TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [L] [O] [Z]

Mme [C] [W] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06945 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPPK

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [O] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [C] [W] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06945 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPPK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 26 novembre 2015, la S.A. [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 544,85 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3773,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z], le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] des lieux loués avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration des biens éventuellement laissés dans les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  7726,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, outre les loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération définitive des lieux,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025, lors de laquelle la S.A. [Adresse 4], représentée par son conseil, demande la rectification de l’erreur matérielle contenue dans le dispositif de son acte introductif d’instance en ce qu’il vise en qualité de demanderesse la société ICF LA SABLIERE en lieu et place de la S.A. [Adresse 4] et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance ainsi rectifié, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 11265,79 euros arrêté au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par M. [L] [O] [Z], considérant qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [O] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il déclare percevoir au minimum 3500 euros de revenus mensuels, avoir un enfant à charge et rembourser des crédits à la consommation. Il précise disposer d’une épargne retraite d’un montant de 23000 euros qui pourra être débloquée dans le cadre d’une procédure de surendettement, lui permettant de solder la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le règlement de la dette par des mensualités de 300 euros par mois, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement citée à étude, Mme [C] [W] [Z] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux déclarations de la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE à l’audience du 21 novembre 2025 sur interrogation de la présidente, il sera relevé que le dispositif de l’assignation du 7 juillet 2025 comporte une erreur purement matérielle en ce qu’il vise la société ICF LA SABLIERE en lieu et place de la S.A. [Adresse 4], demanderesse dans la présente procédure. Il convient donc de retenir que l’ensemble des demandes sont formulées au bénéfice de la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE et non de la société ICF LA SABLIERE.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. [Adresse 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 21 février 2025, pour la somme en principal de 3773,11 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte et des débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Compte tenu de la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] restent lui devoir la somme de 11265,79 euros, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges échus impayés, après soustraction des frais de commandement de payer et d’assignation recouvrables au titre des dépens de l’instance.

M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z], qui ne contestent pas ce montant, seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 février 2025 sur la somme de 3773,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2025 et de l’assignation du 7 juillet 2025.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A. [Adresse 4] sera donc déboutée de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 26 novembre 2015 entre la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE, d’une part, et M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], à [Localité 6] est résilié depuis le 22 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] à payer à la S.A. [Adresse 4] la somme de 11265,79 euros (onze mille deux cent soixante-cinq euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des loyers et charges échus impayés au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 3773,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 avril 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] seront condamnés solidairement à verser à la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A. [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [O] [Z] et Mme [C] [W] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2025 et de l’assignation du 7 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection