TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

N° RG 25/00003 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JECR

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 MARS 2025

Nous, Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann

statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe le 10 mars 2025 après débats à l’audience publique du 24 février 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

REQUÉRANTES :

Madame [P] [N]

née le 10 Mai 1949 à [Localité 9] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [N]

née le 18 Septembre 1953 à [Localité 9] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Toutes deux représentées par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Véronique SCHOTT, avocat au barreau de MULHOUSE

REQUIS :

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 6], non comparant

Madame [X] [U], demeurant [Adresse 6], non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Ordonnance réputée contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [N] et Madame [M] [N] ont saisi le Juge des contentieux et de la protection statuant en référés du Tribunal de proximité de THANN d’une action dirigée contre Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu du commandement visant la clause résolutoire dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai imparti ;

— ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du demandeur aux seuls frais risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui peuvent être dus ;

— condamner solidairement à titre provisionnel la partie défenderesse à payer à l’indivision [N] jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la restitution des locaux vides et la remise des clefs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges dus en l’absence de résiliation outre au paiement de la somme provisionnelle de 4.036,28€ selon décompte arrêté en octobre 2024, loyer du mois de novembre inclus assortie des intérêts à compter du commandement de payer;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1342-2 du Code civil ;

— condamner solidairement la partie défenderesse au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions au visa de la loi du 06 juillet 1989, Madame [P] [N] et Madame [M] [N] exposent que l’indivision existante entre elles est propriétaire d’un logement donné à bail à Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U].

Faute pour les locataires d’avoir respecté les obligations locatives, elles expliquent avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges lequel est resté infructueux.

A l’audience qui s’est tenue le 24 février 2025, Madame [P] [N] et Madame [M] [N], représentées par leur Conseil, se sont référées aux termes de leur assignation faisant valoir un décompte actualisé de leur créance.

Bien que régulièrement assignés par actes du 19 décembre 2024 remis par dépôt à l’étude, Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] n’ont pas comparu et ni ne se sont fait représenter.

Ainsi, en considération de la nature de l’affaire, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut, si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation et est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la Caisse d’Allocations Familiales a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 20 décembre 2024 outre la CCAPEX le 12 août 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion:

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, d’une part, et ainsi qu’il est prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de leurs demandes, Madame [P] [N] et Madame [M] [N] produisent notamment :

— le contrat de location signé par les locataires le 1er mai 2023 à effet du 17 avril 2023 portant sur la location d’un appartement sis au [Adresse 7] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 520€, révisable, majoré de provisions sur charges de 55€, payable d’avance le 1er du mois, outre d’un dépôt de garantie du montant du loyer ;

— le décompte de situation au 18 octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4.036,28€ au mois d’octobre 2024 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du 08 août 2024 adressé par voie de Commissaire de Justice faisant état d’une dette de 3.439,96€ outre de 156,98€ au titre de l’acte.

Faute pour la partie défenderesse de justifier d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la partie demanderesse, il y a lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois, aucun règlement n’ayant été effectué par la partie défenderesse entre le 08 août 2024 et le 08 octobre 2024 pour apurer la dette.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire ont été acquis à la date du 09 octobre 2024.

Ainsi, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, la partie défenderesse restait devoir un montant de 4.036,28€ au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus, le loyer étant payable d’avance à compter du 1er dont il convient de déduire des frais non justifiés (relance, TVA sur honoraire de location) ainsi que la rédaction du bail dont le coût doit être partagé entre les parties, aucun élément ne permettant d’en déduire que le coût retenu correspond effectivement à la somme restant à la charge des locataires.

Dès lors, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile en condamnant solidairement, en application de la clause de solidarité figurant au contrat de bail, Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] à payer à [P] [N] et Madame [M] [N] ce montant provisionnel de 4.036,28 – (186,66 + 37,34 + 10) = 3.802,28€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois d’octobre 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3.439,96€ et à compter du 19 décembre 2024, date de l’assignation pour le surplus des sommes dues.

Les locataires ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, ils doivent être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

De même, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

De surcroît, le bailleur est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

Ainsi, il convient, dans la limite de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, de condamner solidairement, en application de la clause contractuelle du bail, la partie défenderesse à payer cette indemnité fixée à la somme provisionnelle de 538,16€ outre 40€ de charges laquelle est due à compter du mois de novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure.

Par ailleurs, eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de [P] [N] et Madame [M] [N] l’intégralité des frais irrépétibles qu’elles ont pu exposer à l’occasion de la présente instance. En conséquence, Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] doivent être condamnés in solidum à lui payer la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il y a également lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS régulière et recevable la demande formée par [P] [N] et Madame [M] [N] à l’encontre de Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail à effet du 17 avril 2023 ;

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties ont été acquis à la date du 09 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] à payer à [P] [N] et Madame [M] [N] un montant provisionnel de 3.802,28€ (trois mille huit cent deux euros et vingt-huit cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois d’octobre 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3.439,96€ et à compter du 19 décembre 2024, date de l’assignation pour le surplus des sommes dues;

DISONS que Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et qu’ils sont occupants sans droits ni titres depuis le 09 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés comme suit : logement sis [Adresse 8] [Localité 4], dans le délai légal de 2 (DEUX MOIS) à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire pendant ce délai,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la [Localité 11] Publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme provisionnelle de 538,16€ outre 40€ de charges laquelle est due à compter du mois de novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

En tout état de cause,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [U] à payer à [P] [N] et Madame [M] [N] la somme de 500€ (cinq cents euros) des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le dix mars deux mille vingt-cinq, par D.SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, et signé par elle et le greffier.

Le greffier, Le Juge des référés,