TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/07947 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SZI

Minute :

EMMAÜS HABITAT

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [L] [Y]

Monsieur [Z] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Paul-gabriel CHAUMANET

Copie délivrée à :

Madame [L] [Y] et Monsieur [Z] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2024, S.A. Emmaüs Habitat a donné à bail à Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] un appartement/ logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 716,46 euros, et 254,55 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, S.A. Emmaüs Habitat a fait signifier à Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4866,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 4 février 2025 S.A. Emmaüs Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, S.A. Emmaüs Habitat a fait assigner Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  Ordonner l’expulsion de Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  Condamner solidairement Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] 0 au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 7835,15 euros au titre de la dette locative,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisé et augmenté, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens, comprenant le coût du commandement,

«  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 7] le 4 juillet 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, la S.A. Emmaüs Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14 383,85 euros arrêtée au 3 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus, soulignant l’absence de versement, si ce n’est le loyer du mois d’octobre 2024. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

La S.A. Emmaüs Habitat soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 février 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [Y], présente, ne conteste pas le principe de la dette, faisant état de saisies sur son salaire dès le début du bail et d’un accident de travail pour son compagnon. Elle affirme être en capacité de régler le loyer la semaine suivant l’audience. Elle fait état d’un salaire de 2000 euros nets mensuels et de 1300 euros pour M. [Z] [S], avec qui elle est séparée mais vit encore. Elle souhaite rester dans les lieux et demande un délai de paiement.

M. [Z] [S], régulièrement assigné à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 décembre et transmise à Mme [L] [Y], S.A. Emmaüs Habitat a produit un décompte actualisé au 2 décembre 2025 de la créance locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Z] [S] assigné à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [L] [Y] et M. [Z] [S]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, S.A. Emmaüs Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de S.A. Emmaüs Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, la clause 7.5 faisant référence à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 février 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 26 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2024 à compter du 27 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [L] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et souhaite se maintenir dans les lieux, invoquant à l’audience une reprise prochaine du paiement des loyers. Or la note en délibéré exigée ne met en évidence aucune reprise du paiement des loyers au cours du mois de novembre 2025, si bien que le dernier loyer réglé date du mois d’octobre 2024. Ainsi, en l’absence de reprise du paiement intégral des loyers et charges, la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2024, du commandement de payer délivré le 12 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 3 novembre 2025 que S.A. Emmaüs Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 162,35 euros imputée pour des frais de contentieux le 31 mai 2025.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] à payer à S.A. Emmaüs Habitat la somme de 14 221,50 euros, au titre des sommes dues au 3 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

D. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [L] [Y] et M. [Z] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mars 2025, Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] à son paiement à compter du 4 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 27 mars 2025, date de la résiliation, au 3 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de S.A. Emmaüs Habitat les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de S.A. Emmaüs Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2024 entre S.A. Emmaüs Habitat d’une part, et Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

REJETTE la demande de délai de paiement,

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] à compter du 27 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] à payer à S.A. Emmaüs Habitat la somme de 14 221,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] à payer à S.A. Emmaüs Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 novembre 2025, échéance d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [Y] et M. [Z] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 février 2025,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE