TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00445 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWWV

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[E] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Maître Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Maître [B] [K] – 122

M.[E] [N]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS 824.541.148) dans les droits du bailleur BHSC IMMO- [U] HOTOT 65 Rue Joseph Philippon 14000 Caen, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMMONIER, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Maître Hélène ROULLIN, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

né le 03 Mai 1989 à ROSNY SOUS BOIS (93110), demeurant 65 Rue Joseph PHILIPPON – Bât.A – 14000 CAEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Septembre 2024

Date des débats : 14 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 11 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 mai 2023, la SCI BHSC IMMO a donné à bail à M. [E] [N] un immeuble à usage d’habitation situé 65 rue Joseph Philippon – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 713 euros, dont une provision mensuelle pour charges de 30 euros.

Par acte sous seing privé, la société Action logement services, intervenant au titre de la garantie Visale, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par la locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services a fait délivrer le 20 octobre 2023 à M. [N] un commandement de payer la somme en principal de 1.426 euros au titre des loyers et charges.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la société Action logement services a fait assigner M. [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

– ordonner l’expulsion de M. [N] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner M. [N] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 1.426 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 octobre 2023;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire en date du 19 novembre 2024, il a été ordonné la réouverture des débats afin que la société ACTION LOGEMENT SERVICES produise un décompte locatif détaillé depuis l’origine de la dette.

À l’audience du 14 janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la société Action logement services, représentée par son conseil, indique que le locataire a rendu le logement le 23 novembre 2024, se désiste de ses demandes au titre de l’expulsion et maintient ses autres demandes, portant sa demande au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1980,30 euros, loyer jusqu’au 21 novembre 2024 inclus.

M. [N], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Le diagnostic social et financier, prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail;

– le « contrat de cautionnement Visale», signé par le bailleur ;

– le commandement de payer du 20 octobre 2023;

– la quittance subrogative du 25 septembre 2023, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 1426 euros au titre du loyer et charges impayés de août et septembre 2023, et la quittance du 19 décembre 2024 pour la somme de 554,30 euros au titre du loyer de novembre 2024, portant la subrogation totale à la somme de 1980,30 euros ;

– un décompte locatif portant sur la période de mars 2022 à mai 2024 ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 21 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus et faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 1980,30 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que M. [N] a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services a effectué certains règlements au lieu et place du locataire.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre la locataire à hauteur de 1980,30 euros et pour le recouvrement de cette somme seulement, M. [N] sera condamné à payer à la société Action logement services la somme de 1.980,30 euros, arrêtée au 21 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés novembre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.426 euros à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 23 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale» prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives signées par le bailleur rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

En conséquence, par application du contrat liant les parties, le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 23 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 24 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien-fondé.

Sur le bien fondé de la demande

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux moispour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [N].

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort, tant du décompte locatif que du détail de la créance d’Action logement services, produits aux débats, que dans ce délai de deux mois, la dette locative objet du commandement de payer n’a pas été apurée.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 décembre 2023.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la société Action logement services la somme de1.980,30 euros, arrêtée au 21 novembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés novembre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.426 euros à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 23 janvier 2024, date de l’assignation ;

DÉCLARE recevable la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la société Action logement services ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu par la SCI BHSC IMMO avec M. [E] [N] et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé 65 rue Joseph Philippon – 14 000 Caen, à la date du 20 décembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023 ;

CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION