TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 26 mars 2026

à M^e GUEDON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 mars 2026

à M^e DI COSTANZO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02209 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6J2W

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A., [Localité 1] HABITAT SEML

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur, [S], [K]

né le 01 Janvier 1943 à, [Localité 2] ,([Localité 3])

demeurant, [Adresse 2], [Adresse 3]

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 1er février 2006, concernant un appartement sis, [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 465,25 euros.

Monsieur, [S], [K] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 22 avril 2022, laquelle a déclaré le dossier recevable le 25 mai 2022.

La commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a élaboré des mesures imposées le 18 août 2022, consistant en un rééchelonnement des dettes sur 70 mois.

Monsieur, [S], [K] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 4 août 2023, laquelle a déclaré le dossier recevable le 31 août 2023 (confirmée par le juge des contentieux de la protection dans un jugement du 15 avril 2024).

La commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a élaboré des mesures imposées le 11 juillet 2024, consistant en un rééchelonnement des dettes sur 73 mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA, [Localité 1] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 5 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA, [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur, [S], [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 juin 2025.

Monsieur, [S], [K] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 6 mai 2025, laquelle a déclaré le dossier recevable le 26 juin 2025.

La commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a élaboré des mesures imposées le 2 octobre 2025, consistant en un rééchelonnement des dettes sur 64 mois, avec effacement partiel des dettes à la fin du plan.

La présente affaire, après des renvois, a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et des moyens.

La SA, [Localité 1] HABITAT actualise sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 40 179,14 euros, au 15 janvier 2026. Elle fait valoir que les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône n’ont pas été respectées. Elle demande de rejet de toutes les demandes reconventionnelles.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA, [Localité 1] HABITAT produit la notification à la CCAPEX en date du 6 décembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur, [S], [K], soit deux mois au moins avant l’assignation du 10 avril 2025.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 juin 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur, [S], [K], le 5 décembre 2024, pour un arriéré locatif de 31 496,42 euros.

Monsieur, [S], [K] justifie de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement, puisqu’il produit des conditions particulières d’assurance habitation prenant effet au 12 décembre 2023, ainsi qu’une facture du 27 mars 2024 faisant état d’une somme due au 27 mars 2024 de 725,89 euros et jusqu’au 31 décembre 2024 de 512,55 euros.

Reste qu’il n’est pas contesté que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans les délais impartis.

A cet égard, force est de constater que la délivrance du commandement de payer litigieux intervient après la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône ayant conduit à des mesures imposées (le 11 juillet 2024), et que la décision de recevabilité du nouveau dossier déposé, rendue par la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône le 26 juin 2025, intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification dudit commandement.

La clause résolutoire peut donc être acquise en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, du 11 juillet 2024.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 5 février 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [S], [K] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur, [S], [K] à payer à la SA, [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 758,02 euros), à compter du 6 février 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA, [Localité 1] HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Il résulte des articles 2241 à 2244 du code civil que la demande en justice, même en référé, ou un acte d’exécution forcée interrompt le délai de prescription, à condition d’être dirigée contre celui que l’on veut empêcher de prescrire et comporter une demande visant la prétention en question ; que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, mais que l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée ; qu’un commandement de payer ne se fondant pas sur un titre exécutoire n’est pas interruptif de prescription.

En l’espèce, il est constant qu’une ordonnance de référé a été rendue le 23 mars 2023 entre les parties (signifiée à personne le 27 juin 2023), suite à une assignation signifiée le 22 juillet 2022, aux termes de laquelle le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a notamment déclaré irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail et condamné Monsieur, [S], [K] à payer à titre provisionnel à la SA, [Localité 1] HABITAT la somme de 16 743,07 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2023.

Ainsi dit, les sommes dues au titre des loyers et des charges antérieurement au 10 avril 2022 ne sont pas prescrites.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur, [S], [K] restait débiteur d’une dette locative de 33 688,99 euros au 11 mars 2025.

Vu le décompte actualisé au 15 janvier 2026, fixant la dette locative à une somme de 39 369,22 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus, déduction faite des frais de procédure.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur, [S], [K] à payer à la SA, [Localité 1] HABITAT la somme de 39 369,22 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur, [S], [K], des délais dont il a, de fait, déjà bénéficié, et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie avec certitude.

Dès lors, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement seront rejetées.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur, [S], [K], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SA, [Localité 1] HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA, [Localité 1] HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 1er février 2006 entre les parties concernant l’appartement sis, [Adresse 4], à effet au 5 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur, [S], [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur, [S], [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA, [Localité 1] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur, [S], [K] à payer à la SA, [Localité 1] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 758,02 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur, [S], [K] à verser à la SA, [Localité 1] HABITAT la somme de 39 369,22 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur, [S], [K] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur, [S], [K] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur, [S], [K] à payer à la SA, [Localité 1] HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [S], [K] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,