Min N° 24/00850

N° RG 24/02602 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSFM

Société HABITAT 77

C/

Mme [D] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante et assistée par Mme [Z] [K], sa curatrice.

Représentée par M^e Lucile LEVET, avocat au barreau de Meaux, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [D] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2018, ayant pris effet rétroactivement au 24 juin 2014, l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, a donné à bail à Mme [D] [Y] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 280,38 euros, des provisions mensuelles sur charges de 173,79 euros, outre un dépôt de garantie de 280,38 euros.

Par jugement du 29 avril 2021, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Nancy a renouvelé la mesure de curatelle renforcée dont bénéficiait Mme [D] [Y] depuis le 30 juin 2016, pour une durée de cinq ans et a maintenu Mme [K] [Z] en qualité de curatrice.

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2024, l’EPIC HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 06 mars 2024, fait signifier à Mme [D] [Y] et sa curatrice, Mme [K] [Z], un commandement d’avoir à payer la somme de 3 303,25 euros, dont 3 079,63 euros au titre des loyers et charges d’octobre 2022 à février 2024.

Par actes de commissaire de justice du 28 mai 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner Mme [D] [Y] et Mme [K] [Z], ès-qualité de curatrice de Mme [D] [Y], à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et avec même avec l’assistance de commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [D] [Y], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [D] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;

— condamner Mme [D] [Y] à lui payer la somme de 4 041,60 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

— condamner Mme [D] [Y] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 25 septembre 2024, l’EPIC HABITAT 77, représenté par son conseil, en réponse à la nullité du commandement de payer soulevée par la défenderesse, soutient qu’à défaut de grief, celle-ci ne peut prospérer. Sur le fond, il s’en rapporte aux termes de l’assignation sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 321,63 euros selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse. Il indique enfin s’opposer à tous délais de paiement.

À cette même audience, Mme [D] [Y], assistée de sa curatrice Mme [K] [Z] et de son conseil, soulève la nullité du commandement de payer du fait qu’il mentionne un délai de six semaines pour en régler la cause contrairement aux stipulations du bail. Subsidiairement, elle fait valoir que doivent être déduits de la dette locative les frais de commissaire de justice, la ramenant à 3 993,23 euros. Elle sollicite également de plus larges délais de paiement, précisant quelle est sa situation familiale et personnelle. Elle note qu’a été mise en place une procédure de saisie des rémunération auprès de ses enfants, lesquelles résident à son domicile sans participer aux charges, mais que cette procédure est actuellement bloquée. Elle précise avoir réglé au bailleur 450 euros en mai, 400 euros en juin et 490 euros en juillet 2024, ceci afin d’attester de sa bonne foi.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 01er février 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 03 juin 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et la nullité du commandement de payer

2.1. Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

Il résulte de ce même article, dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat que le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette. Cependant, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2024, ce délai a été réduit à six semaines.

La Cour de cassation, dans son avis du 27 juillet 2024 (n°24-70.002) a précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

L’article 114 du code de procédure civile prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le bail stipule, sous son titre « la résiliation de plein droit du contrat » que « en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur (dépôt de garantie, loyers ou charges, régulièrement appelés), le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté infructueux ».

Le commandement de payer du 06 mars 2024 mentionnait, quant à lui, que faute pour la locataire d’y satisfaire dans les six semaines à compter de la date de signification, le bail serait résilié de plein droit.

Comme il est rappelé ci-dessus, pour que ledit commandement encourt la nullité, doit être démontré un grief. La seule mention d’un délai distinct dans le contrat de bail et le commandement de payer ne suffit pas à constituer un tel grief.

Par ailleurs, il résulte des différents décomptes produits que si Mme [D] [Y] n’a pas réglé la somme sollicitée dans un délai de six semaines à compter de la signification, elle ne l’a pas davantage fait dans le délai de deux mois. Aussi, elle ne saurait invoquer un grief à ce titre.

Dans ces conditions, aucune nullité n’est donc encourue à ce titre et il convient de rejeter l’exception de nullité affectant le commandement de payer du 06 mars 2024.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 13 mars 2018comporte, en page 4, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 06 mars 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à Mme [D] [Y] de payer la somme de 3 079,63 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater, sous réserve des développements ci-dessous, la résiliation du bail conclu le 07 mai 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 07 mai 2024 et Mme [D] [Y] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 mars 2018, du commandement de payer délivré le 06 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024, que l’EPIC HABITAT 77 rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 321,63 euros au 23 septembre 2024, échéance d’août incluse. Ce montant tient compte des différents virements de la locataire les 11 mai 2024, 11 juin 2024 (à deux reprises) et 12 juillet 2024.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 73,45 euros le 15 mai 2024 et de 328,40 euros le 15 septembre 2024. Or, l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative, soit pour un montant de 401,85.

Ont également été intégrées à la dette locative, à cinq reprises, les pénalités de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du Code de la construction. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 38,10 euros.

L’arriéré locatif constitué des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, s’élève ainsi à la somme de 3 881,68 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [Y] au paiement de cette somme à l’EPIC HABITAT 77.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application des V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction en vigueur au jour de l’audience, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il peut également, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise intégrale du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [D] [Y] invoque sa situation personnelle et le fait qu’elle héberge ses enfants, lesquels ne participent pas aux charges alors qu’ils travaillent, raison pour laquelle elle se trouve à la tête d’une dette locative. Elle fait également valoir que deux saisies des rémunérations ont pu aboutir et verse, à ce titre, deux chèques qu’elle attend d’encaisser.

Pour autant, pour que des délais de paiement puissent être accordés à un locataire, deux conditions cumulatives doivent être réunies, à savoir la reprise du loyer courant au jour de l’audience et être en situation de régler sa dette locative.

Si ces éléments permettent de dire que la locataire a entamé des démarches afin d’apurer sa dette, force est de constater que le paiement du loyer n’avait pas repris à la date de l’audience, aucun loyer n’ayant été réglé en intégralité depuis le mois de juin 2024.

Dans ces conditions, la demande en délais de paiement sera rejetée de même que celle en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et relèvera, en cas de difficulté, du juge de l’exécution.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [D] [Y] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 06 mars 2024 et de l’assignation du 28 mai 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77 recevable en sa demande de résiliation du bail ;

REJETTE l’exception de nullité affectant le commandement de payer du 06 mars 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2018 entre l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, d’une part, et Mme [D] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 07 mai 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE l’EPIC HABITAT 77, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] à payer à l’EPIC HABITAT 77 une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 07 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] à payer à l’EPIC HABITAT 77 la somme de 3 881,68 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 23 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse ;

REJETTE la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 06 mars 2024 et de l’assignation du 28 mai 2024 ;

REJETTE la demande de l’EPIC HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION