TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [Y] [S]

Monsieur [L] [F] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Anne GUALTIEROTTI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03157 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABH2

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SAS [Adresse 2]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051

DÉFENDEURS

Madame [Y] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [F] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 février 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 11 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03157 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABH2

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] sont propriétaires des lots 15 et 35 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 27 mai 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société MILLIERT, a assigné Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

5591,27 euros en principal et frais, comptes arrêtés au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2465,87 euros à compter du 12 mars 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation, 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 4 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en en précisant que le montant des frais est de 248,85 euros.

Bien que régulièrement assignés à étude, Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, décompte de charges du 14 mai 2025 pour la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2025, appels de fonds à compter du 4ème trimestre 2024, procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2023 et 8 juillet 2024) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 5342,42 euros.

Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] seront en conséquence condamnés solidairement – comme stipulé à l’article 109 du règlement de copropriété – à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date de première présentation de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception sur la somme de 2465,87 euros et à compter de l’assignation pour le surplus en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Décision du 11 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03157 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABH2

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] au paiement de la somme de 248,85 euros au titre des frais nécessaires correspondant à des frais de mise en demeure par avocat du 12 mars 2024 (240 euros) et de relance du 17 février 2025 (8,85 euros) dont les envois sont justifiés.

Il sera en conséquence fait droit à la demande, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la mise en demeure ne portant pas sur ces frais.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] ont réglé uniquement la somme de 562,50 euros entre le 1er octobre 2022 et le 1er avril 2025. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S], partie perdante, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] seront condamnés à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] les sommes de:

5342,42 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er octobre 2022 et le 1er avril 2025 selon décompte arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 2465,87 euros et à compter du 27 mai 2025 pour le surplus ; 248,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 ; CONDAMNE in solidum Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] et M. [L] [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière Le Président