TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57023 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA63N

N° : 4

Assignation du :

15 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mars 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [B]

Chez son mandataire, la société JMD IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [O] [B] épouse [M]

Chez son mandataire, la société JMD IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [E] [B]

Chez son mandataire, la société JMD IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [V] [B]

Chez son mandataire, la société JMD IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [X] [M]

Chez son mandataire, la société JMD IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS – #D1424

DEFENDERESSE

La société CHW S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurence CARLES, avocat au barreau de PARIS – #C0992, SELARL CLAWZ AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 23 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Suivant acte sous seing-privé du 17 janvier 2019, l’indivision formée par M. [H] [B], Mme [O] [B], épouse [M], M. [E] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [M], a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société CHW, portant sur des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 26.991,24 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont, par acte du 21 juillet 2020, fait délivrer à la société CHW un commandement de payer la somme en principal de 6.540 euros, visant la clause résolutoire, puis un second commandement de payer la somme en principal de 16.898,64 euros, visant la clause résolutoire, par acte délivré le 11 septembre 2021.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, l’indivision [K] a, par acte du 23 novembre 2021, fait assigner la société CHW devant la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement du 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

Débouté l’indivision [K] de l’ensemble de leurs demandes ;Débouté la société CHW de sa demande de révision du prix du bail ;Condamné l’indivision [K] à la remise en état des lieux loués de nature à permettre l’activité stipulée au bail par la société CHW.

Les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision.

Cette affaire demeure pendante.

Par acte délivré le 5 août 2025, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance en cours de validité, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, M. [H] [B], Mme [O] [B], épouse [M], M. [E] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [M] ont, par acte du 15 octobre 2025, fait citer la société CHW devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de leurs conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 23 février 2026, les consorts [K], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

« Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de Monsieur [Z] [B], Madame [O] [B], épouse [M], Monsieur [E] [B], Mademoiselle [V] [B] et Monsieur [X] [M],

Déclarer acquise la clause résolutoire du bail commercial renouvelé du 17 janvier 2019,

Ordonner l’expulsion de la Société CHW, ainsi que celle de tout éventuel occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Ordonner, aux frais de la Société CHW, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues,

Condamner la société CHW à payer à Monsieur [Z] [B], Madame [O] [B], épouse [M], Monsieur [E] [B], Mademoiselle [V] [B] et Monsieur [X] [M] une indemnité d’occupation à compter du 5 septembre 2025, égale au montant du dernier loyer journalier facturé, outre les charges, jusqu’à parfaite libération des lieux,

Débouter la société CHW de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à une remise en état des lieux loués de nature à permettre l’exercice de l’activité stipulée au bail par la société CHW sous astreinte,

Condamner la société CHW à payer à Monsieur [Z] [B], Madame [O] [B], épouse [M], Monsieur [E] [B], Mademoiselle [V] [B] et Monsieur [X] [M] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la Société CHW en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 août 2025. ».

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société CHW, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« – RECEVOIR la société CHW en ses présentes conclusions, l’y déclarer bien fondée et, y faisant droit,

A titre principal,

DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [H] [B], Madame [O] [B], Monsieur [E] [B], Madame [V] [B], et Monsieur [X] [M],

DEBOUTER Monsieur [H] [B], Madame [O] [B], Monsieur [E] [B], Madame [V] [B], et Monsieur [X] [M] de l’ensemble de leurs demandes, en ce qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse,A titre subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et accorder rétroactivement un délai de 6 mois à la société CHW pour produire l’assurance des locaux,

DIRE ET JUGER que, par la production de l’attestation d’assurance dans le délai, toute infraction au bail a cessé et que le commandement du 5 août 2025 est privé de tout effet,En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [B], Madame [O] [B], Monsieur [E] [B], Madame [V] [B], et Monsieur [X] [M] à une remise en état des lieux loués de nature à permettre l’exercice de l’activité stipulée au bail par la société CHW sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [B], Madame [O] [B], Monsieur [E] [B], Madame [V] [B], et Monsieur [X] [M] à payer à la société CHW la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [B], Madame [O] [B], Monsieur [E] [B], Madame [V] [B], et Monsieur [X] [M] aux entiers dépens. ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

La clause résolutoire n’est pas acquise si elle a été mise en œuvre de mauvaise foi, appréciée à la date de délivrance du commandement. L’appréciation de la mauvaise foi est souveraine.

Les juges du fond doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si, du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, le locataire ne s’était pas trouvé, après la prise de possession des lieux, dans l’impossibilité d’y exercer le commerce conventionnellement prévu dans le bail (3ème Civ. 21 décembre 1987, pourvoi n°86-13.861, publié ; 3ème Civ., 21 novembre 1990, pourvoi n°89-16.189, publié ; 3ème Civ. 20 février 1991, pourvoi n°89-18.372 ; 3ème Civ. 12 juin 2001, pourvoi n°99-19457; 3ème Civ., 28 juin 2018, pourvoi n°17-17.712).

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail renouvelé stipule en son article 18 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment les provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 14 de ce contrat prévoit que « Le Preneur devra assurer et maintenir assurés, auprès d’une compagnie notoirement solvable, les biens loués, les aménagements, les objets mobiliers, matériel et marchandises contre l’incendie, les risques locatifs, les risques professionnels, le recours des voisins et des tiers, les dégâts des eaux, la recherche de fuites, les explosions, les bris de glace, tous dommages matériels et immatériels et généralement tous les autres risques ».

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement délivré au preneur le 5 août 2025, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I du code de commerce.

Toutefois, la société CHW soulève, à titre principal, l’existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

La société défenderesse estime que les consorts [K] ont délivré le commandement de mauvaise foi. Elle explique que les demandeurs ont été condamnés par un jugement du 7 septembre 2023 à remettre en état les locaux loués puisqu’à la suite de travaux effectués par le bailleur, de nombreuses tranchées ont été creusées dans les couloirs des salles de karaoké et n’ont pas été rebouchées, que des gravats et des amas de sable subsistent dans les pièces au fond, que les canalisations sont apparentes, les regards cassés, que le carrelage de la cuisine présente des perforations et que les siphons de cette pièce sont apparents. Elle explique qu’elle est dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux depuis 2020 et qu’elle a cessé son activité.

Elle considère ainsi que le manquement qui lui est reproché par ses bailleurs ne peut être considéré comme suffisamment grave dès lors qu’il résulte de l’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail et que cette impossibilité d’exploiter résulte d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance. Elle invoque l’exception d’inexécution.

Elle ajoute enfin avoir régularisé sa situation en souscrivant une assurance pour les locaux dès le mois de novembre 2025, alors même qu’elle n’était plus en mesure d’exploiter les locaux.

En réplique, l’indivision [K] explique que cette procédure est totalement indépendante des travaux à faire réaliser dans les locaux, celle-ci ne portant que sur le défaut de production du justificatif d’une assurance dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, l’assurance souscrite par la société CHW ayant expiré le 30 juin 2025. Les demandeurs ajoutent que l’attestation d’assurance produite tardivement par la société CHW ne porte que sur la période du 24 novembre 2025 au 1er novembre 2026, ce qui signifie que les locaux n’ont pas été assurés sur toute la période courant du 1er juillet 2025 au 23 novembre 2025, obligation pourtant essentielle du preneur. Ils ajoutent que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par la société CHW, puisque l’obligation d’assurer les locaux n’est pas liée à l’exploitation effective des locaux ni à la jouissance paisible des locaux.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Au cas particulier, la société CHW verse un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 septembre 2023, ayant constaté qu’elle est dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués depuis au moins le 6 juillet 2020 en raison de l’état dans lequel ils se trouvent, retenu un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme et condamné les consorts [K] à procéder à la remise en état des locaux.

Si les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision, il est établi par le procès-verbal de constat du 26 novembre 2025 versé aux débats par la défenderesse que l’état des locaux est identique à celui constaté en juillet 2020 :

— tranchées persistantes sur toute la longueur des couloirs desservant les salles de karaoké,

— gravats et amas de sable dans les pièces du fond,

— canalisations apparentes et regards cassés,

— faux plafonds ouverts et poussière omniprésente,

— trous dans le carrelage et siphons apparents dans la cuisine.

La société CHW apporte ainsi la preuve que le bailleur n’assure pas la délivrance des lieux loués.

Le commandement de justifier d’une assurance locative a donc été délivré de mauvaise foi par les bailleurs et la société CHW est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution.

En conséquence, les consorts [K] seront déboutés de leurs demandes en constatation de la résiliation du bail par l’effet du commandement délivré le 5 août 2025, et de toutes leurs demandes subséquentes.

Compte tenu du sens de la présente décision ; il n’y a pas de statuer sur la demande subsidiaire de délais de la société CHW.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état

La société CHW sollicite la condamnation sous astreinte des consorts [K] à remettre en état les locaux, ceux-ci n’ayant jamais procédé aux travaux de remise en état alors même qu’ils ont déjà été condamnés à ce titre par le tribunal judiciaire de Paris dans un jugement rendu le 7 septembre 2023. Elle estime qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à leur obligation de remise en état.

En réplique, les consorts [K] rappellent que le jugement dont se prévaut la société CHW est frappé d’appel et que la procédure demeure pendante. Ils estiment ainsi que cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’une part, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, d’ordonner l’exécution d’une décision de justice.

En outre, compte tenu des débats en cours devant la juridiction du fond relatifs à l’étendue des obligations respectives des parties résultant du contrat de bail et des manquements allégués par chacune, la demande reconventionnelle de mise en état se heurte à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [K], échouant dans leurs prétentions en référé, conserveront la charge des dépens de la présente instance.

Les parties seront par ailleurs déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais exposés avant l’audience.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Déboutons M. [H] [B], Mme [O] [B], épouse [M], M. [E] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [M] de toutes leurs demandes ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées à titre reconventionnel par la société CHW ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais exposés avant l’audience;

Laissons la charge des dépens à M. [H] [B], Mme [O] [B], épouse [M], M. [E] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [M] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 30 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON