TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [X]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GOLDSTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00197 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB2QZ

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la société AUBRY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e David GOLDSTEIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #G0402

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00197 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB2QZ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [X] est propriétaire du lot n°157 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au régime de la copropriété représentant au total 48/15 500ème tantièmes.

M. [M] [X] a été mis en demeure de payer la somme de 4 799,45 euros, au titre des charges de copropriété impayées, par lettre datée du 26 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025 remis au greffe le 15 janvier suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris, représenté par son syndic en exercice, la société AUBRY, a fait assigner M. [M] [X] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner M. [M] [X] à lui payer la somme de 5 448,78 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [M] [X] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [M] [X] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 17 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés par M. [M] [X] et ce, malgré plusieurs relances. Il énonce que les manquements réitérés de M. [M] [X] sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct, certain et distinct de la simple avance des fonds et de celui compensé par les intérêts moratoires.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, M. [M] [X] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [M] [X] est propriétaire du lot de copropriété n°157 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— les copies au 19 juin 2025 des appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du quatrième trimestre de l’année 2022 au quatrième trimestre de l’année 2024 et la copie des appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du premier au troisième trimestre de l’année 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022, 2023 et 2024,

— l’historique du compte du 1er janvier 2021 au 31 juillet 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 février 2021, 13 juillet 2021, 14 décembre 2021, 30 juin 2022, 20 juin 2023, 20 juin 2024 et 20 mars 2025 comportant :

— l’approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024,

— le vote des budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 ainsi que de la modification du budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— la constitution du fonds travaux pour les exercices 2023, 2024 et 2025,

— le vote des travaux ou opérations suivantes : la réfection des parties communes (assemblée générale du 20 juin 2023, résolution 16), la réfection du complexe iso-étanche des terrasses accessibles du septième étage (assemblée générale du 20 mars 2025, résolution 17) et le remplacement des chaudières (assemblée générale du 20 mars 2025, résolution 18),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux de 2021 à 2025,

— deux courriers de mise en demeure de payer en date des 31 janvier et 26 février 2025 adressés à M. [M] [X].

Il ne sera pas tenu compte des trois factures présentées par le syndicat des copropriétaires comme devant être mises à la charge de M. [M] [X] bien qu’elles ne lui soient pas adressées (factures émanant de la S.N. [G] ou S.N.M.). Aucune explication n’est fournie sur l’imputabilité de celles-ci au défendeur.

Il résulte de ces éléments que la créance est justifiée à hauteur de 4 071,75 euros, correspondant au total des appels et régularisation de charges (6 865 euros), déduction faite des versements de M. [M] [X] intervenus sur la période selon l’historique de compte (2 793,25 euros). Faute de comparaître, M. [M] [X] ne démontre pas s’être acquitté de cette somme alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Il sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires. Elle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, aucune preuve d’envoi n’accompagnant les courriers de mise en demeure antérieurs.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il résulte de l’assignation qu’il est sollicité le paiement des sommes suivantes :

—  48 euros pour l’envoi d’une mise en demeure,

—  144 euros au titre du suivi du dossier contentieux.

Toutefois, selon le contrat de syndic versé au débat (article 8), des frais de mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire concerné lorsque cet acte est adressé par lettre recommandée avec avis de réception. Or, aucune trace d’un tel envoi n’est justifiée au dossier concernant les deux courriers de mise en demeure datés des 31 janvier et 26 février 2025.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’allègue d’aucune diligence exceptionnelle dans le suivi du dossier de M. [M] [X] transmis à l’avocat alors que cette condition est requise par le contrat de syndic.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de principe en termes généraux mais n’expose pas en quoi ce préjudice consiste de manière concrète dans le cas des défauts de paiement par M. [M] [X] des charges qui sont l’objet de la présente procédure. Aucun préjudice n’est donc justifié.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, il y a lieu d’ordonner cette mesure, en application des dispositions précitées.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 4 071,75 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, selon décompte arrêté au 31 juillet 2025 (période du quatrième trimestre de l’année 2022 au troisième trimestre de l’année 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 septembre 2025 ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] au titre des frais de recouvrement ;

Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [X] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit éxécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,