TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 12 Septembre 2024

N° RG 23/02926 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5G3

N° :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] – rerpésenté par son syndic la sociétré SYNDICEO -

c/

Monsieur [H] [Z],

Madame [P] [Y] épouse [Z]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] – rerpésenté par son syndic la sociétré SYNDICEO -

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

DEFENDEURS

Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z]

Demeurant tous deux

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 Juillet 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] sont propriétaires indivis du lot n°6 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5].

Par jugement en date du 14 août 2019, Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] ont notamment été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la SAS SYNDICEO, ci-après « le syndicat des copropriétaires », les sommes de 2774,23 euros au titre des charges de copropriété, 200 euros au titre de dommages et intérêts ainsi que 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 1er février 2022, Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] ont notamment été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7919,57 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 7 septembre 2019.

Vu l’exploit d’huissier en date du 1er décembre 2023, par laquelle le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes de :

—  11.064,50 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtées au 1er octobre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ,

—  706,40 euros au titre des frais de suivi de contentieux avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

—  4000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 27 février 2024, celle-ci a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [H] [Z], comparant en personne, qui a exprimé le souhait de se faire assister par un avocat.

L’affaire étant revenue à l’audience du 4 juillet 2024, Monsieur [H] [Z] a comparu à nouveau sans avocat. l’affaire a alors été retenue.

Aux termes de conclusions écrites qu’il a fait signifier aux défendeurs, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum de Monsieur et Madame [Z] à lui verser les sommes de :

—  12.505,39 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtées au 1er octobre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ,

—  706,40 euros au titre des frais de suivi de contentieux avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

—  4000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Monsieur [H] [Z] a manifesté le souhait de bénéficier de délais de paiement sur six mois, le temps de vendre son bien immobilier.

Régulièrement assignée en étude, Madame [P] [Y] épouse [Z] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter par un avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice cadastrale, des procès-verbaux des assemblées générales des 20 février 2019, 07 septembre 2020, 31 mars 2021, 17 mars 2022, 13 mars 2023 et 25 mars 2024 approuvant les dépenses des exercices arrêtés au 30 septembre 2020, au 30 septembre 2021, au 30 septembre 2022 et au 30 septembre 2023, ainsi que les budgets prévisionnels jusqu’au 30 septembre 2024, des attestations de non-recours de ces assemblées générales, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 1er octobre 2019 au 1er avril 2024 que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il s’ensuit que Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] seront condamnés au paiement de la somme de 12.505,39 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023, date de l’assignation, à hauteur de la somme de 11.064,50 euros, et à compter du 7 juin 2024, date de la signification des conclusions écrites additionnelles pour le surplus.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

En second lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 17 mars 2023, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 706,40 euros, correspondant aux prestations suivantes :

— frais de mise en demeure et de relance : 40 euros

— frais de commandement de saisie immobilière : 366,40 euros

— honoraires contentieux : 300 euros

Les frais de mise en demeure et de relance qui sont effectivement des frais nécessaires ne sont pas justifiés, dans la mesure où il n’est pas produit aux débats les accusés de réception des courriers en date des 29 avril 2022 et 30 mai 2022.

Les frais de commandement de saisie immobilière doivent être intégrés aux dépens résultant du jugement rendu le 1er février 2022 par le tribunal de proximité d’Asnières.

En dernier lieu, les frais « honoraires contentieux » ne sont pas explicités. En tout état de cause, les honoraires facturant la transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ou le suivi du dossier de contentieux ne peuvent constituer des frais nécessaires au sens de l’article précité, dans la mesure où ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire de gestion.

Il convient par conséquent, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi des défendeurs est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] ne paient pas leurs charges de copropriété depuis plus d’une année et qu’ils ont déjà été condamnés à ce titre à deux reprises par jugements des 4 mai 2019 et 1er février 2022.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, les défendeurs étant mariés et le paiement de charges de copropriété constituant une dette ménagère, Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] seront donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Z] justifient d’une situation financière difficile. Ces derniers s’engagent par ailleurs à vendre leur bien immobilier dans un délai de six mois. Ils pourront s’acquitter de leur dette par versements mensuels selon des modalités qui seront précisées par le dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z], qui succombent, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] à lui payer la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la société SYNDICEO, la somme de 12.505,39 euros au titre des charges de copropriété échues dues entre le 1er octobre 2019 et le 1er avril 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter du 1er décembre 2023, à hauteur de la somme de 11.064,50 euros et à compter du 7 juin 2024 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande en paiement au titre des frais de suivi de contentieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE cependant Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] à se libérer de leur dette envers le syndicat des copropriétaires au moyen de six versements mensuels de 300 euros chacun et un 7ème versement qui soldera la dette en principal, intérêts, dépens et indemnité de procédure. Le premier versement devra être fait au plus tard le 10 suivant le mois de la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois,

DIT qu’à défaut de paiement intégral d’une seule échéance à son terme, même partiellement, la créance sera exigible immédiatement pour le tout,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] aux dépens,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 12 Septembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-Président