justice à étude le 12 juin 2023. Ces décomptes laissent apparaître deux mois complets de loyer et charges impayés, les mois de mai et de juin 2023, ainsi qu’un impayé pour le mois de juillet calculé sur la base d’un départ au 09 juillet 2023, conformément au congé délivré pour le 08 juillet 2023 à minuit.

Monsieur [S] [A], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester cet impayé.

Ainsi, Monsieur [S] [A] est redevable de la somme de 2806,77 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il convient, par ailleurs, de déduire de cette dette le montant du dépôt de garantie, fixé à la somme de 2362 euros au contrat de bail du 09 juillet 2020, ce dépôt de garantie devant, prioritairement être déduit de la dette d’impayés locatifs.

Par conséquent, Monsieur [S] [A] sera condamné à verser aux époux [M] la somme de 444,77 euros au titre des loyers et charges impayés. Cette somme portera intérêt à taux légal à compter du 12 juin 2023. En revanche, la somme visée par les demandeurs au titre des intérêts ne sera pas retenue compte tenu, notamment, du montant de la condamnation, inférieur à la somme réclamée.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 26 juillet 2023, en présence du fils du locataire, que dans :

l’entrée : le revêtement au sol est très fortement taché en différents endroits et crasseux et la peinture murale est défraîchie ; un trou de cheville non rebouché est constaté ; les spots d’éclairage ne fonctionnent pas et les deux portes coulissantes du placard fonctionnent difficilement ;la salle d’eau : le carrelage et la faïence murale sont sales ; la peinture en partie supérieure des murs et sur le plafond est défraîchie et s’écaille ; la vasque est entartrée ; le réceptacle est crasseux, le flexible se disloque ponctuellement et les joints périphériques sont noircis ; l’intérieur de la cuvette de WC est très sale et crasseux ;la chambre : le revêtement au sol est taché, la peinture murale est défraîchie et la peinture du plafond se décolle par lambeaux ; présence d’un matelas posé sur un sommier à lattes sans pieds, de deux couettes dont l’une est sale et de cinq cadres vides retenus par des cimaises ; le radiateur électrique n’est plus en place sur le mur qui laisse apparaître les trous de fixation ; les deux fenêtres sont équipées d’un volet électrique dont l’un ne fonctionne pas ;la pièce principale : le revêtement au sol est crasseux, très fortement taché ; les murs et le plafond sont revêtus d’une peinture très défraîchie et sale ; le convecteur est sale ; une porte avec miroirs dont la destination est indéterminée est cassée ; présence d’un canapé noirci et sale ; un volet est complètement cassé et affaissé, le fils des propriétaires indiquant que la dégradation est due à une intervention des pompiers pour accéder au logement ;la cuisine : le carrelage au sol est crasseux ; le plan de travail et l’évier sont sales ; l’intérieur des deux fours est très crasseux ; la porte du lave-linge est dégondée ; le réfrigérateur est crasseux et nauséabond.

Le commissaire de justice relève, à titre de remarque générale, que cet appartement est sale. S’agissant des clés, il est noté que la gardienne, rencontrée sur place, a indiqué que le locataire lui a confié les clefs après avoir déménagé. Les clés en sa possession sont : deux clefs de la porte palière, une clé de la boîte aux lettres et un badge VIGIK.

L’état des lieux d’entrée amiable a été établi contradictoirement le 03 juillet 2020. Il convient tout d’abord de relever qu’il ne fait que trois pages, est peu détaillé, qu’il est particulièrement peu lisible notamment en sa page 3 concernant la cuisine et la salle de bain, et qu’il ne contient aucune annexe, et notamment qu’aucune liste de meubles n’y est annexée.

Il y est fait état :

de la remise de 3 badges, de 3 clés de l’appartement, de 2 clés de la boîte aux lettres et d’une clé de la cave ;pour l’entrée : aucune information n’est portée ;pour le séjour : peinture en état d’usage ; moquette sisal en état d’usage avec une tâche devant la cuisine ; volets électriques non vérifiés ; convecteur non vérifié ; présence de fissures sur la peinture du salon sous la fenêtre, de traces au sol sous le bar côté salon et d’une porte nocturne non fixée ;pour la chambre : peinture sans précision pour les murs ; peinture du plafond présentant des fissures sous les boutons de volets (état d’usage indiqué) ; moquette sisal avec quelques traces légères (bon état indiqué) ; deux fenêtres avec portes coulissantes et volets électriques en bon état ;pour la cuisine : la peinture est en état d’usage ; présence d’une plaque de cuisson, d’une hotte aspirante, d’un four, d’un réfrigérateur avec congélateur et d’un four micro-ondes, sans précision de l’état ;pour la salle de bain : l’état de la peinture et du sol est illisible ; présence d’un lavabo en bon état et d’une douche dont l’ensemble des éléments est en bon état ; pour les WC : cuvette, plomberie et mécanisme de chasse d’eau sont indiqués comme étant en bon état.

*

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation des sommes engagées au titre des réparations locatives en les détaillant.

Il est tout d’abord indiqué qu’au cours de l’expertise amiable plusieurs montants ont été retenus au titre des dégradations imputables à Monsieur [S] [A]. Or, il convient tout d’abord de relever que le document produit, intitulé « rapport définitif normal » ne reprend pas le tableau détaillé des sommes indemnisées tel qu’il est repris dans l’assignation. Le document fourni se contente d’indiquer que les dommages retenus sont chiffrés à hauteur de 2812,50 euros répartis comme suit : 2660,90 euros au titre de l’immobilier, 151,60 euros au titre du mobilier. Il est joint un devis pour les volets roulants et une facture concernant deux radiateurs, mais les pièces jointes suivantes sont manquantes et non produites au titre des autres pièces du dossier : « EDP annoté » ; « rapport papier ».

Les montants sont détaillés comme suit dans l’assignation :

1319,76 euros pour le remplacement des volets roulants séjour selon devis TECHNISTORES : s’agissant de cette somme, il convient de relever que, d’une part, dans le cadre de l’état des lieux d’entrée les volets du salon n’ont pas été vérifiés, que d’autre part, dans le cadre du constat effectué par le commissaire de justice, il est indiqué que si l’un des volets du salon est complètement cassé et affaissé, c’est suite à l’intervention des pompiers pour accéder au logement ; or cette intervention n’est pas justifiée par les propriétaires et le rapport définitif de l’assurance fait état dans son paragraphe « causes et circonstances » du fait que, le 10 juillet 2023, la concierge a informé les propriétaires qu’un trousseau de clés lui a été remis le jour même ; par conséquent, cette dégradation ne peut être imputable au locataire et cette somme sera donc écartée ;381 euros pour le remplacement volume vitré fenêtre séjour selon facture Société DIALLO : cette somme n’est pas justifiée par la production de la facture aux débats, et il n’est pas fait état de dégradations de cet ordre au procès-verbal de constat du 26 juillet 2023 ; elle sera donc écartée ;170 euros pour le remplacement de convecteurs MO : cette somme n’est pas justifiée par la production d’une facture et n’est pas détaillée dans le rapport d’assurance fourni, et sera donc écartée ;670,14 euros pour la fourniture des convecteurs : une facture est jointe au rapport d’assurance pour l’achat de deux radiateurs électriques le 29 août 2023 ; toutefois, si le constat de commissaire de justice fait état d’un radiateur décroché du mur dans la chambre et d’un convecteur sale dans la pièce principale, il n’est pas indiqué que ces derniers ne seraient plus en état de fonctionnement ; par conséquent, leur remplacement ne peut être mis à la charge du locataire et cette somme sera donc écartée ;120 euros pour le remplacement de la porte chambre/béquillage : cette somme n’est pas justifiée par la production d’une facture et n’est pas détaillée dans le rapport d’assurance fourni, et sera donc écartée.

Outre ces sommes, les demandeurs font état de sommes directement exposées par les époux [M].

S’agissant du petit mobilier à remplacer pour lequel il est demandé la somme de 650,76 euros sur le fondement d’une facture d’achats effectués au sein du magasin IKEA le 28 juillet 2023, il convient de relever que cette facture liste des ustensiles du quotidien pour équiper une cuisine et une chambre notamment. Or, à défaut de fournir une liste du mobilier établie lors de l’entrée dans les lieux du locataire, il ne peut être considéré que l’ensemble de ces ustensiles lui avait bien été mis à disposition par les propriétaires et aurait été manquant lors de sa sortie des lieux. Par conséquent, cette somme, non justifiée, ne pourra qu’être écartée.

S’agissant du remplacement du canapé et du bureau pour lequel il est demandé la somme de 2057,96 euros, sur le fondement d’une facture d’achats effectués au sein du magasin IKEA le 14 janvier 2024, il ne pourra qu’être constaté que la date d’achat apparaît particulièrement tardive, pour un départ du logement au mois de juillet 2023. En outre, le même raisonnement que précédemment développé s’applique, en l’absence de liste du mobilier mis à disposition du locataire lors de son entrée dans les lieux.

S’agissant du nettoyage et de la reprise des menuiseries, peintures et sols, pour lequel il est sollicité la somme de 1040,40 euros sur le fondement de deux factures d’achats effectués au sein du magasin LEROY MERLIN le 28 juillet 2023 et le 29 juillet 2023, il convient de relever que si l’état du logement est décrit comme particulièrement sale par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 26 juillet 2023, et que de nombreuses tâches sont décrites sur le sol et les murs, ainsi qu’un état dégradé des peintures, force est de constater que l’état des lieux d’entrée ne décrivait pas un appartement dans un état de parfaite propreté ni présentant des peintures neuves. Ainsi, il est relevé une tache sur le revêtement du séjour et des traces sur celui de la chambre, et les peintures sont décrites comme étant en état d’usage dans le séjour avec la présence de fissures. Dans la chambre, l’état de la peinture n’est pas précisé pour les murs, mais il est indiqué que la peinture du plafond est en état d’usage.

Dès lors, s’il incombait au locataire de nettoyer le logement et de reboucher les trous éventuellement réalisés, il ne lui appartenait pas de refaire à neuf la peinture du logement, ni de changer le revêtement du sol. Les sommes exposées à ce titre seront donc écartées.

Par ailleurs, les sommes exposées pour des articles non explicites et dont la nécessité ne peut donc être vérifiée par le tribunal seront également écartées.

Il sera, en revanche, retenu les sommes de :

22,90 euros pour l’achat d’un enduit de rebouchage ;7,90 euros pour l’achat d’une bassine pouvant servir au nettoyage ;12,90 euros pour l’achat d’un balai ;6,50 euros pour l’achat d’un nettoyant vitres et surfaces ;4,50 euros pour l’achat d’éponges ;35,80 euros pour l’achat de shampoing pour tapis et moquettes.Ainsi, la somme de 90,50 euros sera retenue s’agissant de ces deux factures.

S’agissant, enfin, de la somme de 126 euros demandée pour le remplacement d’une clé et d’un badge d’entrée, celle-ci est justifiée par la production d’une facture d’un serrurier du 04 août 2023. Le constat du commissaire de justice souligne bien que seules deux clés de la porte de l’appartement et un badge ont été remis à la gardienne, alors que l’état des lieux d’entrée fait état de la remise de trois badges et de trois clés de l’appartement. Cette somme de 126 euros est donc justifiée et sera donc retenue.

Par conséquent, Monsieur [S] [A] est redevable de la somme de 216,50 euros au titre des dégradations locatives.

Compte tenu des versements effectués par la MAIF et de la quittance subrogatoire versées aux débats, il convient de condamner Monsieur [S] [A] à verser cette somme de 216,50 euros à la MAIF. Les époux [M], quant à eux, seront déboutés de leur demande de paiement au titre du reliquat de préjudice matériel resté à leur charge.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [S] [A], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [S] [A] sera condamné à verser à la MAIF la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer à Monsieur [C] [M] et Madame [P] [U] épouse [M] la somme de 444,77 euros (quatre cent quarante-quatre euros et soixante-dix-sept centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à verser à la MAIF, au titre de son recours subrogatoire, la somme 216,50 euros (deux cent seize euros et cinquante centimes) au titre des dégradations locatives retenues ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [M] et Madame [P] [U] épouse [M] de leur demande en paiement au titre du reliquat de préjudice matériel resté à leur charge ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer à la MAIF la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 12 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10105 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHKZ