TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [D], Madame [X] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-Laure FILLY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02089 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SSO

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 janvier 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic La société PLISSON IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Marie-Laure FILLY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1425

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [D]

demeurant C/O Mme [X] [D] – [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [D]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 07 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02089 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SSO

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [D] et MME [X] [D] sont propriétaires au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic PLISSON IMMOBILIER.

Il a été constaté par le syndic que M. [W] [D] et MME [X] [D] ne déféraient pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui leur étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances leur ont été adressées.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné M. [W] [D] et MME [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions d’actualisation signifiées le 21 octobre 2025, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

condamner M. [W] [D] et MME [X] [D] à lui payer la somme de 2787,11 euros pour les charges impayées arrêtées au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, condamner M. [W] [D] et MME [X] [D] à lui payer la somme de 410 euros au titre des frais de recouvrement engagés au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024,condamner M. [W] [D] et MME [X] [D] à lui payer la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,condamner M. [W] [D] et MME [X] [D] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 novembre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé la dette conformément à ses conclusions.

Assigné à étude, M. [W] [D] n’a pas comparu.

MME [X] [D] a indiqué avoir changé de domicile et racheter la part de son frère [W] [D] sans en justifier. Elle a indiqué avoir commencé à rembourser sa dette sans échéancier, dont 500 euros le 22 octobre 2025.

Elle demande un échéancier de paiement de 500 euros mensuel. Elle fait état de 1700 euros de retraite mensuelle, et vendre un bien immobilier le 28 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

Le SDC n’a pas communiqué le décompte actualisé reflétant ou non le versement allégué. Le montant de la créance fera donc l’objet de réserves.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [W] [D] et MME [X] [D] sont bien copropriétaires indivis des lots n° 97 et 2 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] correspondant à 99/10044e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée et le règlement de copropriété, ils sont tenus solidairement au paiement de leur quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que M. [W] [D] ET MME [X] [D] n’ont pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

le contrat de syndic PLISSON IMMOBILIER (pièces 7, 12)les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires (pièces 5, 11) de 2023 à 2025 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours délivré par la société PLISSON IMMOBILIER (pièce 6), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux (pièces 4, 9,10),une mise en demeure du 23 mai 2024 et 06 décembre 2024 (avisée et non réclamée le 13 décembre 2024) pour la somme de 2075,70 euros en principal attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de M. [W] [D] et MME [X] [D] (pièce 2).

La somme réclamée par le SDC fait suite aux relevés du compte de M. [W] [D] et MME [X] [D] arrêté au 07 février 2025 puis au 15 octobre 2025 également produits aux débats (pièces 3, 9) reflétant les appels de fonds susdits. Le premier décompte intègre aussi les frais de recouvrement (410 euros).

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libérée.

M. [W] [D] et MME [X] [D] seront donc solidairement condamnés à payer au SDC la somme de 2787,11 euros pour les charges impayées arrêtées au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 pour la somme de 2075,70 euros, et à compter du 21 octobre 2025 pour le surplus, réserve étant faite de la somme éventuelle de 500 euros alléguée versée par MME [X] [D] le 22 octobre 2025.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…).

En l’espèce, il ressort des pièces précitées ainsi que des tarifs exposés au contrat de syndic la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic Cabinet PLISSON pour recouvrer les impayés de charges de M. [W] [D] et MME [X] [D].

M. [W] [D] et MME [X] [D] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 410 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2024.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain et de la présence de deux paiements dans le décompte, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle de 2023 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété et compte tenu de la durée de défaillance, mais aussi du paiement malgré tout de certaines provisions pour travaux il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à ce titre.

IV. Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Compte tenu des explications fournies par MME [X] [D] à l’audience, il sera accordé M. [W] [D] et MME [X] [D] un délai de 12 mois pour se libérer de leur dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

Le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible

V. Sur les demandes accessoires

a) Sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [W] [D] et MME [X] [D], partie succombante, seront solidairement condamnés aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [W] [D] et MME [X] [D] soient déchargés de l’indemnité que l’article 700 du code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [W] [D] et MME [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2787,11 euros au titre des charges impayées arrêtées au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 pour la somme de 2075,70 euros, et à compter du 21 octobre 2025 pour le surplus ;

DIT que les parties devront préalablement faire les comptes pour vérifier l’imputation ou non d’un paiement de MME [X] [D] non compris dans le décompte au 15 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [D] et MME [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 410 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 ;

AUTORISE M. [W] [D] et MME [X] [D] à se libérer de leur dette globale en 12 mensualités de 230 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification du jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [D] et MME [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre de leur résistance abusive ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [D] et MME [X] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [D] et MME [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière Le président