TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [T] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nadia MOGAADI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04274 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUYI

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic des copropriétaires, dont le siège social est sis Le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE – [Adresse 2]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 février 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 11 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04274 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUYI

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [L] est propriétaire des lots 13, 207 et 374 d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [Adresse 5] située [Adresse 6] et [Adresse 7] représenté par son syndic la société IMMO DE France [Localité 1] ILE DE France, a fait assigner M. [T] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2579,75 euros au titre des charges de copropriété dues au 2ème trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2025 sur la somme de 1640,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 2500 euros à titre de dommages et intérêts,2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 4 décembre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes, précisant que la part des frais de recouvrement est de 1150,30 euros.

M. [T] [L], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

Il sera référé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [T] [L] tel que cela résulte du relevé de propriété,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2024 au 15 avril 2025 et arrêté à cette date à 2579,75 euros, en ce inclus 1150,30 euros de frais,

— les appels de fonds pour la période considérée,

— la répartition individuelle de charges pour l’année 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété des 29 juin 2023 et 7 novembre 2024.

Au vu des pièces produites, M. [T] [L] est redevable au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1980,66 euros, pour la période allant du 1er juillet 2024 au 15 avril 2025.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation dans la mesure où aucun décompte n’est joint à la sommation du 3 février 2025 de sorte qu’il s’avère impossible de vérifier si elle porte uniquement sur des charges ou si elle inclut des frais.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En l’espèce il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure des 21 août 2024, 10 septembre 2024, 13 novembre 2024, 4 décembre 2024, 18 février 2025 et 10 mars 2025. Il est uniquement justifié de la sommation de payer pour un coût de 127,44 euros. Les relances ne sont pas produites. Il est par ailleurs sollicité 360 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier au commissaire de justice et 360 euros pour l’envoi du dossier à l’avocat, or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

En conséquence la somme de 127,44 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [T] [L] ne paye plus régulièrement ses charges depuis le 1er juillet 2024. Ce comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [T] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [T] [L] devra verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire,

CONDAMNE M. [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 6] et [Adresse 7], les sommes suivantes :

1980,66 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2024 au 15 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 2025,127,44 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025,100 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [T] [L] aux dépens ;

CONDAMNE M. [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 6] et [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier

Le président