MINUTE N°

N° RG 25/00580 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCRE

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [H], [R] [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H], [R] [P], né le 23 décembre 1973 à [Localité 6] (Côte d’Ivoire) – demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [H], [R] [P]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé en date du 26 mai 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [H] [R] [P] un logement sis [Adresse 4], ainsi qu’un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 664,98 euros, et 183,95 euros de provision sur charges s’agissant du logement et 22,11 euros s’agissant du parking.

Le 15 janvier 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3646,44 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 16 janvier 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 30 avril 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [H] [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérées au sein des contrats de location conclus pour le logement et l’emplacement de stationnement ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire desdits baux;

— ordonner son expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement des biens mobiliers et leur transport dans un lieu approprié aux frais risques et périls de Monsieur [H] [R] [P] qui aura un délai de deux mois pour les retirer après sommation et passé ce délai, autoriser la vente aux enchères publiques de ces biens aux frais du défendeur faute pour lui d’avoir payé la totalité des frais de garde-meuble ;

— condamner Monsieur [H] [R] [P] au paiement des sommes suivantes :

* 4181,31 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2025 sur les sommes visées audit acte et à compter de la présente décision pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

La société CDC HABITAT SOCIAL sollicite en outre la capitalisation des intérêts.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 mai 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 novembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6423,25 euros, échéance de octobre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [H] [R] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [H] [R] [P] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Elle est néanmoins d’accord pour l’octroi de délais de paiement et pour que Monsieur [P] verse 110 euros par mois pour apurer son arriéré, insistant sur le fait qu’il devra en revanche prévoir une dernière mensualité d’un montant beaucoup plus important.

Monsieur [H] [R] [P] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite de pouvoir payer 110 euros par mois en plus du loyer courant. Il justifie avoir saisi la commission de surendettement des Yvelines.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 6 mai 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 mai 2020, du commandement de payer délivré le 15 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2025 que la créance de la société CDC HABITAT SOCIAL à l’égard de Monsieur [H] [R] [P] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :155,37 euros et 190,37 euros correspondant à des frais de poursuites.

Par conséquent, Monsieur [H] [R] [P] sera condamné à lui payer la somme de 6077,51 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2025 sur la somme de 3646,44 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [H] [R] [P] le 15 janvier 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 15 mars 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 mai 2020 à compter du 16 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, et à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience,reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [H] [R] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [H] [R] [P] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [H] [R] [P] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [R] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [R] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mars 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [H] [R] [P] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [R] [P] au paiement de cette indemnité à compter du 16 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 18 novembre 2025.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [R] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, contenues dans les contrats de bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 26 mai 2020 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part et Monsieur [H] [R] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], et l’emplacement de stationnement sont réunies à la date du 16 mars 2025,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6077,51 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de octobre 2025 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 janvier 2025 sur la somme de 3646,44 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Monsieur [H] [R] [P] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 110 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [R] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 16 mars 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 18 novembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] [P] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

REJETTE la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 14 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection