TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 24/57767 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54EV

N° : 11

Assignation du :

08 Novembre 2024

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 février 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet CGA, nom commercial CGA COPRO

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS – #C1869

DEFENDEURS

Monsieur [N] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [J] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Amélie COISNE, avocat au barreau de PARIS – #K49

DÉBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

L’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à [Localité 4] est organisé sous le statut de la copropriété et a pour syndic en exercice le cabinet CGA COPRO.

Monsieur et Madame [Y] sont propriétaires, depuis le 27 décembre 2023, des lots n°14 (5e étage) et 20 (6e étage) au sein dudit immeuble (donnant sur l'[Adresse 6]).

Le 26 avril 2024, Monsieur [T] [H], copropriétaire de l’appartement situé au 4 ème étage de cet immeuble, en dessous de celui des époux [Y], a mandaté un commissaire de justice pour faire constater l’existence de travaux liés à l’installation d’une climatisation par ses voisins du dessus.

Le commissaire de justice a notamment constaté la présence de 4 trous réalisés dans les murs de la façade de l’immeuble.

Par courrier du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a adressé aux époux [Y] un courrier leur demandant de déposer le caisson de climatisation installé sur leur balcon sans autorisation.

Par courrier du 6 mai 2024, les époux [P] ont indiqué refuser de retirer les blocs climatisation considérant que les travaux litigieux ne sont pas soumis à l’autorisation préalable de la copropriété car la climatisation est installée sur le balcon, partie privative, et que l’appareil a été pourvu d’un «habillage esthétique » pour ne pas porter atteinte à l’harmonie de la façade de l’immeuble.

Par acte du 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris (75017), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [N] [Y] et Mme [J] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin de les condamner à procéder à la dépose des deux blocs de climatisation installés sur leur balcon sous astreinte.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024 et a fait l’objet d’une injonction à rencontre un médiateur de justice puis de plusieurs renvois dans l’attente de la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires.

Aux termes de l’assemblée générale qui s’est tenue le 9 janvier 2026, la résolution des époux [Y] sollicitant une autorisation a posteriori des travaux d’installation d’un système de climatisation au sein de leur appartement avec caissons extérieurs sur les balcons a été rejetée.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 janvier 2026.

Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice demande de :

— CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [Y] à faire procéder à la dépose par une entreprise qualifiée et assurée des blocs de climatisation installés sur leur balcon, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir et sous la surveillance et la direction de l’architecte de l’immeuble qui interviendra à leurs frais exclusifs ;

— ORDONNER à Monsieur [Y] et Madame [Y] de procéder aux travaux de reprise du mur de façade de leur balcon à la suite de la dépose des deux blocs de climatisation litigieux, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et sa direction, lequel interviendra à leurs frais exclusifs ;

— RESERVER sa compétence pour liquider l’astreinte en tant que de besoin ;

En toute hypothèse,

— REJETER toutes les demandes de condamnation formées par les époux [Y] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [Y], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à [Localité 4], la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, M. [N] [Y] et Mme [J] [Y] sollicitent du juge des référés de :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], de sa demande de fixation d’astreinte ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, le règlement de copropriété, aux termes de sa section II, article 3, précise que les parties « communes » sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminée. Elles comprennent notamment : -la totalité du sol, y compris celui sur lequel est construit le bâtiment, et celui sur lequel sont établies la cour et deux courettes. – les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de refend.

Le règlement de copropriété stipule également en Deuxième Partie, Chapitre I, Section 1, Article 6, Point e. : « e – Harmonie de l’immeuble – les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et de façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il sera dit plus loin. »

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [Y] ont installé les blocs de climatisation sans autorisation, que ces derniers portent atteinte à l’harmonie esthétique de la façade de l’immeuble, que pour leur installation, les époux [Y] ont fait percer le mur de la façade de l’immeuble qui est une partie commune de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, donc en violation du règlement de la copropriété et de la loi de 1965 ; que le commissaire de justice a constaté des trous dans la façade dus à la première installation des blocs de climatisation en hauteur sur le mur de façade ; que ces travaux sur la façade de l’immeuble sont donc constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

En réponse, les défendeurs font valoir que le syndicat des copropriétaires ne fonctionne que par de simples supputations et ne démontre pas, de manière certaine, le percement du mur de façade qui n’est qu’hypothétique, le constat de commissaire de justice, dressé par Maître [E] [M], le 26 avril 2024, ne l’affirmant pas ; que Maître [E] [M], se contente de constater, sans pour autant prendre le soin de joindre la moindre photographie à son constat, que quatre trous seraient présents sur la façade du 5ème étage ; que cette affirmation, non corroborée par une quelconque photographie, ne démontre aucunement que ces trous ont été réalisés par les Consorts [Y], ni que ces derniers sont en lien avec l’installation de leurs blocs de climatisation ; qu’en tout en état de cause, le même procès-verbal de constat précise (page 29) que les trous ont été rebouchés ; que l’atteinte aux parties communes par les Consorts [Y] ne saurait valablement être caractérisée sur cette unique pièce et ce d’autant devant le juge des référés devant lequel l’évidence est requise ; qu’ au contraire, aux termes de son constat en date du 28 avril 2025, Maître [A], Commissaire de justice mandaté par les Consorts [Y], a bien pris le soin de souligner que l’installation du caisson du voisin portait atteinte aux parties communes de l’immeuble : « Je constate également apercevoir la présente de câbles qui ressortent depuis l’arrière du bloc extérieur pour entrer dans les murs de façade » ; que le syndicat n’apporte aucunement la preuve que le percement du mur de façade de l’immeuble aurait été rendu nécessaire et réalisé pour l’installation de ces blocs de climatisation ; que les balcons ne sont pas expressément cités dans la liste des installations pour lesquelles l’harmonie de l’immeuble doit être préservée, s’agissant de parties privatives ; que les caissons ont fait l’objet d’un habillage esthétique et sont cachés par des treillis afin de ne porter aucune atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble, ni sur un plan visuel, ni sur un plan volumétrique ; que ladite installation n’apparaît donc ni contraire à la destination de l’immeuble, ni contraires aux dispositions du règlement de copropriété ; qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé dans le cadre du présent litige.

Au cas présent, les défendeurs ne contestant pas que les blocs de climatisation installés sur leur balcon fonctionnent, ce qui est constaté par le commissaire de justice mandaté par leurs soins en page 2 de son constat, les blocs de climatisation sont nécessairement raccordés aux blocs intérieurs nécessaires à leur bon fonctionnement. Ledit raccordement implique nécessairement le percement des façades, ce qui est démontré avec l’évidence requise en référé par le biais des photographies en page 5 du constat établi par le commissaire de justice mandaté par les défendeurs. Par conséquent, les défendeurs, qui ne contestent pas ne pas avoir obtenu d’autorisation pour réaliser le percement desdites façades, ni a priori ni a postériori de l’installation des blocs de climatisation, rapportent donc eux-mêmes avec l’évidence requise en référé la preuve du percement des façades de l’immeuble aux fins d’installation de leurs blocs de climatisation.

Par conséquent, cette violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété est constitutive d’un trouble manifestement illicite, et justifie d’ordonner à Monsieur [Y] et Madame [Y] de procéder aux travaux de rebouchage et reprise des murs de façade de leurs balcons au 5e et au 6e étage, en raison des percements effectués à l’occasion de l’installation des blocs de climatisation, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, sous astreinte de 50 € par jour de retard prononcée pendant une durée de six mois, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et sa direction, lequel interviendra à leurs frais exclusifs, tel que prévu au règlement de copropriété en deuxième partie, chapitre I, section 1, article 6, au point a), au 2ème paragraphe.

En revanche, concernant la seconde violation alléguée du règlement de copropriété, tirée de l’atteinte à l’harmonie de la façade de l’immeuble, une telle atteinte n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé par le syndicat des copropriétaires, celui-ci se contentant de produire aux débats un constat de commissaire de justice du 26 avril 2024, comportant des photographies du balcon du 5e étage, prises depuis la rue, ne permettant pas d’identifier avec certitude le balcon des consorts [Y] et la présence de blocs de climatisation. Par conséquent, aucune violation du règlement de copropriété n’apparaît caractérisée de ce fait et aucun trouble manifestement illicite n’est constitué. Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [Y] et Madame [Y] à faire procéder à la dépose par une entreprise qualifiée et assurée des blocs de climatisation installés sur leur balcon, sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] et Madame [Y], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à M. [N] [Y] et Mme [J] [Y] de procéder, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, aux travaux de rebouchage et de reprise des murs de façade de leurs balcons au 5e et au 6e étage, à la suite de l’installation des blocs de climatisation, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et sa direction, lequel interviendra à leurs frais exclusifs ;

A défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti

Condamnons M. [N] [Y] et Mme [J] [Y] au paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard, prononcée pendant une durée de six mois;

En toute hypothèse,

Condamnons M. [N] [Y] et Mme [J] [Y] aux entiers dépens ;

Condamnons M. [N] [Y] et Mme [J] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 23 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN