TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Références :

N° RG 25/00368 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XPE

MINUTE N°2025/ 696

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

S.C.I. SERIGNAN-HOCHE

c/

[R] [O]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Florence DELFAU-BARDY

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. SERIGNAN-HOCHE

enregistrée au RCS au n° 877 535 096

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Florence DELFAU-BARDY de la SELARL SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [O]

née le 25 Septembre 1964

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 16 septembre 2015 M. [Z] [D] a donné à bail à Mme [O] [R] .un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 370.00 €, provision sur charges non spécifiée.

Par acte notarial en date du 21 novembre 2019, Mme [Z] [L] a vendu à la SCI SERIGNAN-HOCHE une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] lui transférant la propriété de jouissance en ce qui concerne la partie de ce bien loué par la perception des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SERIGNAN-HOCHE , selon acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 a fait signifier à Mme [O] [R]. un commandement de payer, remis à personne, visant la clause résolutoire, pour un montant de 2943.13 € dont en principal la somme de 2801.70 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI SERIGNAN-HOCHE a assigné Mme [O] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Juger que le contrat de bail conclu entre Mme [O] [R] et la SCI SERIGNAN-HOCHE est résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [O] [R] des locaux situés à l’adresse précisée et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de le force publique et d’un serrurier ;

— Juger que selon l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution , les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne en un lieu que celle-ci désigne et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie règlementaire ;

— Condamner Mme [O] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation qu’elle devra acquitter mensuellement à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux ;

— Juger que le montant de ladite indemnité sera égale au montant de l’échéance actuelle (loyers) sous réserve de la réévaluation éventuelle en fonction de l’indice de référence des loyers publics par l’INSEE à douze mois d’intervalle ;

— Condamner Mme [O] [R] au paiement des provisions suivantes : 3607.60 € au titre de la dette locative arrêtée au 14 févrien 2023, à parfaire au jour de l’audience et 2000.00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— Juger que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par cet huissier, par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 portant modification du décret du 12 décembre 1990 devront être supportées par le débiteur ;

— Condamner Mme [O] [R] à payer à la SCI SERIGNAN-HOCHE la somme de 1000.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [O] [R] aux entiers dépens de l’instance passés et à venir ainsi qu’à l’exécution de la décision à venir ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers résultent de difficultés de gestion budgétaire. Par ailleurs Mme [O] [R] aurait réalisé des travaux dans le logement en contre partie de loyers et aurait été contrainte de financer des malfaçons qui l’aurait empêchée d’honorer son loyer. Elle aurait repris le paiement du loyer le 8 juillet 2025 souhaitant se maintenir dans les lieux. Un plan d’apurement serait envisagé afin de solder la dette locative et une mesure d’accompagnement social lié au logement lui a été proposée.

Appelée à l’audience du 5 août 2025, l’affaire, par ordonnance de référé en date du 30 septembre 2025 a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que la partie requérante produise au présent litige l’accusé de réception électronique par la préfecture de l’Hérault de l’assignation en date du 28 mai 2025 du locataire

A l’audience du 21 octobre 2025, le conseil du demandeur dépose la notification de l’assignation du locataire en date du 28 mai 2025 délivrée à la préfecture de l’Hérault.

Mme [O] [R] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 6 juin 2025 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SCI SERIGNAN-HOCHE justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 6 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI SERIGNAN-HOCHE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 16 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 10) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et un délai d’un mois au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Mme [O] [R] le 26 mars 2025 pour la somme de 2943.13 € dont en principal la somme de 2801.70 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier d’une assurance locative .

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025 au titre des arriérés locatifs et du 27 avril au titre de la non justification d’une assurance.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [O] [R] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [O] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 402.95 € provision sur charges comprises, selon décompte

versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI SERIGNAN-HOCHE de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de la SCI SERIGNAN-HOCHE produit au litige un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève au 21 octobre 2025 à la somme de 5622.29 €.

Mme [O] [R], non comparante ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Mme [O] [R].sera condamnée au paiement provisionnel de la somme de 5622.29 € € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [R], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence Mme [O] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

conclu le 16 septembre 2015 entre d’une part M. [Z] [D] aux droits duquel se substitue légalement la SCI SERIGNAN-HOCHE et d’autre part Mme [O] [R] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 mai 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 27 avril 2025 au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [O] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SERIGNAN-HOCHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [O] [R] à payer à la SCI SERIGNAN-HOCHE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 402.95 € (quatre cent deux euros et quatre-vingt-quinze centimes) provision sur charges incluse, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [O] [R] à payer à la SCI SERIGNAN-HOCHE la somme de 5622.29 € (cinq mille six cent vingt-deux euros et vingt-neuf centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [O] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [O] [R] ;

CONDAMNONS Mme [O] [R] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,